期待已久的《不動產登記暫行條例》將于3月1日起施行，房屋建筑所有權等十類不動產將進行統(tǒng)一登記。有人期待，遍布全國各地數以千萬計的小產權房能否納入其中，搭乘不動產登記的順風車得到確權？也有人擔心，小產權房被排除在外，是否大限已至將被全面清除？小產權房要想“轉正”，靠不動產統(tǒng)一登記制度靠不靠得住？

小產權房何去何從？

小產權房是相對商品房而言，屬于沒有“戶口”的“黑戶”，一般沒有完整的國家頒發(fā)產權證，或者只有鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村集體發(fā)的不具有法律相應的產權證件。小產權房并不是一個法律概念，其自誕生之日起就沒有過“正式身份”，相關部門多次重申小產權房不得登記發(fā)證。

但即將實施的《不動產登記暫行條例》中提出，集體土地所有權和宅基地使用權等10類不動產權將列入統(tǒng)一登記范圍。許多人開始疑問，這是不是意味著小產權房會“合法化”？一直處于“走鋼絲”的小產權房是否迎來轉機？武漢市東湖高新區(qū)荷葉山社區(qū)是當地規(guī)模較大的還建樓小區(qū)，許多村民家都擁有五六套甚至十多套房屋，多是證件不齊全的小產權房。剛剛購買了小產權房的胡煒告訴記者，自己通過關系才買到的小產權房，已在社區(qū)辦理手續(xù)。“現在有很多人都想買，將來小產權房也可能會漲價，我很糾結要不要再買一套，不管是自住或者是投資都很劃算。”

與胡煒充滿期望不一樣，更多的小產權房業(yè)主充滿擔心。準備在單位附近購買一套小產權房自住的武漢市民郝先生說，隨著不動產統(tǒng)一登記制度的推行，具有完整產權證件的房屋將被登記頒證，但小產權房無法登記。“剩下多少小產權房將一目了然，將來會不會被強制拆除，或者要求補交土地出讓金差價？”不管是期待還是擔心，不動產統(tǒng)一登記制度的落地牽動著億萬小產權業(yè)主的心。全國工商聯(lián)房地產商會發(fā)布的數據顯示，1995-2010年間全國小產權房竣工建筑面積累計達到7.6億平方米，相當于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的8％。

不動產登記“救不了”小產權房

多位法律人士表示，根據我國現有法律，小產權房其實是沒有產權的房屋，將其納入不動產統(tǒng)一登記是沒有依據的。湖北金衛(wèi)律師事務所執(zhí)行主任宮步坦說，不動產包括商品房、城改房等城市國有用地，以及農村集體用地等，這些不同產權的用地將納入統(tǒng)一登記，但小產權房不屬于這一范圍。

中央農村工作領導小組副組長陳錫文也認為，小產權房違反了土地的用途管制。因為小產權房的本質是違章建筑，不合法。國土資源部不動產登記中心法律處處長蔡衛(wèi)華則明確表示，小產權房不登記也不發(fā)證。因為要登記必須是合法的，小產權房不合法。宮步坦說，由于歷史遺留和政策監(jiān)管等原因，小產權房問題的確是不動產管理的灰色地帶。一方面，過去城鄉(xiāng)建設用地市場的不平等，許多地方都曾占用集體用地建設小產權房，另一方面，在政府劃撥或出讓土地上，也存在著不按規(guī)劃開發(fā)或使用的不完全產權房。

此次《條例》并未對小產權房的相關問題進行明確。宮步坦說，按照我國當前法律，小產權房并不具有合法性，倘若在《條例》中規(guī)定小產權房登記，則就承認了小產權房的合法性。也有業(yè)界人士提出，小產權房理論上還是屬于需要登記的“房屋等建筑物、構筑物所有權”，應將小產權房進行不動產登記。因此，天則經濟研究所研究員程雪陽認為，當前，不動產登記可能會回避具有“爭議”的小產權房部分，而是先登記“合法”不動產。由此可見，“不動產統(tǒng)一登記制度”并沒有給小產權房留下空間。業(yè)內人士表示，未來若將小產權房納入登記，還需要國家相關法規(guī)的跟進，目前來說小產權房“轉正”仍為時尚早。

解決小產權房須與土地改革同步

不可否認，小產權房是不動產登記制度的一個繞不過去的問題。專家預計，不動產統(tǒng)一登記制度的實施，以及農房宅基地的統(tǒng)一登記都將對小產權房問題形成倒逼作用，其解決方案也將隨之列入議事日程。

針對由不動產統(tǒng)一登記制度引申出“小產權房將轉正”的誤讀，國土部會同住建部于去年進行了小產權房問題專項治理，并對各地小產權房進行清理、統(tǒng)計，將提出分類處理的意見。湖北、山東、浙江等地也推出了分類整治方案，對準備建設的小產權房堅決叫停，對在建項目依法拆除，對出售小產權房按照非法轉讓土地處理。專家認為，小產權房作為沒有明確產權的土地附著物，已經形成了一個非常龐大的地下市場，不能一拆了之。中國人民大學重陽金融研究院執(zhí)行副院長王文說，小產權房就是一顆關系到社會穩(wěn)定、國家長期發(fā)展的“定時炸彈”，必須通過不動產登記、統(tǒng)一確認等方式拆除引線。

“不動產登記制度就是要對全國的不動產進行統(tǒng)一摸底、管理。小產權房也是客觀存在的不動產，制度無法繞開，登不登記必須明確。”中南財經政法大學房地產研究所所長張東說，《條例》的實施使得這一問題更加迫切，應盡快出臺相關實施細則予以解決。 張東認為，小產權房問題的處理應以不動產統(tǒng)一登記為前提，與土地制度改革同步推進。城鎮(zhèn)和農村的不動產實施統(tǒng)一登記和統(tǒng)一管理，為集體土地入市提供了前提。未來，農村集體建設用地與國有土地同等入市、同權同價，小產權房的土地成本優(yōu)勢不復存在，可根本上遏止小產權房，也有利于制定分類治理辦法，統(tǒng)計和清理各地存量小產權房。