北京房?jī)r(jià)跨進(jìn)“6萬(wàn)時(shí)代”：地價(jià)攀漲 豪宅血拼

 

重點(diǎn)提示

 

從北京近三年3000萬(wàn)元級(jí)別以上豪宅去化數(shù)據(jù)來(lái)看，每年成交套數(shù)基本穩(wěn)定在150套左右。由此看來(lái)，2015年井噴的豪宅供應(yīng)量，要搶奪極為有限的塔尖客戶(hù)群，一場(chǎng)血戰(zhàn)難免。

 

本報(bào)記者 王營(yíng) 北京報(bào)道

 

萬(wàn)科高級(jí)副總裁毛大慶預(yù)言：北京普通商品房將進(jìn)入6萬(wàn)元時(shí)代。此前，毛大慶多次預(yù)言都曾被證實(shí)。

 

2012年7月至2015年1月，北京公開(kāi)出讓的地塊，樓面價(jià)超過(guò)2.5萬(wàn)元的有60余幅之多，3萬(wàn)元以上的也近30塊，這些地塊多數(shù)尚未入市。

 

毛大慶稱(chēng)，如果這些土地在2015年二季度開(kāi)始入市，北京將有70個(gè)以上項(xiàng)目，單價(jià)在5萬(wàn)以上。因?yàn)檫@些地塊多在五環(huán)以外，意味著從2015年開(kāi)始，北京普通商品住宅將進(jìn)入6萬(wàn)元時(shí)代。

 

泛豪宅市場(chǎng)到來(lái)

 

萬(wàn)柳書(shū)院1月13日正式取得現(xiàn)房銷(xiāo)售許可證，銷(xiāo)售均價(jià)14.5萬(wàn)元/平方米，依此估算，其全盤(pán)貨值超130億元。

 

2012年7月10日，經(jīng)過(guò)46輪現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)和327輪回購(gòu)房面積競(jìng)拍，民企開(kāi)發(fā)商中赫集團(tuán)以26.3億元?jiǎng)俪?，溢價(jià)率為40.9%。該地塊樓面地價(jià)折算約為41500元/平方米，創(chuàng)當(dāng)時(shí)北京新的樓面單價(jià)新高。萬(wàn)柳地塊因此成為北京當(dāng)年的“雙料地王”。

 

中赫置地品牌總監(jiān)朱敏解釋稱(chēng)，“從產(chǎn)品自身來(lái)看，萬(wàn)柳書(shū)院較中赫置地此前的釣魚(yú)臺(tái)七號(hào)院，有著全面的提升；從區(qū)域來(lái)看，萬(wàn)柳書(shū)院一墻之隔的萬(wàn)城華府，二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)達(dá)到11-13萬(wàn)元/平方米，萬(wàn)柳書(shū)院作為全新的高品質(zhì)產(chǎn)品，比八年前的產(chǎn)品高出約15%-30%，合乎市場(chǎng)規(guī)律。”

 

依據(jù)萬(wàn)柳書(shū)院的銷(xiāo)售價(jià)格計(jì)算，其205-558平米三居至五居的產(chǎn)品，起步價(jià)略低于3000萬(wàn)元，部分產(chǎn)品會(huì)達(dá)到7000萬(wàn)元級(jí)別。

 

中赫萬(wàn)柳書(shū)院定價(jià)尚算理性。似乎這也與北京豪宅市場(chǎng)的巨大供應(yīng)量有關(guān)。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，自2014年12月的融創(chuàng)農(nóng)展館項(xiàng)目獲批預(yù)售證開(kāi)始，到中赫萬(wàn)柳書(shū)院，佳兆業(yè)廣場(chǎng)、遠(yuǎn)洋劉娘府地塊項(xiàng)目、保利首開(kāi)東壩地塊等項(xiàng)目還將陸續(xù)入市。2015年北京將有大量主力戶(hù)型在200平方米以上的高端項(xiàng)目扎堆入市，其中不僅有最近2年的地王，也有雌伏十幾年的豪宅項(xiàng)目。

 

殘酷的廝殺

 

即使是在處于調(diào)整之中的2014年，北京地價(jià)也未停止上漲，直接效應(yīng)是北京商品房無(wú)可遏制地向豪宅化發(fā)展。

 

1月7日下午，北京市豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村1516-0665地塊(豐臺(tái)區(qū)城鄉(xiāng)一體化白盆窯村舊村改造一期二期)地塊出讓。經(jīng)過(guò)53輪的爭(zhēng)奪，華潤(rùn)旗下的北京華潤(rùn)曙光房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與首開(kāi)股份、平安保險(xiǎn)組成的聯(lián)合體競(jìng)得，總價(jià)86.25億，溢價(jià)率22%。

