2014年上半年，全市共有69次開(kāi)盤(pán)，雖然創(chuàng)了2012年以來(lái)的開(kāi)盤(pán)量新低，但從平均每個(gè)月十多次開(kāi)盤(pán)量來(lái)看，開(kāi)發(fā)商對(duì)待樓市“寒冷期”的態(tài)度依然是在努力堅(jiān)持。這樣的堅(jiān)持也在下半年得到了回報(bào)，7月10日濟(jì)南市取消執(zhí)行了3年的限購(gòu)政策，9月30日，央行發(fā)布房貸新政，讓市場(chǎng)開(kāi)始變得活躍起來(lái)。從7月至今的四個(gè)多月時(shí)間里，濟(jì)南市已有67次開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)數(shù)量明顯比上半年好得多，同時(shí)，幾個(gè)大型樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)熱銷，也讓人看到樓市購(gòu)買力的回歸。

    下半年開(kāi)盤(pán)量少 但成交量提升

    據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，今年上半年，濟(jì)南市共有65個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)加推69次，這是2012年以來(lái)最差的上半年開(kāi)盤(pán)數(shù)據(jù)。同時(shí)，在開(kāi)盤(pán)過(guò)程中，也嚴(yán)重的暴露了購(gòu)買力不足的問(wèn)題，今年5月，省城西部一家樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，推出的近200套住宅房源在開(kāi)盤(pán)首日僅賣出不到30套，本次開(kāi)盤(pán)可謂以失敗告終。記者查詢?cè)摌潜P(pán)所推樓棟的預(yù)售許可證取得時(shí)間和開(kāi)盤(pán)時(shí)間對(duì)比發(fā)現(xiàn)，兩者相差近兩個(gè)月的時(shí)間，也就是說(shuō)，該樓盤(pán)在開(kāi)盤(pán)前，至少經(jīng)歷了兩個(gè)月的“認(rèn)籌期”，而如此長(zhǎng)的認(rèn)籌期內(nèi)，僅有不到30位客戶做出買房決定，可見(jiàn)省城購(gòu)買力在上半年已經(jīng)大幅度的“隱藏”。

    但是今年11月，樓市購(gòu)買力卻再次因開(kāi)盤(pán)而“回歸”，上周末，省城東部和北部?jī)杉掖笮蜆潜P(pán)同時(shí)開(kāi)盤(pán)，其中北部樓盤(pán)以超過(guò)5000套的成交量創(chuàng)造了濟(jì)南市樓盤(pán)單日成交量的新紀(jì)錄，這一紀(jì)錄在全國(guó)也名列前茅。而記者觀察發(fā)現(xiàn)，11月至今的20多天里，濟(jì)南市僅有6家樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)加推，比今年以來(lái)多數(shù)時(shí)間都要少，但這少數(shù)幾家樓盤(pán)依然創(chuàng)造了今年以來(lái)最好的開(kāi)盤(pán)成交量。記者本月在幾家樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)采訪多位購(gòu)房者了解到，很多購(gòu)房者看房時(shí)間已經(jīng)超過(guò)兩個(gè)月，前段時(shí)間一直處于猶豫期，一方面是因?yàn)闃鞘薪祪r(jià)言論四起，也有不少樓盤(pán)降價(jià)幅度較大，造成這部分購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)下降的預(yù)期比較強(qiáng)烈，另一方面是因?yàn)榉抠J打折的消息剛剛出來(lái)，想等房貸開(kāi)始打折后再買房。“這不是正趕上這個(gè)樓盤(pán)也比較大，比較放心，價(jià)格也可以接受，聽(tīng)他們售樓處的人介紹，買這里的房子房貸也可以打折，而且臨近年底了，明年什么情況還不一定，所以就抓住機(jī)會(huì)買了。”一位已經(jīng)繳納了定金的購(gòu)房者告訴記者。

    除了11月，記者觀察發(fā)現(xiàn)，下半年限購(gòu)取消以來(lái)，濟(jì)南樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)首日成交明顯轉(zhuǎn)好。統(tǒng)計(jì)顯示，上半年69次開(kāi)盤(pán)共推出住宅超過(guò)10000套，但是開(kāi)盤(pán)首日成交量卻不足三成，相比2013年整體60%左右的開(kāi)盤(pán)去化差了不少，而2012年，這一數(shù)字高達(dá)70%左右。觀察下半年以來(lái)濟(jì)南開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，67家樓盤(pán)推出房源超過(guò)15000套，并且，開(kāi)盤(pán)首日的成交也明顯好轉(zhuǎn)，雖然個(gè)別樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)首日去化依然不理想，但總體來(lái)看，這67家樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)首日能賣出總房源的50%，有個(gè)別大型樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)時(shí)甚至可以達(dá)到90%的去化。

