隨著自駕車出行者越來(lái)越多，不少消費(fèi)者逛商場(chǎng)都是開(kāi)車前往，如果覺(jué)得停車場(chǎng)僅是一個(gè)泊車區(qū)域，與購(gòu)物中心的生意并無(wú)直接關(guān)聯(lián)，你這樣想就大錯(cuò)特錯(cuò)了。

 

《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者近期走訪諸多購(gòu)物中心并調(diào)研后了解到，商場(chǎng)配套停車場(chǎng)的設(shè)計(jì)、規(guī)模和流線與商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)息息相關(guān)，一個(gè)合理設(shè)計(jì)的停車場(chǎng)能為購(gòu)物中心增加客源，提升銷售，而缺乏規(guī)劃的停車場(chǎng)則直接影響商場(chǎng)業(yè)績(jī)。

 

最妙的是，如果將停車場(chǎng)當(dāng)成一門生意，則其投資回本期遠(yuǎn)遠(yuǎn)短于商業(yè)地產(chǎn)。

 

設(shè)計(jì)先行

 

“或許是為節(jié)省成本和容積率原因，很多中國(guó)的開(kāi)發(fā)商挺忽視停車庫(kù)的建設(shè)，認(rèn)為只要掘地三尺搞個(gè)差不多的地下車庫(kù)就行了，結(jié)果就會(huì)發(fā)生好多尷尬的事情，比如高度不夠，又或者是寬度不夠，那些底盤(pán)高的SUV車就很難停，尤其是一些車技不嫻熟者根本難以停泊，即便停好了也很難開(kāi)出來(lái)。”為全國(guó)諸多購(gòu)物中心進(jìn)行設(shè)計(jì)的RET睿意德商業(yè)服務(wù)部助理董事孫義寧告訴記者。

 

記者多方走訪了解到，除了高度和寬度，停車場(chǎng)的流線設(shè)計(jì)等也很重要，有些車庫(kù)的標(biāo)識(shí)和路線設(shè)計(jì)不合理，甚至上客區(qū)和下客區(qū)不明確，駕車者每次都要兜圈幾次才能找到出口，還有些下客區(qū)的方向是反的，客人從右邊車門下車，但其車道的下客口是在左邊車門。更有一些停車場(chǎng)存在“硬傷”，即硬件設(shè)計(jì)極其不合理，比如某些盲點(diǎn)區(qū)域沒(méi)有反光鏡，有些車庫(kù)坡度極其陡峭等，容易造成事故。

 

在采訪中，有不少駕車者調(diào)侃，以上海地區(qū)而言，新世界的“發(fā)夾彎”停車場(chǎng)和古北家樂(lè)福停車場(chǎng)坡度和車道設(shè)計(jì)令駕車者難以駕馭，進(jìn)入停車庫(kù)猶如上了賽車道一樣刺激，車庫(kù)的墻上早已留下道道傷痕。

 

“別小看這些車庫(kù)，這都會(huì)影響消費(fèi)者的感受，一旦有過(guò)幾次不愉快的停車經(jīng)驗(yàn)，那么今后消費(fèi)者就不太愿意再到這家購(gòu)物中心來(lái)購(gòu)物，直接減少客流。反之，如果一個(gè)商場(chǎng)的停車庫(kù)設(shè)計(jì)合理到位，那么就會(huì)吸引很多駕車消費(fèi)者，要知道駕車者中有不少高端客戶，一個(gè)好的停車場(chǎng)可以為購(gòu)物中心帶來(lái)高端客源甚至增加客戶黏性。”在一家國(guó)有大型零售企業(yè)擔(dān)任高層多年的沈先生坦言，與商場(chǎng)需要在建設(shè)前先行做好規(guī)劃設(shè)計(jì)一樣，停車場(chǎng)也必需要在建設(shè)前期就規(guī)劃設(shè)計(jì)，要素包括了車位的規(guī)模、車庫(kù)的高度、流線和標(biāo)識(shí)等方方面面。

 

