2014年轉(zhuǎn)瞬即去?？v觀中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)這一年大潮回落、模式變遷。
從行業(yè)總量來看，2014年延續(xù)了2013年以來的增速下滑的趨勢。
2014年1~11月，社會商品零售總額達到23.6萬億，同比增長12%，相比2013年的13.1%，2012年14.3%，2011年的17.1%，2011年18.4%的增幅，呈現(xiàn)逐年增速下滑的趨勢。
與此同時，2014年整個商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)還有三個關(guān)鍵的變化特征，與往年有顯著不同，反映出行業(yè)正在步入拐點，尋找新的方向。
1、從產(chǎn)品功能看，商業(yè)地產(chǎn)由提供購物場地的單一功能發(fā)展為社交、休閑、娛樂、學(xué)習(xí)、購物等多功能的城市休閑生活方式目的地；
2、從經(jīng)營模式看，全行業(yè)開始由“以售養(yǎng)租”的現(xiàn)金流高周轉(zhuǎn)模式轉(zhuǎn)變?yōu)槌钟薪?jīng)營模式；
3、從產(chǎn)品形態(tài)來說，由千店一面的傳統(tǒng)Mall或街區(qū)形態(tài)，逐步豐富為融合藝術(shù)、科技、人文等多元特色，有自身鮮明特點的主題化商業(yè)空間。
相信在2015年，這三個變化趨勢將更為顯著。
可以說從2014年開始，中國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)已進入“試錯、創(chuàng)新、模式轉(zhuǎn)變”的關(guān)鍵時期。
誰能在這3~5年間迅速找準創(chuàng)新方向，創(chuàng)建出新的模式，就會誕生出10年前的萬達一樣的新的行業(yè)王者。我們期待這樣旗幟性的標桿企業(yè)的出現(xiàn)。
2015商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)總體趨勢預(yù)測如下：
網(wǎng)絡(luò)零售繼續(xù)猛增，實體商業(yè)穩(wěn)步推進
1、電商攻城略地，挖空廉價商品實體店的拓展空間
國統(tǒng)局公布的最新數(shù)據(jù)資料顯示，2014年1~11月，我國社會消費品零售總額達23.7萬億元，同比增長12％。
其中，網(wǎng)絡(luò)購物繼續(xù)高增長勢頭，零售總量增長了33.3%；限額以上單位網(wǎng)上零售額增長55.9%，網(wǎng)絡(luò)零售占零售總額比例將超過10%。
中國網(wǎng)絡(luò)零售市場交易規(guī)模自2009年開始，每年均以超過50％的增長率高速發(fā)展。
從目前發(fā)展局勢來看，電商已在電子產(chǎn)品、廉價衣履及圖書等領(lǐng)域給實體零售帶來了毀滅性的的打擊。
此類企業(yè)已紛紛將實體店面的功能由“售賣”轉(zhuǎn)向“體驗與展示”，城市熱門地段的旗艦店數(shù)量或有增加。
面對此類租戶的減少，物業(yè)運營方要么主動求變，調(diào)整業(yè)態(tài)配比將更多餐飲、娛樂類體驗業(yè)態(tài)引入其中，要么只能被淘汰或并購。
而像恒隆、新鴻基等定位相對高端的商場受到的沖擊則相對較小。線上商業(yè)在此時成為了實體地產(chǎn)調(diào)整升級的強大助推力。
相信線上購物爆炸式增長的態(tài)勢于相當(dāng)長的一段時間內(nèi)依然不會改變，主要原因有以下三點：
（1）電商企業(yè)紛紛上市，其所獲得的強大資金支持會進一步催化各家間的促銷戰(zhàn)；
（2）電商企業(yè)“渠道下沉”所開拓出的以三四線城市及農(nóng)村為代表的“新興市場”，會帶來大量潛在及新增顧客；
（3）電商企業(yè)近期紛紛加碼移動端布局及O2O合作，將會進一步優(yōu)化及豐富消費者的購物方式與體驗。
2、實體商業(yè)依舊增長穩(wěn)定，占據(jù)較大市場份額
同時應(yīng)該看到的是，在網(wǎng)絡(luò)購物的強勁挑戰(zhàn)下，中國線下消費規(guī)模近幾年依然以每年2萬億左右的增量穩(wěn)定增長（2011年17.32萬億，2012年19.4萬億，2013年21.55萬億，預(yù)計2014年可達23.45萬億）。
因?qū)嶓w商業(yè)銷售總額的穩(wěn)定增長，即使在電商的猛烈沖擊下，未來購物中心仍然有騰挪空間。主要因為商業(yè)地產(chǎn)運營方會審時度勢調(diào)整招商策略，更多引入餐飲、兒童及娛樂類強體驗性業(yè)態(tài)用以替代電子產(chǎn)品、廉價衣履等因電商興起而被擠占的業(yè)態(tài)空間，而此類強體驗性業(yè)態(tài)最突出的特點是會把部分客流重新拉回到購物中心中，讓冷清的商場重新感到一些暖意。
3、零售商業(yè)消費模式轉(zhuǎn)型，熱點切換
從統(tǒng)計數(shù)來看，2014年中國零售市場主要看點在一下幾個方面主要特征。
1、消費結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，大眾化服務(wù)消費發(fā)展旺盛。
