從首付七成變首付三成;從利率上浮30%到按基準(zhǔn)利率計算,9月30日出臺的央行房貸新政成為二手樓市逆轉(zhuǎn)的關(guān)鍵因素,地產(chǎn)人士認(rèn)為“銀十”可期。在這一大波“跑步入市”的改善型置業(yè)者當(dāng)中,有學(xué)位房買家,有為父母改善居住買電梯房,有“小換大”的自住型買家。以往樓市只有“獨沽一味”的首次置業(yè)者,如今各種各樣住房需求的二次置業(yè)者蜂擁而至,終于為二手樓市交投重新注入活力。記者從各大中介行以及按揭公司了解了多個10月份因房貸新政入市的置業(yè)個案,相信未來數(shù)月類似的改善型置業(yè)潮將涌現(xiàn),現(xiàn)在正在看房的人士說不定在年底就成業(yè)主了,或許讀者可以從這些“跑步入市”的置業(yè)故事中獲得一些有用的參考信息。

 

青睞300萬~500萬物業(yè)

 

據(jù)合富置業(yè)芳滿分行主管高海濤表示,最近要求看房的客人呈現(xiàn)增加的趨勢,也有部分買家依然選擇觀望。10月上半月,有購房意欲的買家比較活躍,咨詢的買家比房貸新政出臺前增加了將近一倍,買家都以改善型需求為主。他們比較關(guān)注面積為90~170平方米的三房、四房單位,總價集中在250萬~400萬元左右。

 

合富置業(yè)富力現(xiàn)代第一分行主管余昌勝表示,房貸新政利好是換房客增多的主要原因,加上近期放松限購的吹風(fēng)也有些影響。換房客買房積極性會比之前要高,選擇二、三、四房戶型的換房客都有,總價都在200萬元以上,73~140平方米。

 

合富置業(yè)錦城二分行主管黎湛表示,現(xiàn)時東風(fēng)東板塊的換房客積極性比之前有所提高,很大原因是與房貸松綁政策的利好有關(guān)。該板塊大多數(shù)購房買家都是改善型買家,自新政出臺后,改善型買家的看房量明顯增大了。黎湛表示,該板塊的換房客多數(shù)因為學(xué)位房而購房,近期樓梯樓的成交有所下降,電梯樓成交較多?，F(xiàn)時換房客一般會選擇總價約400萬~500萬元,面積約90~100平方米的三房電梯樓單位為主。

 

合富置業(yè)東湖二分行主管陳東升表示,自從央行出臺關(guān)于房貸新政以及陸續(xù)有銀行出臺細(xì)則后,很多換房客看好后市,加上10月份是傳統(tǒng)的置業(yè)旺季,所以換房客入市信心增加不少。陳東升表示,目前,大沙頭和東湖片區(qū)的換房客會把手頭上的樓梯樓置換為電梯樓,也有部分客戶為父母購置物業(yè),改善居住環(huán)境。打算購置電梯房的換房客,一般會選擇總價段是220萬~300萬元的三房單位,面積大約80~110平方米單位。

 

置業(yè)案例一:買家還清貸款即入市買學(xué)位房

 

中原地產(chǎn)水蔭路分行高級營業(yè)經(jīng)理鐘志明介紹,近期分行成交了一套嘉誠國際公寓,買家因銀行首套房認(rèn)定松動而加快了入市的步伐。據(jù)了解,該套嘉誠國際公寓是面積約37平方米的單間,帶水蔭路小學(xué)學(xué)位,業(yè)主是在2007年左右一手購入,當(dāng)時購入價約1.1萬元/m2,購入后一直用于出租,這種戶型的租金約3000元/月,由于有資金周轉(zhuǎn)需要所以放盤,初始放盤價約118萬元,后由于急賣,降價至108.5萬元成交。

 

而買家購房預(yù)算在100萬元左右,且購入該套單間前已有一套住宅在供,但在上個月時已還清貸款。正是由于銀行對首套房認(rèn)定的放松,因此,買家看房約兩三個月,最終決定入手這套嘉誠國際公寓的單間。

 

置業(yè)案例二:看房兩天即入手文德路學(xué)位房

 

中原地產(chǎn)文明路分行高級營業(yè)經(jīng)理陳海虎介紹,近期分行成交了一套仰忠街樓梯樓低層三房單位,買家是二次置業(yè),購房打算用于自住,該套三房面積約75平方米,總價約210萬元,折合單價約2.8萬元/m2。

 