 

該地塊要求配建的限價(jià)房和自住房的建筑用地面積高達(dá)70%，限價(jià)商品住房限價(jià)17000元/平米，自住型商品房限價(jià)29000元/平方米。經(jīng)測(cè)算，該項(xiàng)目純商品房部分單價(jià)為3.8萬(wàn)/平方米。參加了該地塊競(jìng)拍的毛大慶因此預(yù)言，北京房?jī)r(jià)將進(jìn)入6萬(wàn)元時(shí)代。

 

對(duì)于其他高價(jià)地塊也將深陷“被豪宅化困境”。農(nóng)展館地王的樓面地價(jià)為7.3萬(wàn)元/平方米，去年底取證的預(yù)售均價(jià)為16.5萬(wàn)元。記者從鄰近該項(xiàng)目的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)了解到，麥子店小區(qū)二手房?jī)r(jià)格不到4萬(wàn)元/平方米。而恒大位于東壩的項(xiàng)目，此前有業(yè)內(nèi)人士分析要售賣(mài)到13萬(wàn)元/平方米，但周邊2005年以后的二手房?jī)r(jià)格只有3-4萬(wàn)元/平方米。

 

即將在2015年崛起的“泛京西”豪宅板塊，也面臨同樣問(wèn)題。如對(duì)峙西局的龍湖、泰禾，以及拿下夏家胡同地王的懋源置業(yè)，預(yù)計(jì)售價(jià)或接近10萬(wàn)元。這些房企在高端住宅領(lǐng)域不乏佳作，但深陷地價(jià)與周邊房?jī)r(jià)“倒掛”的困局，打破區(qū)域的“孤島效應(yīng)”是賣(mài)房的第一要?jiǎng)?wù)。“周邊的二手房?jī)r(jià)格都還趕不上我們的地價(jià)，我們要實(shí)現(xiàn)的，是賣(mài)出一個(gè)宮殿水準(zhǔn)的價(jià)格。”這是目前北京部分豪宅操盤(pán)手面臨的困境。

 

北京中原地產(chǎn)分析師張大偉表示，樓面價(jià)接近或超過(guò)房?jī)r(jià)，已成為一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)的新常態(tài)。從拿地節(jié)奏可以看出，排名前20的大房企對(duì)一線(xiàn)城市依舊看好。雖然地價(jià)被推高可能帶來(lái)操盤(pán)難度，但相比起三四線(xiàn)城市的風(fēng)險(xiǎn)，一二線(xiàn)城市依然是安全的港灣。

 

豪宅操盤(pán)手們還需面臨的另一個(gè)困境是，受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及反腐各類(lèi)因素影響，北京豪宅市場(chǎng)并不景氣。

 

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2014年12月，北京成交單價(jià)在10萬(wàn)以上豪宅成交7套。2014年全年，這類(lèi)豪宅成交僅為30套，創(chuàng)造了此類(lèi)物業(yè)的最高成交紀(jì)錄，超過(guò)了2011年的28套。去年，5萬(wàn)以上的高端住宅成交1999套，低于2013年全年的2240套。北京歷史上成交單價(jià)10萬(wàn)元以上的豪宅項(xiàng)目，成交總數(shù)117套，其中有6個(gè)項(xiàng)目成交5套以上，共82套。

 

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，從北京近三年3000萬(wàn)元級(jí)別以上豪宅去化數(shù)據(jù)來(lái)看，每年成交套數(shù)基本穩(wěn)定在150套左右。由此看來(lái)，2015年井噴的豪宅供應(yīng)量，要搶奪極為有限的塔尖客戶(hù)群，一場(chǎng)血戰(zhàn)難免。

 

因此，郭毅對(duì)萬(wàn)柳書(shū)院的銷(xiāo)售價(jià)格以“聰明”來(lái)評(píng)價(jià)。“精裝成品現(xiàn)房，目前的價(jià)格在北京頂級(jí)住宅領(lǐng)域應(yīng)該是頗有競(jìng)爭(zhēng)力的。”郭毅表示，兩年前，中赫置地拿下萬(wàn)柳地王的價(jià)格曾令業(yè)內(nèi)咂舌，但經(jīng)歷了地王頻出的這兩年，萬(wàn)柳項(xiàng)目的比較優(yōu)勢(shì)已比較明顯，定價(jià)理性利于從容銷(xiāo)售。

 

北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，中赫萬(wàn)柳書(shū)院在獲批銷(xiāo)售許可證當(dāng)天就已有12套認(rèn)購(gòu)記錄。