如果說(shuō)商場(chǎng)設(shè)計(jì)有專業(yè)的商業(yè)設(shè)計(jì)公司，那么停車庫(kù)設(shè)計(jì)則有專業(yè)的交通顧問(wèn)公司。

 

記者采訪和查閱資料后了解到，交通顧問(wèn)公司數(shù)量不多，且因收費(fèi)不菲而并不為太多的中國(guó)開(kāi)發(fā)商所用，這也是造成不少本土購(gòu)物中心停車庫(kù)設(shè)計(jì)不合理的原因之一。目前活躍在中國(guó)內(nèi)地商業(yè)市場(chǎng)的交通顧問(wèn)公司還不到10家，主要以外國(guó)公司為主，如英國(guó)公司MVA、ATKINS、ARUP等。

 

交通顧問(wèn)學(xué)問(wèn)多

 

那么交通顧問(wèn)公司究竟要做些什么？

 

“首先是停車場(chǎng)規(guī)模的規(guī)劃，停車場(chǎng)過(guò)小則難以容納，過(guò)大則浪費(fèi)成本。專業(yè)交通顧問(wèn)公司，通常是以購(gòu)物中心面積為基礎(chǔ)，每100平方米對(duì)應(yīng)1個(gè)車位，以此計(jì)算停車庫(kù)車位規(guī)模，當(dāng)然有時(shí)候也并不一定，交通顧問(wèn)公司會(huì)做大量調(diào)研來(lái)測(cè)算該購(gòu)物中心的瞬時(shí)車流，達(dá)到頂峰時(shí)期的最高值也是決定車位規(guī)模的重要因素。比如一個(gè)車庫(kù)按購(gòu)物中心面積計(jì)算應(yīng)該要1000個(gè)車位，但其區(qū)域的瞬時(shí)車流最高值為500輛車，那么其就應(yīng)該按500的數(shù)字來(lái)建設(shè)，并非簡(jiǎn)單地投建1000個(gè)車位。此外，交通顧問(wèn)還會(huì)看周邊的公共交通情況，比如這家購(gòu)物中心附近若有地鐵站，則表示會(huì)有不少客源是乘坐地鐵抵達(dá)，這類商場(chǎng)的停車庫(kù)車位也要相對(duì)減少。”孫義寧解釋道。

 

根據(jù)幾家交通顧問(wèn)公司反映，車庫(kù)的高度和寬度也頗有講究，停車庫(kù)最好是9米×9米尺寸，如果低于該尺寸則一般轎車問(wèn)題不大，可SUV就非常難停，比如8.4米×8.4米剛好停三輛轎車，卻無(wú)法容納三輛SUV或?qū)汃R，若停2輛大車則剩下的空間也難以停小車，等于浪費(fèi)了空間。車道寬度最好是7米，否則難以轉(zhuǎn)彎，上述一些失敗案例的停車庫(kù)就存在轉(zhuǎn)彎車道過(guò)窄的問(wèn)題。

 

最重要的當(dāng)屬交通流線，與合理的商場(chǎng)動(dòng)線能激發(fā)人們消費(fèi)可能一樣，車庫(kù)交通流線合理與否也直接影響客人的回頭率。基本的交通流線是“開(kāi)車-下客-地下車庫(kù)-地面-上客區(qū)”。這看似簡(jiǎn)單的流線必須做好標(biāo)識(shí)，并且要考慮上下客的右邊車門習(xí)慣，事實(shí)上很多項(xiàng)目的停車流線都存在反向上下客弊端。

 

“另一個(gè)值得注意的細(xì)節(jié)是上下客的會(huì)合問(wèn)題，假設(shè)是一家人出行，則腿腳不便的老人得在地面下客區(qū)先下車，而駕車的年輕人在停車完成后得到地面與老人會(huì)合，那么上下客區(qū)域在設(shè)計(jì)時(shí)要考慮設(shè)置在同一位置或附近。”孫義寧指出。

 

