11月21日，央行宣布非對(duì)稱(chēng)降息，周末前突如其來(lái)的消息引來(lái)各方解讀，降息這幾天，買(mǎi)家信心提振會(huì)否直接體現(xiàn)到購(gòu)買(mǎi)行為？二手業(yè)主反價(jià)真的可行嗎？早在10月份，在三季度宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)越來(lái)越不樂(lè)觀的情況下，市場(chǎng)呼吁央行降息的聲音頗高。到10月下旬，在“9·30”政策實(shí)行不足一月，國(guó)務(wù)院一反常態(tài)，突然公開(kāi)支持居民合理住房需求時(shí)，中原地產(chǎn)研究部就已在其月度市場(chǎng)報(bào)告中做出預(yù)測(cè)，四季度貨幣政策還將再寬松。11月上中旬，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)金融數(shù)據(jù)一片黯然，市場(chǎng)再度猜想降息在即。而11月19日，國(guó)務(wù)院再次聚焦實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資難問(wèn)題，發(fā)布“融十條”，結(jié)果其中一招“增加存貨比彈性，將非存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)同業(yè)存款納入一般性存款”隨即引發(fā)第三輪錢(qián)荒，成為逼迫央行全面降息的最后一根稻草。11月21日，央行“緊急”降息。

    降息幅度大力求一步到位穩(wěn)預(yù)期

    政策一出，有很多人預(yù)料央行降息通道已打開(kāi)，下一步必將“降準(zhǔn)”，未來(lái)會(huì)持續(xù)降息，貨幣政策會(huì)從中性轉(zhuǎn)向?qū)捤?。?duì)此，中原地產(chǎn)研究部相關(guān)人士就指出，只此一次降息，并不能說(shuō)明降息通道已打開(kāi)，未來(lái)可能再降一次存款準(zhǔn)備金，以備銀行業(yè)資金充足，但短期內(nèi)第二次降息的可能性并不高，貨幣政策從“中性定向?qū)捤?rdquo;轉(zhuǎn)向“中性偏松”，但“完全寬松”的可能性不大。盤(pán)點(diǎn)央行歷年利率調(diào)整幅度可見(jiàn)，除了2008年金融危機(jī)期間（2008年11月27日）一次下調(diào)貸款利率1.08個(gè)百分點(diǎn)之外，其他時(shí)候多以小幅度（0.25或0.27個(gè)百分點(diǎn)）操作為主，因此今年貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)堪稱(chēng)幅度非常之大，超出預(yù)期。

    十八大以來(lái)，央行就一直堅(jiān)持奉行穩(wěn)健的貨幣政策（部分時(shí)間節(jié)點(diǎn)甚至偏緊）。自2014年以來(lái)，央行為維持其改革派形象，頂住經(jīng)濟(jì)下行壓力，也只是實(shí)行微刺激和定向調(diào)控。因此，本次央行一改以前“小幅度、高頻率”的降息手段，一反常態(tài)地推出“大幅度”降息措施，據(jù)分析，央行此舉或許正是在刻意避免誤導(dǎo)市場(chǎng)產(chǎn)生“未來(lái)還會(huì)進(jìn)一步降息，貨幣政策會(huì)全面寬松”的誤解，因此選擇這種“大幅度”的“一步到位”的手法以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。未來(lái)貨幣政策“中性偏松”，但不會(huì)全面寬松，降息通道并未顯現(xiàn)打開(kāi)，短時(shí)間內(nèi)再度降息的可能性并不高。

    二手住宅積壓嚴(yán)重 業(yè)主漲價(jià)慎之又慎

    從近期的市場(chǎng)情況看，雖然二手客戶(hù)上門(mén)量增加，但不如預(yù)期。自“9·30”新政以來(lái)，受其直接利好，二手樓市改善型客戶(hù)的客源量持續(xù)增長(zhǎng)，高峰期增長(zhǎng)高達(dá)29.89%，但過(guò)了一個(gè)月的政策效應(yīng)期后， 11月份客源量又有明顯回落，反映市場(chǎng)并沒(méi)有真正活躍起來(lái)。

