由于財(cái)產(chǎn)價(jià)值巨大，離婚案件中，房產(chǎn)往往成為財(cái)產(chǎn)分割的核心。房屋的產(chǎn)權(quán)情況、房子的購(gòu)買(mǎi)時(shí)間以及購(gòu)房的出資情況都會(huì)成為影響房產(chǎn)分割的因素。處理各類(lèi)房產(chǎn)問(wèn)題也因此成了離婚案件中的難點(diǎn)。針對(duì)離婚官司中可能涉及的房產(chǎn)問(wèn)題，記者采訪了北京廣衡律師事務(wù)所趙三平律師，對(duì)此一一進(jìn)行了梳理。
普通商品房
婚前全款購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)
一方全款出資購(gòu)買(mǎi)，且登記在自己名下，不論錢(qián)是自己的還是父母的，明顯屬于婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。
一方全款出資購(gòu)買(mǎi)，但登記在對(duì)方名下的，需要具體情況具體分析：比如雙方是否有關(guān)于房產(chǎn)的協(xié)議，登記在對(duì)方名下的原因等。一般來(lái)說(shuō)，有兩種可能，一種就是完全贈(zèng)與對(duì)方，另一種還是雙方共有。
一方全款出資購(gòu)買(mǎi)，登記在雙方名下，一般來(lái)說(shuō)屬于共有。
雙方出資，登記在雙方名下，應(yīng)屬于共有。
雙方出資，登記在一人名下，同樣需要分析案件的具體情況，要結(jié)合登記在一人名下的原因來(lái)判斷究竟是出資人對(duì)另一方的贈(zèng)與，還是借貸，也有共有的可能。
貸款或借款的房屋
夫妻一方婚前簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，房屋登記在首付款支付方名下的，離婚時(shí)該房屋由雙方協(xié)商處理；如果不能達(dá)成協(xié)議，人民法院可以判決該房屋歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)的財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時(shí)由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償。
婚前兩方一起支付首付，婚后共同還貸的，為共同財(cái)產(chǎn)。
如果支付首付和償還貸款都在婚后，一般即認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
婚后全款購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)
婚后買(mǎi)房，即屬于婚姻存續(xù)期間添置的財(cái)產(chǎn)，一般來(lái)說(shuō)均屬于夫妻共同共有財(cái)產(chǎn)，但也有例外：
由雙方父母出資購(gòu)買(mǎi)的房屋，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該房屋可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但雙方另有約定的除外。
一方以婚前財(cái)產(chǎn)出資購(gòu)買(mǎi)的房屋，登記在自己名下，仍屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)。
由一方父母出資為子女購(gòu)買(mǎi)的房屋，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，視為父母只對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與，該房屋應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方（登記方）的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。
央產(chǎn)房
央產(chǎn)房是指產(chǎn)權(quán)屬于中央在京單位的公有住房。如果需要分割的房屋屬于央產(chǎn)房中的已購(gòu)公房，即是指職工按房改成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（含標(biāo)準(zhǔn)價(jià)優(yōu)惠辦法）購(gòu)買(mǎi)，并領(lǐng)取了所有權(quán)證的，其在離婚案件中的分割與商品房基本一致。
但是，法律、法規(guī)規(guī)定不得上市出售的，以及在與產(chǎn)權(quán)單位簽訂的公有住房買(mǎi)賣(mài)合同中有特殊約定的已購(gòu)公房，應(yīng)按照法律、法規(guī)規(guī)定和與單位的約定執(zhí)行。也就是說(shuō)，對(duì)于這類(lèi)房屋，有可能離婚時(shí)無(wú)法對(duì)房產(chǎn)做出所有權(quán)方面的完全處理，也可能只能共同使用、居住。
已購(gòu)公房由于各種原因需要辦理轉(zhuǎn)移、變更及抵押登記的，均由在京中央和國(guó)家機(jī)關(guān)住房交易辦公室統(tǒng)一審核。
軍產(chǎn)房
一般來(lái)說(shuō)，軍產(chǎn)房只有使用權(quán)，而沒(méi)有所有權(quán)，所以在離婚時(shí)的處理比較麻煩，沒(méi)有相對(duì)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，只能根據(jù)個(gè)案的具體事實(shí)進(jìn)行具體分析。雙方均為軍人和只有一方為軍人的處理方式可能不一致。
承租房
夫妻共同居住的只有使用權(quán)、居住權(quán)的公房，具有下列情形之一的，離婚后，雙方均可承租：
（一）婚前由一方承租的公房，婚姻關(guān)系存續(xù)5年以上的；
（二）婚前一方承租的本單位的房屋，離婚時(shí)，雙方均為本單位職工的；
（三）一方婚前借款投資建房取得的公房承租權(quán)，婚后夫妻共同償還借款的；
（四）婚后一方或雙方申請(qǐng)取得公房承租權(quán)的；
（五）婚前一方承租的公房，婚后因該承租房屋拆遷而取得房屋承租權(quán)的；
（六）夫妻雙方單位投資聯(lián)建或聯(lián)合購(gòu)置的共有房屋的；
（七）一方將其承租的單位的房屋，交回單位或交給另一方單位后，另一方單位另給調(diào)換房屋的；
（八）婚前雙方均租有公房，婚后合并調(diào)換房屋的；
（九）其他應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻雙方均可承租的情形。
對(duì)于夫妻雙方均可承租的公房而由一方承租的，承租方對(duì)另一方可給予適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償。
特別提示
在離婚訴訟中
房產(chǎn)不予處理的情況
第一，農(nóng)村宅基地上違法建造的小產(chǎn)權(quán)房。
第二，離婚時(shí)尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。待取得房屋所有權(quán)后可另行訴訟解決。
第三，夫妻雙方只有這一處房屋，且尚有貸款沒(méi)有還清，雙方都要房屋所有權(quán)的。待貸款還清后可另訴解決。
第四，夫妻居住的房產(chǎn)登記在第三人名下的。因涉及案外人，一般會(huì)另案處理。
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