隨著餐飲業(yè)加快轉(zhuǎn)型，大眾化餐飲成為主流，據(jù)測算，1~11月限額以下餐飲企業(yè)收入增長13.2%。
2、通信文體類商品消費旺盛。
從相關(guān)數(shù)據(jù)可見，2014年限額以上單位通訊器材零售額增長29.7%。
3、綠色健康消費爆發(fā)。
根據(jù)商務(wù)部的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，空氣凈化器、凈水設(shè)備零售額同比分別增長66%和72.1%
4、文化旅游市場強勁增長。
全年電影票房有望突破300億元，增長38%以上；預(yù)計全年旅游總收入3.3萬億元，增長14.6%。
5、傳統(tǒng)業(yè)態(tài)增速回落明顯。
1-11月專業(yè)店、超市和百貨店分別增長6%、5.5%和4.2%，比上年同期分別回落1.4、2.8和6.4個百分點。
上述五點變化，反映出新的經(jīng)濟形勢下，中國商業(yè)消費的總體趨勢。新常態(tài)、新趨勢決定了未來市場的模式變化方向。
4、商業(yè)地產(chǎn)庫存持續(xù)增長，同質(zhì)化風(fēng)險增加
據(jù)相關(guān)資料顯示，我國購物中心截止2014年底已達到4000個，累計商業(yè)建面2.4億平方米。預(yù)計到2015年，綜合購物中心開發(fā)量將超過5000個。
按照全國660個地級市，80%購物中心數(shù)量分布在20%城市計算，每個大購物中心10萬平米體量。按購物中心商品銷售額占地方社會零售商業(yè)消費20%計算，每個城市購物中心保有量將達到36個。
以每個城市人均商業(yè)面積為2平米的國際指標測算，這100個大城市，每個城市需要有1000萬人口才能支撐，這樣的數(shù)據(jù)顯然是不切實際的，購物中心數(shù)量上的飽和過剩態(tài)勢已十分明顯。
地方政府政策和銀行信貸推動的商業(yè)熱潮還將繼續(xù)影響整個行業(yè)。面對明顯供過于求的市場現(xiàn)狀，中國商業(yè)地產(chǎn)會走向何方？
5、過往現(xiàn)金流高周轉(zhuǎn)模式無以為繼 商業(yè)經(jīng)營時代來臨
傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式主要以低價拿地與現(xiàn)金流的高周轉(zhuǎn)為核心，但隨著市場的不斷演進，這種模式今后將難以為繼。
因此，過去以商鋪銷售驅(qū)動的現(xiàn)金流高周轉(zhuǎn)模式將逐步走向衰亡。
一種模式退潮的背后，意味著新的主流模式的興起。存量過剩背景下城市商業(yè)項目亟需更新迭代，以品牌深耕及精細化運營為核心的自持型商業(yè)模式將是大勢所趨。
2015年，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營時代將全面到來。這種被老牌港資開發(fā)商熟稔且一以貫之的經(jīng)營法則曾一度被認為并不適用于內(nèi)地，但市場這只無形的手最終還是給出了答案，商業(yè)地產(chǎn)終將回歸“產(chǎn)品為王、經(jīng)營能力決定資產(chǎn)價值”的本質(zhì)屬性。
6、一二線城市商業(yè)加速迭代更新，三四線城市成規(guī)模擴張的主戰(zhàn)場
由于資源及政策傾斜、城市定位及消費結(jié)構(gòu)、發(fā)展歷史及成熟度等因素的不同，新的一年，商業(yè)地產(chǎn)在不同等級的城市或呈現(xiàn)不盡相同的景象，總體來說會是“提質(zhì)”與“增量”雙線并行的趨勢。
一、二線城市由于都市級及次都市級商圈項目的飽和，未來的商業(yè)地產(chǎn)項目將通過重新定位、品牌調(diào)整、數(shù)據(jù)化運營及管理等手段著力修煉“內(nèi)功”，以此實現(xiàn)物業(yè)增值的景象，自持的比重將進一步增加。
因市場的加速競爭和分化，未來項目并購重組事件將更大幅增加。城市的商圈也會隨著項目的不斷優(yōu)化而實現(xiàn)更新迭代。而這些城市的增量機會將發(fā)生在其下屬的衛(wèi)星城及偏遠縣市。
三四線城市由于前期商業(yè)物業(yè)設(shè)施基礎(chǔ)較為薄弱，將依然會在相對核心的中心城區(qū)出現(xiàn)規(guī)?；男陆ㄎ飿I(yè)，但這些項目受惠于地產(chǎn)商開發(fā)實力的提升而使得項目品質(zhì)比之過去有所進步和提升，因此短期內(nèi)不會像一、二線城市類似的競爭慘象。
7、商業(yè)與文化旅游業(yè)加速融合，城市休閑目的地式商業(yè)成為發(fā)展趨勢
從2014年開始，城市微旅游市場的火爆，為整體頹勢的商業(yè)市場打開了一個新的風(fēng)口。因此，購物中心不再是商品交易的場所，更多是城市體驗的場所。
發(fā)展至今的中國城市型購物中心，將更多成為城市休閑體驗?zāi)康牡?。體驗式的業(yè)態(tài)、特色的空間環(huán)境、獨有的主題氛圍，都成為下一步商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的新趨勢。
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