新年伊始，樓市并沒有延續(xù)去年的反彈。數(shù)據(jù)顯示，1月份北京新房住宅網(wǎng)簽量?jī)H為9687套，相比去年12月份大幅回落51.3%，北京的樓市庫(kù)存也仍然維持在85000套以上的高線。觀望樓市政策走向成了許多買房人持幣待購(gòu)的原因。
正值樓市觀望期間，近來先后有8位高層官員公開對(duì)房地產(chǎn)現(xiàn)狀表態(tài)，發(fā)表了維持房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展的言論，掀起了關(guān)于樓市走向的猜想。在樂觀派眼中，這是利好房地產(chǎn)，將為2015年樓市定調(diào)。而在謹(jǐn)慎者眼中，高層喊話并不會(huì)左右樓市現(xiàn)狀，后續(xù)是否會(huì)出臺(tái)具體執(zhí)行政策，才更應(yīng)該關(guān)注。
那么，如何看待高層官員關(guān)于2015年房地產(chǎn)走勢(shì)的言論？對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有什么影響？是否決定了房?jī)r(jià)走勢(shì)？是否該出手買房了？帶著諸多問題，記者采訪了多位業(yè)內(nèi)專家學(xué)者。
從搶著買到搶著賣
連夜排隊(duì)、找關(guān)系買房已經(jīng)很少見諸報(bào)端了。如今，購(gòu)房人但凡到了售樓處，銷售人員都會(huì)快速笑臉相迎，耐心解答買房人一個(gè)又一個(gè)疑問，并珍惜每一個(gè)到訪客戶的聯(lián)系方式。
這是當(dāng)前大部分售樓處里的真實(shí)寫照。而就在一年多以前，售樓處的銷售員還往往要一個(gè)人應(yīng)付幾組甚至十幾組的買房客戶，而買房人也不在乎是否被怠慢，只要能搶到心儀的戶型就萬(wàn)事大吉。
售樓員與買房人之間的關(guān)系變化，恰恰反映了買賣雙方地位的改變。面對(duì)地價(jià)推著房?jī)r(jià)不斷攀高的局面，摸爬滾打多年的開發(fā)商心里都明白，有支付能力的買房人越來越少，為了抓住這些人，以往捂著、壓著的做法早就被摒棄，不管是“剛需”還是豪宅，搶著賣都成了首選，把存量房變?yōu)楝F(xiàn)金，才能落袋為安。
像以每平方米14.5萬(wàn)元現(xiàn)房?jī)r(jià)格入市的中赫·萬(wàn)柳書院，取證后第一天就賣掉了12套，而以往豪宅入市的經(jīng)驗(yàn)是端著架子，刻意控制銷售速度。另外，憋了5年沒開過盤的東四環(huán)泛海國(guó)際，也在近期推出二期，快速搶收。
有類似舉動(dòng)的還有在京城豪宅榜上赫赫有名的盤古大觀項(xiàng)目，也在上周集中網(wǎng)簽了123套，成交金額達(dá)85.79億元。
高層密集喊話 引發(fā)業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)爭(zhēng)論
從搶著買到搶著賣，說明房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過去年的調(diào)整，已經(jīng)發(fā)生了明顯變化。高層也從最初的避談房地產(chǎn)，變?yōu)橹鲃?dòng)拋出“對(duì)房地產(chǎn)的剛性需求是長(zhǎng)期的”言論，尤其是最近一個(gè)多月的時(shí)間里，先后有8位高層公開對(duì)房地產(chǎn)現(xiàn)狀表態(tài)。
這樣罕見的集中表態(tài)，引發(fā)了業(yè)內(nèi)的激烈爭(zhēng)論。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭就認(rèn)為，在樓市降溫的背景下，高層官員的密集表態(tài)釋放了“穩(wěn)定房地產(chǎn)”、“放松政策”、“盤活存量房”、“金融扶持”等利好政策。
不過，北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)陳志，在接受記者采訪時(shí)表示，不能簡(jiǎn)單因?yàn)楦邔颖響B(tài)，就認(rèn)定是救市、托市。
陳志認(rèn)為，之所以在這個(gè)時(shí)期發(fā)表了對(duì)房地產(chǎn)的利好言論，一方面是出于對(duì)經(jīng)濟(jì)下行的擔(dān)心，需要房地產(chǎn)行業(yè)起到救經(jīng)濟(jì)的作用；另一方面，又擔(dān)心房地產(chǎn)有可能過熱。所以雖然表了態(tài)，但在隨后并沒有相關(guān)職能部門出臺(tái)具體的措施。
