由于房地產(chǎn)市場總體供過于求，房價調(diào)整幅度有限，利率折扣有限，房貸放松的效果也有限
不久前，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，明確將實行“認貸不認房”的政策，首套房首付30%，最低可執(zhí)行七折利率，二套房貸還清按首套房貸。
七折基準利率優(yōu)惠政策的“重出江湖”為房地產(chǎn)市場注入了一劑興奮劑。目前，除已明確發(fā)文的中國銀行和建設銀行外，已有浦發(fā)銀行、北京銀行、郵政儲蓄銀行及匯豐銀行等開始執(zhí)行新的標準。但時隔半個月，據(jù)媒體報道，目前真正實行七折利率優(yōu)惠的情況還沒有出現(xiàn)。
“本次央行文件中，提及最低七折的首套房貸款下限，但這并非新政，只是常規(guī)性的條款內(nèi)容，在目前資金價格情況下，銀行吸儲難度非常大，不僅七折不可能，連九折以下的貸款折扣出現(xiàn)的可能性都非常低。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受《證券日報》記者采訪時指出。
就房貸利率最低七折的優(yōu)惠政策，記者致電幾家國有大型商業(yè)銀行了解到，房貸利率的七折優(yōu)惠只是一個下限，目前最低只能申請到九折基準利率的優(yōu)惠政策，而且還對借貸者的收入及信用情況有或高或低的要求。
“目前成交量確實上來了一些，但因為房屋買賣有一個從簽約到申請房貸的時間過程，所以成交量帶來的房貸業(yè)務量的增多還沒有傳導過來。就房貸利率本身而言，能達到九折的銀行已經(jīng)是很少的了，目前還沒有哪家銀行真給了七折的優(yōu)惠。”偉嘉安捷的一位不愿具名的房貸業(yè)務人員昨日告訴《證券日報》記者。偉嘉安捷是個人房產(chǎn)金融服務的專業(yè)機構(gòu)。
業(yè)內(nèi)人士普遍認為，本來個人房貸業(yè)務就因申請手續(xù)繁多、利率較低而不被銀行“青睞”，倘若實行基準利率七折的房貸優(yōu)惠政策，再加上動輒10%收益率甚至更高的銀行理財產(chǎn)品的成本，銀行只能做“賠本生意”。
興業(yè)銀行首席經(jīng)濟學家魯政委指出，按5年以上期限商業(yè)銀行貸款基準利率6.55%計算，0.7倍就是4.59%，與同期限公積金貸款利率基本相當，低于5年期政策性金融債收益率4.63%，銀行現(xiàn)有的資金成本顯著高于這個水平。目前，在實際操作中對首套房執(zhí)行基準利率七折事實上是不可能的。
目前，5年期定期存款利率為4.75%，最高為5.225%，已經(jīng)超過了七折優(yōu)惠后的4.59%的房貸利率，這就意味著銀行若承擔5年以上期的房貸，那么收益還不比不上把貸給客戶的錢存入銀行產(chǎn)生的利息。
渤海證券的一份研報顯示，央行放松首套房貸，但利率松綁程度取決于各家商業(yè)銀行，從過去幾個月的數(shù)據(jù)看，銀行惜貸現(xiàn)象比較嚴重，目前還需要觀察。而華融證券則指出，由于房地產(chǎn)市場總體供過于求大勢形成，房價調(diào)整幅度有限，利率折扣有限，房貸放松的效果也有限。
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