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  • 房企庫存高企凈利潤首現(xiàn)負(fù)增長 借雙11快速去庫存

    2014年11月07日 15:28
    來源: 經(jīng)濟(jì)參考報
    近日,隨著限購、限貸政策的放開,公積金政策的調(diào)整,再加上多地推出的稅費補貼政策,房地產(chǎn)市場有些“回暖”,然而,對于庫存高企的房企來說,仍然面臨著巨大壓力。臨近年末,不少房企加快推盤節(jié)奏,想方設(shè)法高調(diào)攬客,為年終沖刺做最后一搏。
    出 招 借“雙十一”快速去庫存
    6日,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)宣布將與京東集團(tuán)旗下互聯(lián)網(wǎng)金融平臺展開合作,雙方協(xié)議,在“雙十一”期間,以互聯(lián)網(wǎng)金融眾籌的方式,針對遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在全國12個城市的25個項目近萬套房源進(jìn)行營銷嘗試以消化庫存。
    據(jù)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)負(fù)責(zé)此次眾籌項目的人士介紹,不同于過往房地產(chǎn)企業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)合作以區(qū)域、項目為單位的小范圍試水,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下項目均參與到跨界眾籌當(dāng)中,計劃讓利超過億元。
    據(jù)了解,此次活動主要包括兩方面的眾籌,一是“沒錢買房幫你湊”,二是“有錢買房幫你省”。優(yōu)惠活動將從11月11日起開始,持續(xù)到12月初結(jié)束。其中,北京共有遠(yuǎn)洋新天地、遠(yuǎn)洋天著、遠(yuǎn)洋春天著和遠(yuǎn)洋傲北四個項目參與。
    遠(yuǎn)洋地產(chǎn)方面透露,此次京東眾籌平臺上的房源均以眾籌產(chǎn)品形態(tài)出現(xiàn),并非直接在線上銷售。可能的一種形式是:各房源為一定折扣的眾籌產(chǎn)品,用戶交納一定的金額支持該項產(chǎn)品,達(dá)到設(shè)定的規(guī)模后,即表示該項產(chǎn)品眾籌成功。
    眾籌成功后,京東會將用戶之前交納的金額返還給用戶,再向用戶發(fā)放條形碼,讓用戶去線下購房。
    借助“雙十一”推盤去庫存的不僅僅是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)。3日,中化集團(tuán)旗下方興地產(chǎn)和樂居控股正式宣布,即日起啟動“11·11光盤節(jié)”活動,雙方將在全國11座城市22個項目推出主要針對老業(yè)主的線上線下多形式優(yōu)惠活動,總優(yōu)惠金額達(dá)3.3億元。
    此外,搜房網(wǎng)已經(jīng)在北京、上海、廣州等19個城市率先啟動“首屆房產(chǎn)雙十一購房季”線上預(yù)訂。包括萬科、保利、華潤、首開、首創(chuàng)等超過50家房企近100個項目。
    對此,業(yè)內(nèi)人士指出,持續(xù)超過半年的低氣壓市場對部分房企造成了較大影響。對于房企來說,不管什么形式的促銷,其目的都是為了加速去庫存。
    遠(yuǎn)洋地產(chǎn)就是一例。因面臨較大庫存壓力,甚至因庫存突增,遭到了評級機(jī)構(gòu)瑞信的評級下調(diào)。瑞信表示,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)上半年的存貨按年增60%,其預(yù)售的銷售率一直較低,潛在改善前景不足,評級由“跑贏大市”降至“中性”。
    在此影響下,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)5日發(fā)布公告,為剝離非核心業(yè)務(wù),銷售較慢、毛利率較低或位于三線城市項目,將出售一批位于大連、杭州、秦皇島、青島的項目公司,以減少存貨,共套現(xiàn)28.24億元。
    壓 力 負(fù)債再度大幅提升
    房企一改之前強勢主動拋出各類誘惑的背后,是其面臨的多重壓力。
    10月底,被稱之為房企最差三季報報告單已經(jīng)全部交出,A股144家上市房企三季報營收整體增速從去年的36.78%大幅下滑至9.78%,凈利增速也從增長33.17%轉(zhuǎn)為下降8%,為13年來首次出現(xiàn)負(fù)增長,與此同時,庫存高企達(dá)到2.3萬億元高位,同比上漲21.05%。
    凈利潤方面,統(tǒng)計顯示,前三季度144家上市房企共實現(xiàn)歸屬母公司凈利潤458.92億元,同比去年的498.77億元下降7.98%,是近13年來首次下降。 其中,21家房企凈利潤為負(fù)值,天津松江、金豐投資凈利潤分別為-3.45億元和-2.32億元,珠江地產(chǎn)凈利潤為-1.19億元。與此同時,獲得利潤的企業(yè)相對于2013年來說也下降明顯。金地集團(tuán)前三季度凈利潤4.45億元,同比下滑39%,招商地產(chǎn)下降37.8%, 華麗家族下滑更高達(dá)87%。