陳志解釋，多位領(lǐng)導(dǎo)的發(fā)言表態(tài)，都沒有對(duì)中長(zhǎng)期的房地產(chǎn)發(fā)展和規(guī)劃展開具體描述，比如稅費(fèi)如何改革、房產(chǎn)持有稅如何征收，這些對(duì)購(gòu)房人決策起到影響的政策，并沒有給出更確切的說法。
陳志認(rèn)為，房地產(chǎn)對(duì)于普通百姓來說仍是最重要的投資，而大部分買房人已經(jīng)不再簡(jiǎn)單因?yàn)楦邔拥闹v話就做出置業(yè)決定，加上未來征收的房產(chǎn)稅稅費(fèi)如何執(zhí)行并不明確，導(dǎo)致了此番高層密集表態(tài)，釋放利好后，樓市成交并沒有明顯變化。
房?jī)r(jià)漲跌走勢(shì)引分歧
去年四季度的樓市回暖和今年初高層對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的利好表態(tài)，讓不少業(yè)內(nèi)專家“篤定”今年房?jī)r(jià)將出現(xiàn)回升。
根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月北京商品住宅(不含保障房)成交均價(jià)為27290元/平方米，環(huán)比上漲6%，同比也出現(xiàn)5%的漲幅。
對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，從成交價(jià)格來看，基于高地價(jià)背景之下，大量高價(jià)純新盤不斷入市，直接拉升了整體市場(chǎng)均價(jià)，而隨著限價(jià)完全解禁，大量10萬(wàn)元豪宅項(xiàng)目在2015年逐漸入市。他預(yù)計(jì)，2015年北京住宅市場(chǎng)均價(jià)上漲趨勢(shì)已成定局。
對(duì)于市場(chǎng)的整體判斷，陳志則并不那么樂觀。他認(rèn)為，北京樓市實(shí)際上整體過剩的狀態(tài)已經(jīng)進(jìn)入臨界“狀點(diǎn)”，只是局部出現(xiàn)短缺。而局部短缺表現(xiàn)在某些戶型和產(chǎn)品短缺、某些熱點(diǎn)區(qū)域項(xiàng)目供應(yīng)短缺。但整體上看，自住房的加入，讓商品房供應(yīng)一直處于過剩的狀態(tài)，即便是經(jīng)歷了去年四季度的成交回暖，樓市庫(kù)存仍維持在85000套以上。
另外，陳志認(rèn)為，雖然因?yàn)楦叩貎r(jià)倒逼高房?jī)r(jià)的原因?qū)е陆y(tǒng)計(jì)上看樓市成交均價(jià)還在上漲，但實(shí)際上，成交量卻下來很多。他預(yù)計(jì)未來二三年市場(chǎng)都不一定會(huì)很好，特別是一些過熱的區(qū)域。
北京今年將執(zhí)行“對(duì)沖”的樓市政策
雖然樓市未來走向并不明確，但這并不妨礙房企的拿地?zé)崆?，隨著1月30日綠地以45.16億元的總價(jià)、27%的溢價(jià)率摘得昌平北七家地塊，北京土地市場(chǎng)1月份交易落幕。
據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，北京土地市場(chǎng)在1月份已經(jīng)完成共計(jì)12宗、建設(shè)用地面積共92.71萬(wàn)平方米的土地成交?？偝山唤痤~已經(jīng)達(dá)到了342.28億元，其中宅地出讓總金額達(dá)235.86億元。12宗土地平均樓面價(jià)達(dá)到14253元/平方米，比去年1月上漲了20.6%。其中，宅地平均樓面價(jià)達(dá)16442元/平方米，比去年1月上漲25.1%。
地價(jià)的飆升不可避免地帶來房?jī)r(jià)的上升。但陳志認(rèn)為，今年北京將執(zhí)行“對(duì)沖”的房地產(chǎn)調(diào)控政策，并且隨時(shí)有可能對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整。他解釋道，雖然北京市已經(jīng)明確表態(tài)不放松限購(gòu)，但一旦市場(chǎng)成交非常低迷，限購(gòu)的強(qiáng)度就有可能調(diào)整為更加有彈性，更加有操作空間。相反，如果樓市過熱，政策也可能更加嚴(yán)格。因此今年市場(chǎng)即使出現(xiàn)波動(dòng)，也不會(huì)大起大落。
另外，陳志預(yù)計(jì)，新年過后的3月至5月份很可能又是一個(gè)購(gòu)房窗口期。
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