    眾多大盤(pán)選在年底入市

    記者采訪發(fā)現(xiàn)，下半年來(lái)，濟(jì)南市多個(gè)新入市的大型項(xiàng)目熱銷，除了與房企自身實(shí)力有關(guān)，低價(jià)和優(yōu)惠成為購(gòu)房者出手的另一重要原因。

    10月，被認(rèn)為是目前濟(jì)南單價(jià)最貴的佛山靜院入市，其實(shí)際售價(jià)超過(guò)25000元/㎡，11月，建在2013年地王之上的泰悅赫府開(kāi)盤(pán)，同樣在11月，稱得上是濟(jì)南市目前最大在售項(xiàng)目的中海華山瓏城入市，這些項(xiàng)目紛紛選在臨近年底時(shí)入市，并且后兩家樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)售價(jià)都較低，趕在年底之前沖量的意圖不言而喻。在此之前的10月，萬(wàn)達(dá)華府項(xiàng)目入市，給濟(jì)南市帶來(lái)近千套新建房源，并且也取得了不錯(cuò)的開(kāi)盤(pán)成績(jī)。

    觀察這些樓盤(pán)，都是在濟(jì)南首屈一指的大型項(xiàng)目，并且在開(kāi)盤(pán)時(shí)售價(jià)較低，位于省城北部的華山瓏城項(xiàng)目，開(kāi)盤(pán)時(shí)售價(jià)最低的住宅僅有5000多元/平米，相比其附近售價(jià)7000元左右的樓盤(pán)比較有優(yōu)勢(shì)。而地王項(xiàng)目泰悅赫府，在開(kāi)盤(pán)時(shí)每平米售價(jià)在8000元左右，而其拿地時(shí)的樓面地價(jià)便超過(guò)4000元/平，可以看出該樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)時(shí)的利潤(rùn)空間已經(jīng)不高，而在此之前的萬(wàn)達(dá)華府，也是以“8字頭”的房?jī)r(jià)開(kāi)盤(pán)。

    年內(nèi)還有超過(guò)10個(gè)樓盤(pán)入市

    “金九銀十”已經(jīng)過(guò)去一段時(shí)間，業(yè)內(nèi)傳統(tǒng)認(rèn)知上的營(yíng)銷旺季過(guò)去，讓不少人認(rèn)為今年樓市也已“結(jié)束”，因?yàn)閺囊酝鶃?lái)看，11月和12月樓市已基本進(jìn)入“冷凍期”，許多項(xiàng)目完成全年任務(wù)等待新一年的到來(lái)，也有許多項(xiàng)目已經(jīng)放棄了這一年度，準(zhǔn)備下一年絕地反擊。然而今年，樓市傳統(tǒng)旺季似乎被所有人遺忘。

    11月，濟(jì)南史上最大項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán)，2013年的地王項(xiàng)目入市，這些動(dòng)作都說(shuō)明了，11月成為今年房企的必爭(zhēng)之月，12月也不甘落后，記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，目前已有超過(guò)10個(gè)新項(xiàng)目定于12月首次入市，年底樓市的蛋糕將迎來(lái)更加激烈的爭(zhēng)搶。

    今年以來(lái)，省城樓市一直是東部在唱主角，首次降價(jià)樓盤(pán)出現(xiàn)在東部，最熱銷樓盤(pán)也出現(xiàn)在東北部，西部似乎失去了聲音，而在12月，槐蔭區(qū)或有3個(gè)大型項(xiàng)目入市，大大的緩解西部樓市“不給力”的局面。

    今年以來(lái)一直在唱主角的歷城區(qū)也不甘示弱，在12月或者明年1月，將有6個(gè)新項(xiàng)目入市，這些樓盤(pán)大部分位于唐冶片區(qū)，這一區(qū)位已經(jīng)漸漸成為了房企必爭(zhēng)之地。這6處項(xiàng)目占地面積也較大或是區(qū)域標(biāo)桿，或是大牌開(kāi)發(fā)商重點(diǎn)打造的項(xiàng)目，更不乏備受關(guān)注的豪宅項(xiàng)目。

    另外，位于省城北部北湖片區(qū)的一家大型樓盤(pán)也預(yù)計(jì)在年內(nèi)入市，該項(xiàng)目在規(guī)模上也可以進(jìn)入濟(jì)南市在售項(xiàng)目的前列，并且，該項(xiàng)目同上周省城北部熱銷樓盤(pán)一樣，已經(jīng)進(jìn)行了長(zhǎng)時(shí)間的認(rèn)籌，一旦入市，勢(shì)必將會(huì)有大量的購(gòu)房者出手。

    除了上述項(xiàng)目，歷下區(qū)、高新區(qū)還將有幾家項(xiàng)目定于12月開(kāi)盤(pán)。這10多家樓盤(pán)預(yù)計(jì)將為濟(jì)南市帶來(lái)近2000套居住房源，在限購(gòu)放開(kāi)、省城大部分銀行開(kāi)始給房貸打折的背景下，可以預(yù)見(jiàn)，12月將成為今年以來(lái)難得的樓市旺季。