買家購房預(yù)算約210萬元,且看中該套單位帶文德路小學(xué)學(xué)位,較符合買家要求,由于銀行首套房認(rèn)定政策調(diào)整,使買家在買二套住房的首付壓力減輕,因此,促使買家提前還清首套住房貸款,購入該三房單位,買家看房僅兩天左右,最終順利首付三成,按揭購房。

 

置業(yè)案例三:“小換大” 總價405萬首付僅三成

 

中原地產(chǎn)先烈中路分行高級營業(yè)經(jīng)理朱澄鋒表示,近期分行成交的一套凱城華庭電梯三房,面積約120平方米,總價405萬元,折合單價約3.4萬元/m2。由于銀行首套房認(rèn)定松動,買家最終買到自己的心儀單位。買家原來已有一套住宅,出于改善居住環(huán)境的需要想再次置業(yè),看房時間約有半年。

 

最近,銀行對首套房認(rèn)定的調(diào)整,使不少買家有機(jī)會再次享受到首付三成的優(yōu)惠,無論是在減輕資金壓力方面,還是增加樓市信心方面,都加快了買家入市的步伐。而這位買家在還清了第一套房的貸款后,得益于首付壓力的減少,最終選擇到了這套面積120平方米的心水三房。

 

按揭案例一:首付減輕 利息減少

 

億達(dá)按揭業(yè)務(wù)三部總監(jiān)肖婉婷介紹,客戶本來擁有1套90平方米的物業(yè),該物業(yè)已結(jié)清在銀行的貸款,因為要改善居住,現(xiàn)需要購買一套120平方米的物業(yè),以便一家人居住,成交總價300萬元。審批過程中,只需提供原貸款合同,結(jié)清證明,原物業(yè)的查冊表審批,最終批復(fù)了七成貸款210萬元,利率為基準(zhǔn)利率。若按照舊政策,此客戶只能申請辦理三成的按揭貸款,利率按基準(zhǔn)上浮1.1倍執(zhí)行。

 

按揭案例二:

 

結(jié)清貸款 “三套房貸”也可首付三成

 

億達(dá)按揭肖婉婷介紹,客戶本來擁有1套市區(qū)物業(yè),該物業(yè)才30平方米,已結(jié)清在銀行的貸款并賣掉。以他當(dāng)時的經(jīng)濟(jì)能力買不起市區(qū)房,就在增城碧桂園買了一套物業(yè),第二套貸款最近剛結(jié)清。經(jīng)過考慮,想孩子入讀一些好學(xué)校,就在華景新城新購一套91平方米的物業(yè),且可改善居住環(huán)境,總價225萬元。按原來政策,業(yè)主已有兩次貸款記錄,這次買房算第三套房貸,此客戶只可做某銀行商貸,該產(chǎn)品要基準(zhǔn)利率上浮1.3倍,但新政后,不但可借七成,還可享受基準(zhǔn)利率。

 

按揭貼士:如何申請?zhí)崆斑€貸?

 

中原地產(chǎn)匯瀚按揭高級業(yè)務(wù)經(jīng)理莫靜表示,結(jié)清貸款可算首套房貸,因此近來多了不少提前還貸的客人。按照程序,按揭客戶需向銀行提出提前還貸申請,一般來說開始供樓6個月后可部分還貸;供樓1年后可全部還貸。銀行收到客戶的提前還貸申請后會進(jìn)行審核,通過后將通知客戶準(zhǔn)備提前還貸的扣款。提前還貸的扣款時間與客戶提出申請的時間一般相隔1個月左右,有的銀行在批準(zhǔn)還貸申請時會明確告訴按揭人士扣款時間,有的則是模糊處理,叫客戶等電話通知。

 

目前正在還貸的客戶中不少享有利率7折優(yōu)惠,如今首套房貸款大部分是基準(zhǔn)利率,少部分可打9.5折利率優(yōu)惠。

 

億達(dá)按揭肖婉婷建議按揭買家,人行的征信系統(tǒng)需要一定的時間才能更新信息系統(tǒng),所以必須以結(jié)清證明為依據(jù);為能挑選到更適合客戶的貸款產(chǎn)品,建議辦理時咨詢專業(yè)的按揭機(jī)構(gòu);央行房貸新政為限貸松綁,但目前廣州市中心區(qū)域仍受限購政策影響,持有兩套房屋的本地家庭不可新購房屋,多套房業(yè)主仍需要通過賣出房屋才可以騰出名額購房。