    而本次央行的降息，客戶(hù)上門(mén)量也僅有10%的增長(zhǎng)，其中11月第3周周末兩天環(huán)比第2周同期，客戶(hù)環(huán)比增長(zhǎng)也僅有2.5%。中原地產(chǎn)有關(guān)人士認(rèn)為由于限購(gòu)及市場(chǎng)高庫(kù)存的原因，降息政策難以立桿見(jiàn)效促樓市量?jī)r(jià)回升。據(jù)中原地產(chǎn)研究部監(jiān)測(cè)，“9·30”新政剛出臺(tái)時(shí)，業(yè)主報(bào)價(jià)指數(shù)也是短期性出現(xiàn)積極，連續(xù)兩周超過(guò)了40%，而隨后的4周報(bào)價(jià)指數(shù)滑落到30%~35%，上周報(bào)價(jià)指數(shù)又一舉沖高到40%。業(yè)主報(bào)價(jià)多基于媒體、客源量而判斷，缺乏綜合長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮。

    熟悉一二手市場(chǎng)的中原地產(chǎn)經(jīng)理人對(duì)降息的看法是：降息和“9·30”新政疊加對(duì)改善型客戶(hù)利好更多，而首次置業(yè)的“剛需”客戶(hù)由于受限購(gòu)政策制約，市場(chǎng)活躍度仍有限；二手市場(chǎng)前期盤(pán)源依然積壓較多，大部分業(yè)主報(bào)價(jià)仍謹(jǐn)慎，因此部分業(yè)主如果貿(mào)然漲價(jià)，客戶(hù)有轉(zhuǎn)盤(pán)風(fēng)險(xiǎn)；目前主流開(kāi)發(fā)商對(duì)降息政策持理性態(tài)度，今年仍是以穩(wěn)價(jià)跑量為主勢(shì)，在一手逐漸回暖的背景下，二手潛在客戶(hù)或被一手持續(xù)分流。綜合上述三方面來(lái)看，央行降息是繼“9·30”新政后的穩(wěn)增長(zhǎng)而非保增長(zhǎng)措施，并非政府新一輪大規(guī)模刺激的開(kāi)始，二手業(yè)主漲價(jià)需謹(jǐn)慎。

    哪些業(yè)主給傭最疏爽？“海歸”！

    肯各付各稅的業(yè)主比例低過(guò)給傭業(yè)主

    之前本報(bào)有關(guān)業(yè)主開(kāi)始給傭及各付各稅的報(bào)道引起不少買(mǎi)家關(guān)注，他們都好奇，到哪里找“順得人”業(yè)主，既肯分擔(dān)中介傭金又可負(fù)擔(dān)自己的稅費(fèi)？為此，記者采訪了幾位中介人士，中原地產(chǎn)水蔭路高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理鐘志明透露，目前大約20%業(yè)主愿意支付傭金，少部分業(yè)主連業(yè)主方的稅費(fèi)也愿意承擔(dān)，愿意給傭及各付各稅的業(yè)主多為香港業(yè)主或者海外歸來(lái)的業(yè)主，一般會(huì)認(rèn)為中介方為買(mǎi)賣(mài)提供服務(wù)，他們應(yīng)該承擔(dān)一定的中介傭金。

    鐘志明表示，香港業(yè)主或“海歸”業(yè)主都分外“疏爽”給傭。今年8月，他協(xié)助一名香港業(yè)主出售一個(gè)物業(yè)，成交價(jià)200多萬(wàn)元，香港業(yè)主支付1萬(wàn)多元的傭金，大約相當(dāng)于成交價(jià)的0.5%。在他的記憶中，2012年替一位海外歸來(lái)業(yè)主出售東風(fēng)廣場(chǎng)的房屋給他留下最深印象。他記得這位業(yè)主是出國(guó)前購(gòu)買(mǎi)了東風(fēng)廣場(chǎng)一個(gè)90多平方米的單位，當(dāng)時(shí)以8000多港元/m2購(gòu)入，當(dāng)時(shí)購(gòu)入價(jià)折合人民幣10000多元/m2。持有多年后，2012年業(yè)主從國(guó)外回來(lái)賣(mài)房，房屋當(dāng)時(shí)以255萬(wàn)元售出。業(yè)主不僅爽快支付1.5%的中介傭金，還主動(dòng)承擔(dān)業(yè)主應(yīng)繳交的稅費(fèi)。

