上海中環(huán)廣場(chǎng)位于淮海中路繁華商圈，作為新鴻基地產(chǎn)進(jìn)入上海的首個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，中環(huán)廣場(chǎng)緊挨地鐵口，周?chē)叨藢?xiě)字樓林立，可謂占據(jù)地利優(yōu)勢(shì)。然而，11月12日記者走訪中環(huán)廣場(chǎng)后發(fā)現(xiàn)，四層商業(yè)建筑內(nèi)，空鋪率將近30%，其中有內(nèi)部人員透露，該廣場(chǎng)四樓整層商鋪已經(jīng)關(guān)門(mén)歇業(yè)達(dá)半年了。

 

對(duì)此，商場(chǎng)相關(guān)部門(mén)表示，商場(chǎng)明年將會(huì)進(jìn)入調(diào)整期，目前處于商鋪招商階段，以吸引高端品牌進(jìn)駐為主。相關(guān)資料顯示，自從15年前上海新鴻基商業(yè)地產(chǎn)落子淮海路商圈以來(lái)，商場(chǎng)已經(jīng)經(jīng)歷了數(shù)度業(yè)態(tài)調(diào)整。業(yè)內(nèi)人士分析稱(chēng)：“新鴻基一直秉持高端物業(yè)的打造，在上海市場(chǎng)的認(rèn)可程度也比較高。但近幾年高端物業(yè)的開(kāi)發(fā)是遭遇到瓶頸的。”

 

空置率達(dá)30% 四樓整層歇業(yè)達(dá)半年

 

月12日上午，記者來(lái)到上海新鴻基中環(huán)廣場(chǎng)商業(yè)裙樓，在公司每層的指示牌看到，從第一層開(kāi)始，就有零星的空鋪出現(xiàn)，到了三樓，更是出現(xiàn)了大面積空鋪現(xiàn)象。在四樓電梯口，記者發(fā)現(xiàn)了“暫停服務(wù)”的公告牌。盡管豎立在商場(chǎng)中的指示牌上依然顯示著“L4餐飲”的字眼。這時(shí)，恰逢商場(chǎng)的工作人員張怡（化名）經(jīng)過(guò)，記者以用餐的名義向其咨詢商場(chǎng)業(yè)態(tài)分布情況。

 

張怡告訴記者：“四樓原來(lái)是一家餐廳，但因?yàn)樾б娌缓茫完P(guān)門(mén)了。目前商場(chǎng)四樓已經(jīng)歇業(yè)長(zhǎng)達(dá)半年之久。三樓現(xiàn)在除了餐廳和口腔醫(yī)院，大部分也是空鋪，商場(chǎng)可能明年會(huì)進(jìn)行大的業(yè)態(tài)調(diào)整。”

 

記者反復(fù)從一樓到三樓走了幾遍后發(fā)現(xiàn)，商場(chǎng)的空置率有30%左右。從一樓側(cè)門(mén)進(jìn)去之后就發(fā)現(xiàn)有連續(xù)三個(gè)店鋪大門(mén)緊閉。而商鋪的招商熱線在墻壁上非常醒目。

 

第三方權(quán)威機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，中環(huán)廣場(chǎng)整個(gè)裙樓商業(yè)建筑面積近12000平方米。而記者走訪后發(fā)現(xiàn)，目前商場(chǎng)入駐品牌數(shù)量也并不多，除去空鋪外，一樓三家咖啡館比較顯眼，二樓以美容美發(fā)、珠寶、家居品牌為主，三樓是餐廳和美齒機(jī)構(gòu)。從品牌數(shù)量上來(lái)說(shuō)，業(yè)態(tài)占比最多的是零售。而服裝品牌全部是女裝，不涵蓋男裝品牌，此外中環(huán)廣場(chǎng)二樓還引入了卡森·海派名家，這一在寫(xiě)字樓裙樓商業(yè)業(yè)態(tài)中很少見(jiàn)的家居展覽品牌。

 

記者還注意到，除了一樓的星巴克人氣尚可之外，商場(chǎng)內(nèi)一些餐飲零售、珠寶、美容等店鋪門(mén)庭冷落。一位飾品專(zhuān)賣(mài)店的當(dāng)班人員Luna告訴記者：“這里人氣真的不行，我們專(zhuān)賣(mài)店在相隔不遠(yuǎn)的新天地時(shí)尚也有一家，但那家的生意和人氣比我們家要好很多，我們雖是老店了，生意還是不行。”

 

缺乏特色業(yè)態(tài) 布局欠合理

 

高樓林立，一些國(guó)際知名金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)紛紛選擇入駐于此的淮海路商圈，自當(dāng)不乏人氣?？蔀槭裁搭^頂新鴻基光環(huán)、坐擁繁華商圈和便利交通的中環(huán)廣場(chǎng)卻人氣偏冷呢？中環(huán)廣場(chǎng)周邊靠近太平洋[-3.50% 資金 研報(bào)]百貨、K11購(gòu)物中心、香港廣場(chǎng)以及新天地時(shí)尚等，競(jìng)爭(zhēng)激烈。是不是同商圈其他商業(yè)綜合體也遭遇了這些瓶頸？帶著這些問(wèn)題，記者于11月12日下午至晚間徒步走訪了方圓五公里左右的該區(qū)域商業(yè)綜合體。

