面對國內(nèi)企業(yè)融資成本過高、經(jīng)濟下行風險壓力大等問題，央行“降息”靴子終于落下。股票市場在迎來降息的首個交易日上反應最大，房地產(chǎn)、券商、電力以及鐵路基建四大行業(yè)受益最多，其中又以房地產(chǎn)最為明顯，多個房地產(chǎn)股漲停，平均漲幅超過3%。
在不溫不火的930房貸新政之后，央行降息對供需雙方而言都是一次極大刺激。據(jù)媒體報道，近兩日全國多地開盤項目受追捧，北京、深圳等主要城市咨詢購房人群明顯增多，“日光盤”再現(xiàn)。
多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認為央行降息將加速樓市回暖進程。但也有業(yè)內(nèi)人士“冷眼旁觀”，表示表示降息無法改變樓市總體供大于求的本質(zhì)，未來一段時期銀行“惜貸”還會持續(xù)。
降息后購房者入市意愿明顯加強
中國人民銀行決定，自2014年11月22日起下調(diào)金融機構(gòu)人民幣貸款和存款基準利率，其中，五年期以上住房商業(yè)貸款基準利率由6.55%調(diào)整為6.15%，下調(diào)了0.4個百分點；住房公積金貸款基準利率由4.5%調(diào)整為4.25%，下調(diào)了0.25個百分點。
央行降息首先作用在“房奴”一族，據(jù)測算，以20年貸款100萬元的購房者為例計算，降息后，其月供每月將減少234元，全年可減負2808元。
降息也讓此前持觀望情緒的人群紛紛出動，一些中介機構(gòu)客戶看房量明顯上漲，一線城市表現(xiàn)活躍。據(jù)中國經(jīng)濟網(wǎng)記者了解，中原地產(chǎn)北京、上?？蛻糇稍兞枯^上周上漲80%，主要城市看房咨詢量上漲50%。偉業(yè)我愛我家12個城市客戶咨詢量較上周普遍增長五成，22日當天，北京客戶到店咨詢量比上周增長140%。
據(jù)媒體報道，降息后北京多個新盤受追捧，其中某開盤50套別墅產(chǎn)品實現(xiàn)日光，銷售額達5億元。深圳的新盤同樣熱銷，22日三個樓盤開盤，吸引了5000多人到場，其中兩個項目當天售罄。
統(tǒng)計局此前公布的10月份70城房價指數(shù)顯示新房價格依然有所下降，但降幅有所收窄。尤其北京二手房價格開始出現(xiàn)環(huán)比上漲。“在略微企穩(wěn)升溫的樓市下，降息、將準將讓樓市‘暖上加暖’，放大市場利好，購房者預期明顯向好。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說。
房企融資現(xiàn)馬太效應
央行的意外降息對房企而言猶如及時雨，意味著銀行貸款利率更低、融資成本降低。但顯而易見的是，財務穩(wěn)健的大型房企將優(yōu)先獲得貸款，央行降息“如虎添翼”，而中小房企本就難以從銀行渠道獲取貸款，央行降息影響微乎其微。
據(jù)媒體報道，此次央行采用“非對稱降息”，特別是金融機構(gòu)存款利率上浮區(qū)間的上限由1.1倍基準利率上調(diào)整至1.2倍，銀行的實際資金成本并沒有降低。在開發(fā)貸款緊俏的背景下，大多數(shù)中小型房企融資成本或“不降反升”，而信譽良好的大型房企能受惠于降息帶來的融資成本下降，馬太效應愈發(fā)明顯。
新城控股高級副總裁歐陽捷表示，由于今年銀行將絕大部分的開發(fā)貸款額度投向前100強的房企，大多數(shù)中小房企根本無法拿到開發(fā)貸，因此以信托、基金為代表的社會自籌資金成為他們獲取資金的最重要渠道。
“隨著銀行更重視資產(chǎn)質(zhì)量，這些財務穩(wěn)健的大型房企將優(yōu)先獲得貸款，也成為本輪降息的受惠者。”歐陽捷表示。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，房企不會因為此次降息而在資金面有較大緩解，未來市場仍存在不確定性，尤其是中小企業(yè)，仍然可能面臨更多的債務違約的市場風險。開發(fā)商不宜借機捂盤惜售、炒作樓市“買漲不買跌”等現(xiàn)象，應利用政策短期利好的“窗口期”，繼續(xù)堅持跑量的高周轉(zhuǎn)策略，加大去庫存力度，減輕資金面壓力。
任志強“潑冷水”：房價怎能隨便漲？
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進想中國經(jīng)濟網(wǎng)記者表示，近期央行松綁限貸、降息等政策已經(jīng)形成了疊加效應，無論是從市場預期還是資金成本角度看，都能夠?qū)鞘卸唐诤椭虚L期帶來利好。在供求活躍的情況下，房價止跌反彈的跡象會更趨明顯。
在930房貸新政和央行降息的雙重利好下，雖然多數(shù)業(yè)內(nèi)人士看好，但也出現(xiàn)了不同聲音，一向唱多的任志強這次反而潑起了冷水。
任志強22日在某論壇上表示，“房地產(chǎn)受政策背景影響很大，別把房地產(chǎn)鼓勵與其他經(jīng)濟政策之外去討論。現(xiàn)在市場都在說央行降息后房價將大漲，但是，央行降這么點息，全國有那么多庫存，房價怎么就能隨便漲？”
張宏偉亦從宏觀面分析認為，央行降息及地方政府“救市”只能解決“去庫存”的燃眉之急，但無法改變樓市總體供大于求的本質(zhì)。未來市場自身調(diào)節(jié)作用還是會暴露出樓市庫存偏大、去化周期偏長的問題。
同時，張宏偉表示，正如“央四條”首套房貸優(yōu)惠基本落空一樣，降息并不意味著銀行等金融機構(gòu)對樓市風險控制降低要求，未來一段時期內(nèi)無論是開發(fā)貸款還是個人按揭貸款，銀行等金融機構(gòu)“惜貸”的行為還會持續(xù)。
財經(jīng)評論人郁慕湛更是直言，本次降息的主觀出發(fā)點在于當前各項經(jīng)濟指標疲軟，樓市多半有跟著起哄的嫌疑，降息并不能改變房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，更多的還是在調(diào)整宏觀經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，減緩中國經(jīng)濟擺脫房地產(chǎn)成為主要引擎帶來的負面沖擊，對于房產(chǎn)來說，充其量只能刺激樓市一時。
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