在政策影響下,一線城市的土地市場正呈現(xiàn)逐漸回暖的跡象。在經(jīng)歷短暫低迷后,部分房企自9月份開始陸續(xù)出手拿地,而一線城市土地市場在10月開始回升。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計,隨著政策松動、銷售回暖,房企的拿地信心也有所回升,四季度部分房企或期待抄底入市,土地市場熱門地塊的競爭也將加劇。
拿地積極性有所回升
由于“十一”假期前出臺的房地產(chǎn)信貸等一系列政策帶動,樓市成交量有所反彈。開發(fā)商對于樓市預(yù)期提升也帶動土地成交量增長。
中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示,10月以來20大標(biāo)桿房企中,保利、首開等房企已經(jīng)分別出手拿地。事實上,從9月開始,包括萬科、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在內(nèi)的房企就已經(jīng)連續(xù)多次拿地。中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為,從目前市場趨勢看,土地市場仍將低位運行,但“抄底”的企業(yè)將有所增加。
盡管此前由于樓市銷售低迷,房企曾放緩拿地節(jié)奏,但是從上市房企的土地儲備規(guī)?？?三季度末品牌房企仍然“手有余糧”。萬科就堅持謹(jǐn)慎投資的策略,今年1-9月公司累計新增加項目27個,按萬科權(quán)益計算的占地面積約131.6萬平方米,對應(yīng)權(quán)益規(guī)劃建筑面積約415.2萬平方米。截至三季度末,萬科規(guī)劃中項目按權(quán)益計算的建筑面積約3879.2萬平方米,繼續(xù)保持在滿足未來兩到三年的開發(fā)經(jīng)營水平。
統(tǒng)計顯示,1-9月份保利地產(chǎn)新拓展項目28個,新增容積率面積837.44萬平方米,權(quán)益比例約76%,平均樓面地價3998元/平方米。截至9月末,保利地產(chǎn)的項目覆蓋全國54個城市,共有在建、擬建項目231個,總占地面積4334萬平方米,可售容積率面積8715萬平方米,待開發(fā)面積4905萬平方米,一二線城市占比超76%。
盡管品牌房企仍有資金實力擴充土地儲備,但從上市房企的整體資金情況看并不樂觀。根據(jù)同花順iFinD數(shù)據(jù)計算,滬深兩市房企前三季度每股經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈值為-0.78元,呈現(xiàn)現(xiàn)金凈流出的態(tài)勢,且較去年同期下滑了約六成。但萬科、首開股份等房企的現(xiàn)金流仍為正數(shù),并較去年同期有所回升。
易居分析師認(rèn)為,開發(fā)商對后市的信心在一定程度上有所增加,或?qū)油恋爻山?特別是資金實力較為雄厚的企業(yè)遇到好的購地機會仍會積極出手。
一線城市回暖明顯
上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示,10月份10大典型城市土地成交建筑面積共計1354萬平方米,環(huán)比上升35.3%,同比下降49.3%。今年以來,10大典型城市累計土地成交建筑面積增幅均處于負(fù)增長區(qū)間,且自6月份以來降幅持續(xù)擴大。業(yè)內(nèi)預(yù)計,今年最后兩個月里,10大典型城市累計土地成交建筑面積仍將弱于去年同期。
不過,一線城市的土地市場在10月份已開始回暖。中原地產(chǎn)市場研究部數(shù)據(jù)顯示,10月一線城市土地成交27宗,合計成交規(guī)劃建筑面積293.96萬平方米。雖然因為長假影響,成交面積低于9月份,但成交均價已達(dá)到近兩年的高位。27宗土地成交樓面價達(dá)到9367元/平方米,僅次于1月份的高點,溢價率達(dá)到33.7%。其中,住宅用地成交9宗,平均樓面價達(dá)到15906元/平方米,這一樓面均價更是創(chuàng)下了單月新高。
僅從北京土地市場來看,與樓市銷售低迷形成了鮮明對比。偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計,北京市前十月共成交住宅用地44宗,比去年同期減少了4宗;規(guī)劃建筑面積799.45萬平方米,比去年同期減少8.5%;成交總金額達(dá)1181.3億,比去年同期增長39.7%,平均樓面價為14777元/平方米,同比增長52.7%。
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示,盡管2014年樓市成交慘淡,但北京土地市場由于受2013年余溫的影響,在今年上半年成交熱度依舊可觀,宅地成交量、價格維持在較高水平,且土地成交金額和平均樓面價雙雙大幅增長。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,信貸政策松綁已經(jīng)使一線樓市出現(xiàn)企穩(wěn)跡象。隨著未來各類救市政策的出現(xiàn),四季度部分企業(yè)有望進入土地市場“抄底”。部分熱點地塊的競爭將比三季度有所增加。
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