    鐘志明回憶：“當(dāng)時(shí)買(mǎi)家以為肯定是業(yè)主實(shí)收，業(yè)主方的稅費(fèi)也需自己承擔(dān)，故此向業(yè)主提出到房管局過(guò)戶(hù)報(bào)低價(jià)，哪料業(yè)主認(rèn)為不應(yīng)該偷稅漏稅，業(yè)主方的稅費(fèi)應(yīng)該由自己承擔(dān)。”他認(rèn)為，雖然業(yè)主可能是因這筆交易獲得翻倍的利潤(rùn)而主動(dòng)分擔(dān)稅費(fèi)，由于香港和外國(guó)的業(yè)主在當(dāng)?shù)匾擦?xí)慣雙邊給傭，認(rèn)為中介為自己提供了服務(wù)，承擔(dān)傭金是理所當(dāng)然。

    據(jù)地產(chǎn)人士表示，目前市場(chǎng)愿意承擔(dān)傭金的兩成業(yè)主，多數(shù)會(huì)就傭金“討價(jià)還價(jià)”，給傭的幅度在0.5%~1%之間。愿意給傭的業(yè)主不一定是“不差錢(qián)”的豪宅業(yè)主，記者詢(xún)問(wèn)多名地產(chǎn)中介人士后發(fā)現(xiàn)，給傭的業(yè)主包括樓梯樓和電梯樓業(yè)主，無(wú)論是樓梯樓散盤(pán)或是電梯名盤(pán)都可能有愿意給傭的業(yè)主。一位中介人士表示，中介本身也要主動(dòng)開(kāi)口向雙方詢(xún)問(wèn)中介費(fèi)的分擔(dān)方式，當(dāng)著買(mǎi)賣(mài)雙方的面來(lái)爭(zhēng)取中介傭金是天經(jīng)地義，不應(yīng)該背后向業(yè)主要求支付傭金，否則業(yè)主與買(mǎi)家溝通，會(huì)認(rèn)為中介不誠(chéng)實(shí)。

    至于各付各稅的業(yè)主，地產(chǎn)人士明言，這部分業(yè)主的比例遠(yuǎn)低于愿意給傭的業(yè)主比例，即使是一些“海歸”業(yè)主，他們?cè)敢庵Ц兑欢ǖ膫蚪?，但面?duì)高昂的稅費(fèi)，也會(huì)本著“能省就省”的心態(tài)“入鄉(xiāng)隨俗”。對(duì)于買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，準(zhǔn)確計(jì)數(shù)才能分辨到底各付各稅還是業(yè)主實(shí)收對(duì)自己更有利，在精明的業(yè)主面前其實(shí)兩種方式都差不多。

    鐘志明還提供了一個(gè)案例，東山一品房產(chǎn)證普遍不到5年，買(mǎi)賣(mài)需要繳交5.61%的營(yíng)業(yè)稅，業(yè)主名下有多于一套房產(chǎn)的話還需要繳交1%的個(gè)稅。之前有一套房的業(yè)主開(kāi)價(jià)580萬(wàn)元，一位買(mǎi)家看中盤(pán)源但要求各付各稅。為此，中介人士向業(yè)主建議，如果按業(yè)主實(shí)收，業(yè)主可以賣(mài)到560萬(wàn)元左右，現(xiàn)在可以拿多20萬(wàn)元，業(yè)主方承擔(dān)的稅費(fèi)也差不多相當(dāng)于這個(gè)數(shù)，后來(lái)業(yè)主終于答應(yīng)以各付各稅的方式完成交易。地產(chǎn)人士認(rèn)為，目前愿意各付各稅的業(yè)主多半是由于房子難賣(mài)，故此愿意在稅費(fèi)上有所讓步。