李嘉誠以39.1億元人民幣的價格將其旗下商業(yè)地產(chǎn)項目重慶解放碑大都會廣場整體出售給信托公司,此舉業(yè)內(nèi)再次對房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)開閘充滿期待。業(yè)內(nèi)有消息稱,住建部和央行已經(jīng)委托京滬深穗四個城市分別制定房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)試點的工作方案。
分析指出,雖然REITs試點推出有望緩解商業(yè)地產(chǎn)的融資困境,但目前在電商的沖擊下,租金回報率偏低,因此,真正市場化運作的REITs在收益率上或難具有吸引力。
昨日,記者采訪多方相關(guān)人士,均表示暫未收到試點消息,但“930房貸新政”后,市場對這一業(yè)務都重燃期待。
“暫時沒有聽說REITs要在廣州試點的確切消息,但是從趨勢上來看,這個融資手段遲早將放開。”廣東省流通業(yè)商會執(zhí)行會長黃文杰表示。
此前,在備受關(guān)注的“930房貸新政”中,除了重提要鼓勵住房抵押貸款支持證券(MBS)支持房貸投放,還提出另一個有利于緩解開發(fā)商資金緊張情況的概念,即積極穩(wěn)妥開展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點。
另外,多個信托公司人士也表示暫未聽到這一消息。但對信托行業(yè)而言,有北京某信托公司的研究人士對記者表示,信托公司對REITS業(yè)務還頗為期待,因為在目前融資類信托增長速度趨緩、轉(zhuǎn)型受限的背景下,這“好歹是條新出路”。
與靠租金回報相比 REITs回籠資金更快
研究人士指出,這種融資手段放開,一是有利于房地產(chǎn)市場化融資,也有利于滿足中小投資者投資房地產(chǎn)的需求以及機構(gòu)投資者需求。
黃文杰表示,在目前的商業(yè)地產(chǎn)融資相對不暢的情況下,如果REITs能夠放開,“內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)肯定愿意以這種渠道去融資。”其分析稱,相比此前靠大額投入、逐漸租金回報的形式,這種融資方式能讓商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商或者所有者迅速回籠資金,并進行復制、發(fā)展。
問題一:年租金回報率僅6%難達標
黃文杰認為,由于REITs本身對于商業(yè)地產(chǎn)的租金回報率有要求,達到了相應的租金回報才能用,因此并非所有的商業(yè)地產(chǎn)都能通過這種方式來融資,恰恰相反的是,回報率達標的物業(yè),往往不缺錢。“按照境外REITs的要求來看,年租金回報率至少要達到3~5個點,香港的年租金回報率要達到7%~8%。內(nèi)地由于貸款利率本身比較高,因此對于年租金回報率肯定有更高的要求,內(nèi)地要想順利推動REITs,物業(yè)本身的租金回報率不能低于8%。”
而按照這一要求,目前廣州絕大部分商業(yè)地產(chǎn)并不達標。黃文杰表示,由于前幾年廣州商業(yè)地產(chǎn)擴容明顯,目前廣州絕大部分商業(yè)地產(chǎn)依然處于成長期,尚未進入成熟期,因此正常經(jīng)營狀況下的商業(yè)地產(chǎn),平均年租金回報率“可能在4%~6%左右”,低的“只有2%~3%”。其表示,個別物業(yè),尤其是經(jīng)營時間比較長,當年初始投入比較低的物業(yè)可以達標,比如天河城等回報率確實超過了10%,但是這種類型的物業(yè)并不缺錢。“很多銀行都想給這種優(yōu)質(zhì)物業(yè)貸款,這類型物業(yè)完全沒必要通過這種方式來融資。”
問題二:信托投資管理能力仍欠缺
也有分析人士認為,在我國現(xiàn)行稅收制度下,國際上通行的REITs收益率標準(7%~8%的水平)難以得到滿足。按照現(xiàn)行稅制,我國商業(yè)地產(chǎn)的租金收入最終只有租金的60%~70%。這也就意味著,在相關(guān)的免稅政策沒有出臺之前,REITs很難得到規(guī)模化發(fā)展。
