“爺爺名下的房子想轉(zhuǎn)給我，要怎么操作，需要多少費用？”《廣廈時代》微信公眾號“北青房產(chǎn)”常收到有關房屋過戶方面的咨詢。近日，北京市地稅局也出臺通知，進一步簡化了直系親屬之間贈與房屋辦理免稅的手續(xù)，贈與這種過戶方式的成本大幅降低。繼承、贈與、買賣……多種過戶方式到底都需要多少成本？選擇哪種過戶方式更加合算？看似簡單的過戶操作起來還是會遇到不少麻煩，大多業(yè)主會選擇請中介協(xié)助辦理。《廣廈時代》特采訪了相關專業(yè)人士，為業(yè)主理清過戶那些事兒。

    爺爺房子過戶給孫子

    贈與最方便

    李小姐是北京人，因為從小生活在一起，感情比較深，八十多歲的爺爺想把自己名下的房子改成她的名字。李小姐了解后發(fā)現(xiàn)，雖然是爺爺?shù)姆孔樱脒^戶給自己，也可以采用不同的方式，每種方式費用區(qū)別較大。她希望知道，到底哪一種過戶方式最合適？

    鏈家地產(chǎn)朝陽區(qū)的一位過戶專員向我們介紹，像李小姐這樣的情況，主要可以考慮兩種過戶方式，繼承和贈與。繼承的費用是最低的，不用交任何稅即可辦理。但是要明確的是，要采取繼承過戶，要等到爺爺百年以后。而且，像李小姐的情況，并不屬于第一順位的繼承人，需要憑遺囑才可以辦理繼承權公證。如果沒有遺囑，需要每個繼承人都在房產(chǎn)分割協(xié)議上同意并簽字才可繼承?？偠灾?，采取這種過戶方式雖然省錢，但程序非常復雜。

    如果采用贈與的方式，李小姐屬于爺爺?shù)闹毕涤H屬范圍，可以辦理贈與免稅手續(xù)，費用也不高。直系親屬之間的贈與是可以免除個人所得稅的，不過需要繳納3%的契稅。如果房屋價值被認定為200萬元，李小姐則要交6萬元的契稅。該過戶專員表示，直系親屬之間進行房屋過戶，與其他方式相比，贈與是最方便，也是成本較低的一種方式，但需要提醒的是，如果沒有事先約定，這種贈與是可以撤回的。

    直系親屬贈與房屋辦免稅 公證費省了

    所謂直系親屬，主要包括配偶、父母、子女(包括養(yǎng)子女、繼子女、非婚生子女)、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹。當房屋贈與過戶發(fā)生在這些人之間時，受贈人可以申請辦理免稅。

    近日，北京市地稅局出臺通知，對這一程序也進行了簡化。過去辦理免稅程序除了要提供雙方身份信息和房產(chǎn)材料之外，還需要提供一份贈與公證書，而辦理這份公證書需要繳納房屋價格1.2%的公證費。新規(guī)定出臺后，辦理直系親屬之間贈與時，無需贈與公證，只要提供雙方親屬關系公證即可，這種公證相比贈與公證要便宜不少，一般只要300元左右。

    現(xiàn)在直系親屬間辦理房屋贈與，雙方需要提供贈與雙方當事人的有效身份證件(原件及復印件)；證明上述特定親屬關系的公證書(原件及復印件)；房產(chǎn)所有權證(原件及復印件)；《個人無償贈與不動產(chǎn)登記表》(原件及復印件)；契稅完稅憑證和購房資格核驗通過的結果通知單。其中與房屋買賣不同，贈與的契稅稅率一律都采用3%，無法享受普通住宅的稅收優(yōu)惠。

    非直系親屬過戶房屋 買賣過戶較合適

    在實際房屋過戶中，有些業(yè)主會想以贈與方式過戶，從而“節(jié)省”一些費用，還有一些熟人或非直系親屬間希望通過贈與方式來規(guī)避掉稅費。但實際上，采用贈與代替過戶并不省錢。

    因為非直系親屬間贈與房屋，首先無法享受契稅優(yōu)惠，無論房屋面積大小，都需要按3%來繳納契稅。在營業(yè)稅的繳納上，非直系親屬之間贈與和買賣的過戶方式標準是一樣的，即未滿五年的普通住房按5.6%全額增收，未滿五年的非普通住房按5.6%進行差額增收。而在個人所得稅上，非直系親屬之間的贈與，受贈人要交的稅更多。根據(jù)個人所得稅法，房屋產(chǎn)權所有人將房屋產(chǎn)權無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得，按照“經(jīng)國務院財政部門確定征稅的其他所得”項目繳納個人所得稅，稅率為20%。這個20%是按照房屋總價進行全額征收的，相比普通交易時的差額20%個稅要多出不少。

    鏈家地產(chǎn)的過戶專員提醒購房人，如果不是真的贈與行為，盡量不要采用贈與方式過戶。他解釋到，相比正常的買賣過戶，贈與過戶的手續(xù)更麻煩，此次地稅局只是簡化了直系親屬間贈與房屋的手續(xù)，并沒有涉及非直系親屬之間的贈與行為。因此，非直系親屬之間贈與，仍要提供贈與公證，要繳納不低的公證費用。而且，以贈與方式過戶絕不是簽完贈與合同就萬事大吉，在未成功完成過戶程序前，贈與人可以隨時撤銷贈與。