 

沿著淮海路一帶前行，記者在離中環(huán)廣場(chǎng)不遠(yuǎn)處看到了太平洋百貨的巨幅招牌。走近一看，商場(chǎng)人氣不錯(cuò)，一些年輕時(shí)尚的服裝品牌以及較全的品類(lèi)吸引了不少年輕消費(fèi)群體前來(lái)。而除了服裝、化妝品、餐飲品牌也呈現(xiàn)較為合理化分布。商場(chǎng)相關(guān)工作人員告訴記者：“太平洋百貨的品牌相對(duì)要大眾，但在淮海路上反而也能體現(xiàn)出特色。因此商場(chǎng)的人氣都可以。”

 

在太平洋百貨往前不遠(yuǎn)的地方，是新天地時(shí)尚商場(chǎng)和K11、UME影城、頗具海派氣息的各種專(zhuān)賣(mài)店以及較為小資的咖啡館餐廳，各種新興業(yè)態(tài)層出不窮，還有正在搭建的藝術(shù)展展臺(tái)，讓新天地與K11集聚了附近一大批小資消費(fèi)群體。一些年輕時(shí)尚、穿著國(guó)際范的海內(nèi)外年輕人云集于此，或三五成群，或兩兩相伴，集聚了頗高人氣。

 

反觀中環(huán)廣場(chǎng)，從目前商鋪營(yíng)運(yùn)情況來(lái)看業(yè)態(tài)非常單一，更出現(xiàn)一層樓三家咖啡館的同質(zhì)化布局。而二樓的高端家居品牌、高端珠寶品牌以及美容美發(fā)品牌，似乎也讓周?chē)鷮?xiě)字樓的上班族們望塵莫及。加上互聯(lián)網(wǎng)新時(shí)代一些嶄新業(yè)態(tài)的層數(shù)不窮，比較下來(lái)，讓中環(huán)廣場(chǎng)在產(chǎn)品定位上少了幾分特色和洋氣，多了一些沉悶與冷清。

 

而對(duì)于商場(chǎng)方面所說(shuō)的明年在業(yè)態(tài)方面的調(diào)整情況，記者以意向投資者的身份致電咨詢了中環(huán)廣場(chǎng)招商部門(mén)，相關(guān)工作人員表示：“我們目前將會(huì)大力引進(jìn)一些高端品牌的入駐，側(cè)重方向?yàn)榱闶?、餐廳等業(yè)態(tài)，美容美發(fā)等方面將不再吸納新的品牌進(jìn)入。您若是想做進(jìn)駐商場(chǎng)的品牌，必須符合高端、連鎖等條件，您這邊給我們提供相應(yīng)的資料通過(guò)審核方可在談入駐。”

 

對(duì)于商場(chǎng)三四樓商鋪大面積關(guān)門(mén)的現(xiàn)象。該工作人員給出的解釋是：“新鴻基是港企，我們一直秉承的經(jīng)營(yíng)理念是要做就做精品，要么寧愿不做，這也是為什么空鋪這么多新鴻基不盲目招商填補(bǔ)空鋪的原因。”

 

在中原集團(tuán)研究總監(jiān)張海清看來(lái)，中環(huán)廣場(chǎng)空置率高與項(xiàng)目?jī)?nèi)部裝修改造關(guān)系密切。此外，她分析表示：“中環(huán)廣場(chǎng)出現(xiàn)大面積空鋪人氣欠佳主要有三個(gè)方面的原因：第一，地理位置不好，雖然靠近地鐵，但是下面沒(méi)有直接連通，所以那個(gè)地帶的商業(yè)人氣都一般，除了K11和太平洋等個(gè)案；第二，周邊地帶商業(yè)發(fā)展比較迅猛，而像淮海中路和南京西路現(xiàn)在的競(jìng)爭(zhēng)力有一定下滑；第三，更重要的是，最近上海商業(yè)本身整體出租情況不太好，主要受到網(wǎng)購(gòu)迅猛發(fā)展以及商業(yè)租金居高影響。”

 

歷經(jīng)數(shù)次升級(jí) 明年將再度調(diào)整

 

上海新鴻基方面在給記者的回復(fù)中透露，目前中環(huán)廣場(chǎng)正計(jì)劃從明年開(kāi)始分期升級(jí)翻新，預(yù)計(jì)引入全新零售旗艦店和新概念餐飲等，展現(xiàn)全新購(gòu)物體驗(yàn)與形象。

 