“未來廣州的商用物業(yè)總體租金水平,都應該是維持在一個比較平穩(wěn)的狀態(tài),不會大起大落。”黃文杰表示,但是根據(jù)經(jīng)營情況的不同,收租率和租金、各個項目會出現(xiàn)冷熱不均,“好的可能越來越好,遠遠高出平均水平,差的可能收不到錢,未來雖然整體市場相對穩(wěn)定,但是會出現(xiàn)兩極分化,好的和差的項目會越拉越遠。”他預計,未來能夠達到REITs要求的物業(yè)會越來越多,“一兩年之后,有一些成長期的物業(yè)會逐漸進入成熟期,租金回報率達到REITs的要求。”
此外,上述信托研究人士指出:“REITs成立后要管理投資房地產(chǎn),但國內(nèi)信托這方面的投資管理能力還不足,所以信托目前還不具備獨立承擔REITs運作的能力,更可能相當于信貸資產(chǎn)證券化的受托人角色。”
他認為,REITs的成功與否取決于制度設計、房地產(chǎn)走勢等多種因素。“市場需求還是挺迫切的,主要在于政策層面,制度設計一直沒有出來。還有房地產(chǎn)市場走勢不明朗,也可能抑制投資。”
反思:內(nèi)地現(xiàn)有“REITs”存硬傷
北京某信托公司研究人士對記者表示,區(qū)別于一般的融資類房地產(chǎn)信托,REITs相當于股票投資形式,每年以分紅形式給投資者回報。而從收益率水平來看,境外REITs投資收益率平均要高于國債水平,波動性低于股票。
事實上,此前越秀集團、中信證券等先后試水這類融資方式,將商業(yè)地產(chǎn)的收益權(quán)轉(zhuǎn)讓并進行信托份額化。
廣東地區(qū)一位信托公司人士對記者表示,由于這些基金的管理方都不是獨立的第三方,因此都不算是真正意義上的REITs。而其運作模式均存在典型硬傷,即租金率不足以覆蓋付給投資者的收益率。“現(xiàn)有的房地產(chǎn)投資基金其實是一種變相抵押借錢,實質(zhì)是一種將利息租金化的方式。比如說,融資方可承受的成本是10%,那么其就將商業(yè)地產(chǎn)的租金標準提高,然后讓集團自己的公司去租這些物業(yè),再將租金變成收益給予投資者。”
目前靠融資方的信用變相兜底
此外,他指出,現(xiàn)有的運作模式類似于自融,因此其“安全墊”主要靠融資方的信用變相兜底,若大型國資企業(yè)背景則風險較低。與此同時,這類產(chǎn)品大多數(shù)只有收租權(quán),沒有產(chǎn)權(quán)和所有權(quán),若持有人將物業(yè)再次抵押融資可能就會帶來一定風險。
硬傷
商業(yè)地產(chǎn)平均年租金回報率可能在4%~6%左右,低的只有2%~3%,難以滿足信托基金的收益率要求。
政策層面上,包括交易模式、交易方職責、上市規(guī)則、稅收等制度缺位。
國內(nèi)信托在這方面的投資管理能力還不足,所以信托目前還不具備獨立承擔REITs運作的能力。
房地產(chǎn)市場走勢不明朗,抑制投資需求。
相關(guān)法律法規(guī)尚不完善。
除寫字樓外 其他商業(yè)物業(yè)收益率
均低于10年期國債收益
廣發(fā)證券此前的研究報告也顯示,從國際經(jīng)驗來看,商業(yè)物業(yè)收益率高于10年期國債收益率是REITs發(fā)行成功的關(guān)鍵因素,其通過對我國商業(yè)物業(yè)收益率進行了測算并與10年期國債收益率進行了比較,發(fā)現(xiàn)除了寫字樓的收益率略高于10年期國債收益率外,其他商業(yè)物業(yè)的收益率均低于10年期國債收益率。
而同時,盡管我國整個地產(chǎn)行業(yè)即將邁入新階段,商業(yè)地產(chǎn)取得了一定發(fā)展,但仍處于初步發(fā)展階段,供給偏弱,空置率較高,租金漲幅有限。
名詞解釋
REITs:即一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金,由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理,并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。
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