記者在實(shí)地觀察中還發(fā)現(xiàn)，停車場(chǎng)還必須符合商業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)，比如宜家、紅星美凱龍等這類建材家居商場(chǎng)在車庫(kù)還需考慮家居用品的超大尺寸與搬運(yùn)問(wèn)題，否則客人購(gòu)置大型家居后難以搬運(yùn)，這會(huì)直接影響商場(chǎng)的銷售。不少業(yè)者反映，就停車場(chǎng)設(shè)計(jì)而言，宜家明顯優(yōu)于紅星美凱龍。

 

車庫(kù)經(jīng)濟(jì)學(xué)

 

優(yōu)質(zhì)的車庫(kù)設(shè)計(jì)還能與商業(yè)動(dòng)線結(jié)合，直接為購(gòu)物中心輸送客流。

 

不少喜好逛街的消費(fèi)者表示，逛購(gòu)物中心要不就從底層向上，要不就先到最高層向下逛，這樣可以逛遍整個(gè)商場(chǎng)。

 

對(duì)經(jīng)營(yíng)者而言，其更希望的是客人自上而下的逛店方式，因?yàn)樽罱K客人總要走出店門，那么自上而下是保證客人每一層都不錯(cuò)過(guò)的模式，以此來(lái)增加消費(fèi)可能。

 

“這也就是說(shuō)引流非常重要。那么如何讓消費(fèi)者一定能自上而下逛呢？說(shuō)來(lái)也很簡(jiǎn)單，如果將停車庫(kù)設(shè)計(jì)在樓面之上自然達(dá)到引流目的。比如上海K11項(xiàng)目就是在6樓以上，當(dāng)你停車下車后必然是從上而下，這就增加很多消費(fèi)可能。”沈先生透露，當(dāng)然并非所有開(kāi)發(fā)商都愿意這樣做，因?yàn)榈孛嫔系耐＼噹?kù)會(huì)影響容積率使用。

 

   購(gòu)物中心停車場(chǎng)的另一項(xiàng)容易被忽略的經(jīng)濟(jì)功能就是其所帶動(dòng)的延伸產(chǎn)業(yè)。首先是洗車、汽配或汽車美容店，這些與汽車直接關(guān)聯(lián)的門店會(huì)開(kāi)設(shè)在租金較低的地下車庫(kù)附近，業(yè)者既降低了租金成本，也獲得了直接的生意。

 

寵物店則是很多人沒(méi)有想到的一門“停車場(chǎng)生意經(jīng)”，很多消費(fèi)者反映，如今帶著心愛(ài)的寵物狗狗出行已不再是稀奇事，但很多購(gòu)物中心并不允許狗狗入內(nèi)，于是很多人會(huì)在停車后將狗狗放到商場(chǎng)內(nèi)的寵物商店讓人看管甚至順便給寵物做個(gè)美容，待主人完成購(gòu)物后再將寵物領(lǐng)回來(lái)。此外，鮮花店等小商品業(yè)態(tài)也是由駕車者經(jīng)停的停車場(chǎng)所延伸出來(lái)的車庫(kù)生意。

 

而最直接的“大生意”就是停車費(fèi)。

 

“我們按照停車場(chǎng)1平方米造價(jià)約2000元~2500元計(jì)算，一個(gè)車位約40平方米，則一個(gè)車位的平均造價(jià)為10萬(wàn)元。一般上海市區(qū)的普通商場(chǎng)停車位是10元/小時(shí)，其他城市則有所浮動(dòng)。以10元均值計(jì)算，一個(gè)車位一天約80元停車費(fèi)，一年約近3萬(wàn)元，假如將一些公共面積和設(shè)施加入，也就是說(shuō)，停車場(chǎng)的回本期是3~4年多，4年多后可以進(jìn)入純利階段，這與起碼要養(yǎng)8~10年才有望回本的購(gòu)物中心這類商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目相比，停車場(chǎng)的投資回報(bào)率非常高。只是很多中國(guó)開(kāi)發(fā)商為節(jié)省初期成本而沒(méi)有合理規(guī)劃停車場(chǎng)，頗為可惜。”孫義寧如是說(shuō)。