從上海新鴻基的回應(yīng)可見(jiàn)，其中一部分是引進(jìn)新概念餐飲，而記者注意到，目前上海中環(huán)廣場(chǎng)餐飲數(shù)量已有5家。長(zhǎng)期駐扎上海、深諳商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作之道的投資人雷女士告訴記者：“一路調(diào)整不斷的上海中環(huán)廣場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目，盡管總品牌數(shù)量不多，但來(lái)往進(jìn)駐的品牌不在少數(shù)。對(duì)于新鴻基地產(chǎn)而言，如何黏住寫(xiě)字樓內(nèi)租戶，鎖定客群、重新規(guī)劃業(yè)態(tài)布局或是下一階段調(diào)整時(shí)需考慮的重點(diǎn)。至于引進(jìn)新概念餐飲的規(guī)劃，我認(rèn)為還是有一定意義的。從目前淮海中路其他商場(chǎng)的調(diào)整策略可見(jiàn)，如香港廣場(chǎng)大幅提升餐飲比例的做法，以及K11餐飲比例30%的情況下，引進(jìn)新概念餐飲做精做細(xì)樓內(nèi)市場(chǎng)對(duì)于吸引更多的客群或是一種好方式。”

 

對(duì)于上海中環(huán)廣場(chǎng)商業(yè)而言，此次調(diào)整或?qū)⑹鞘嗄陙?lái)又一次新動(dòng)作。張怡告訴記者：“中環(huán)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)15年間，陸陸續(xù)續(xù)的業(yè)態(tài)調(diào)整經(jīng)歷了很多次，很多品牌在這里經(jīng)歷了入駐和退出。主要原因在于廣場(chǎng)內(nèi)客群穩(wěn)定性一般。”

 

一位不愿具名的上海房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示：“在同一個(gè)商圈內(nèi)，不同商鋪處于不同層次的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，體現(xiàn)了商場(chǎng)不同的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。從淮海路的幾個(gè)主流商業(yè)項(xiàng)目看，新天地提倡的是一種小資文化，這使得此類(lèi)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯，尤其對(duì)于淮海路的年輕群體而言有吸引力。香港廣場(chǎng)則高端大氣，定位精準(zhǔn)。而對(duì)于中環(huán)廣場(chǎng)而言，則影響力要小，因?yàn)樗坪跽也怀鎏厣臉I(yè)態(tài)。所以這就出現(xiàn)了類(lèi)似商鋪出現(xiàn)不同租賃狀況的原因。另外，中環(huán)廣場(chǎng)頻繁進(jìn)行商鋪和業(yè)態(tài)的調(diào)整，說(shuō)明對(duì)于目前新的商業(yè)模式需要一個(gè)積極的接受過(guò)程，否則容易被淘汰，尤其是一些新業(yè)態(tài)亟須引入。”

 

對(duì)于一直秉持高端物業(yè)打造的新鴻基集團(tuán)，目前在上海市場(chǎng)的認(rèn)可程度也比較高。但業(yè)內(nèi)人士透露，新鴻基近兩年以來(lái)高端物業(yè)的開(kāi)發(fā)是遭遇到瓶頸的。

 

“目前國(guó)內(nèi)很多高端零售業(yè)務(wù)受到遏制。另外，對(duì)于大城市而言，高端物業(yè)也面臨不斷調(diào)整業(yè)態(tài)的壓力。畢竟目前消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣在發(fā)生比較大頻率的變動(dòng)。加上目前市區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊的獲取的難度更大，不像過(guò)去地方政府以一個(gè)低價(jià)方式讓渡給所青睞的房企。”上述人士置評(píng)。

 

張海清則分析說(shuō)：“ 新鴻基目前寫(xiě)字樓項(xiàng)目壓力較大，主要由于上海競(jìng)爭(zhēng)激烈，寫(xiě)字樓供應(yīng)量大。內(nèi)地銷(xiāo)售業(yè)績(jī)放緩主要受到市場(chǎng)大勢(shì)不佳影響，但其主要仍以商業(yè)運(yùn)營(yíng)見(jiàn)長(zhǎng)，而非主要依靠項(xiàng)目銷(xiāo)售。”

 

新鴻基發(fā)展(中國(guó))有限公司董事鄧維聰此前在接受媒體采訪時(shí)坦言，上海高端樓盤(pán)的庫(kù)存結(jié)構(gòu)整體壓力大。盡管新鴻基管理層對(duì)內(nèi)地經(jīng)濟(jì)及樓市保持信心，但在其新透露的2014/2015財(cái)年320億港元的銷(xiāo)售目標(biāo)中，香港區(qū)域要貢獻(xiàn)250億港元，銷(xiāo)售占比為78%，而對(duì)內(nèi)地銷(xiāo)售的目標(biāo)要求僅為70億港元。

 

投資人雷女士近年來(lái)的投資目光一直投向香港地區(qū)，而對(duì)于香港幾大集團(tuán)的發(fā)展有一定了解的她告訴記者：“此前的幾個(gè)月，國(guó)際熱錢(qián)重回香港，香港股價(jià)再創(chuàng)近幾年新高，樓市亦有不錯(cuò)的成績(jī)。因此新鴻基集團(tuán)順勢(shì)做出投資重心轉(zhuǎn)移的動(dòng)作，從投資的角度也是情理之中。”