    銷售緩滯也導(dǎo)致庫存一路攀升。據(jù)統(tǒng)計,今年一季度末144家房企庫存為2.098萬億元,到今年上半年末時庫存額增至2.201萬億元,而到了三季報,144家房企庫存額再增1200多億達(dá)到2.31萬億元。庫存額環(huán)比增幅5%,而同比增幅達(dá)到21.5%,明顯快于營業(yè)收入和凈利潤增長。具體來看,144家企業(yè)有142家企業(yè)庫存同比上升,從絕對額來看,“招保萬金”四大金剛依然庫存量最大,分別達(dá)到3512億、2750億、943.5億和862億元,合計達(dá)到8068億元,占到全市場的35%。首開股份、華夏幸福、金科股份、金融街、中南建設(shè)、榮盛發(fā)展六家企業(yè)的庫存額也都在500億元以上。從庫存增加比例來看,最高的則為海德股份,其去年三季末僅有2304萬元庫存,而今年三季報突增至1.64億元,一年時間飆升6倍多。泰禾集團(tuán)、金宇車城、中房地產(chǎn)等5家企業(yè)庫存同比也增加一倍以上。
    負(fù)債則再度大幅提升。房企三季度總負(fù)債達(dá)2.4萬億元,較2013年同期1.99萬億元上漲20.6%,較2014年上半年1.6萬億元相比上漲幅度更是高達(dá)50%。其中,萬科和招商地產(chǎn)負(fù)債均超過1000億元,分別為4137.91億元、1046.76億元。負(fù)債率方面,144家房企最新資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到76.04%,同比去年三季報時的75.42%上升0.62%。具體看,有31家企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率超過80%,珠江控股更是高達(dá)98.7%,高新發(fā)展也達(dá)95.3%。此外,天津松江、京投銀泰、魯商置業(yè)、實達(dá)集團(tuán)、陽光城也均超過90%的最高警戒線。
    謹(jǐn) 慎 未來重在維持資金鏈
    CRIC研究中心發(fā)布第四季度房地產(chǎn)經(jīng)理人信心指數(shù)顯示為49.82,環(huán)比下降1.26點。指數(shù)已呈三連跌,本季更是近兩年來首次落于50下方,開發(fā)企業(yè)經(jīng)理人對2014年四季度的信心再一次出現(xiàn)回落。
    易居(中國)控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱指出,四季度地產(chǎn)經(jīng)理人信心指數(shù)不但繼續(xù)下滑,而且已經(jīng)跌落至景氣區(qū)間下方,這種情況也是近兩年來首次發(fā)生。這顯示出,隨著當(dāng)前行業(yè)調(diào)整不斷加劇,整個行業(yè)心態(tài)趨于悲觀,謹(jǐn)慎情緒占據(jù)主導(dǎo)。
    現(xiàn)階段房企除庫存壓頂外,還面臨融資難題。日前,雅居樂地產(chǎn)控股有限公司公告宣布,公司原定于2014年12月到期的4.75億美元貸款中的2.65億美元(相當(dāng)于20.56億港元)已獲得銀行同意將貸款期限延長12個月。此外,雅居樂經(jīng)所需貸款人同意,對其26.65億港元定期貸款信貸及30億港元綠鞋期權(quán)的融資協(xié)議部分條文做出修訂,將就公司管理層違約事件條款訂立補充協(xié)議。
    雖然雅居樂對上述即將到期的貸款作了緊急處理,但到明年6月底,其仍面臨著高達(dá)116億元的到期債務(wù)。
    而雅居樂并不是唯一一個面臨巨額債務(wù)償還的房企。統(tǒng)計顯示,2014年全年預(yù)計共有451只集合房地產(chǎn)信托項目到期,到期規(guī)模破千億,其中過半到期項目集中于下半年。
    高額債務(wù)面前是融資難度的加大。據(jù)北京中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,截至10月底,年內(nèi)房企海外融資總額突破311億美元,但這個數(shù)字僅接近2012年房企赴海外融資全年金額的50%。
    對此,中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示,現(xiàn)階段在開發(fā)貸仍未放開的同時,美國QE3退出,房企海外融資遇阻,房企資金壓力不言而喻。
    央行最新數(shù)據(jù)顯示,第三季度房地產(chǎn)貸款余額16.74萬億元,同比增18.2%,較上季末降低1個百分點。與此同時,美聯(lián)儲宣布從11月起結(jié)束量化寬松政策。房企海外融資難度上升或是不爭的事實。
    業(yè)內(nèi)人士指出,現(xiàn)階段雖然有房企抄底拿地,但房企應(yīng)注意的是強化自己資金鏈的粘度,將一切放在可控范圍內(nèi),以免造成不可收拾的局面。
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