自2014年萬科開房地產(chǎn)行業(yè)合伙人制先河之后，越來越多的房企開始卷入這項制度變革，連國資背景房企亦不例外。
2月27日，國企紅籌越秀地產(chǎn)（00123.HK）在香港舉行的2014年業(yè)績會上透露，今年越秀地產(chǎn)也將從做規(guī)模向做效益轉(zhuǎn)型，從體制機(jī)制上創(chuàng)新，推進(jìn)事業(yè)合伙人制度。
越秀地產(chǎn)董事長張招興在業(yè)績會后接受《中國經(jīng)營報》記者采訪時表示，房地產(chǎn)行業(yè)依賴土地增值獲利的時代已經(jīng)結(jié)束，增強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)生動力，尤其是激發(fā)項目團(tuán)隊的經(jīng)營活力已經(jīng)成為企業(yè)實現(xiàn)規(guī)模發(fā)展的關(guān)鍵。
從越秀地產(chǎn)當(dāng)天發(fā)布的2014年的銷售業(yè)績來看，這家具有國資背景的房企已經(jīng)進(jìn)入到了規(guī)模擴(kuò)張的關(guān)鍵階段。
2014年越秀地產(chǎn)累計完成合同銷售金額220.14億元，合同銷售面積約188.61萬平方米，同比分別上升50.4%和63.3%，創(chuàng)下歷史新高。
據(jù)越秀地產(chǎn)方面透露，今年其第一個推行合伙人制度的項目已經(jīng)在佛山落地，“通過合伙人制的試點，我們有望進(jìn)一步縮短項目開工周期，提升資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，未來越秀地產(chǎn)實行的也將是快周轉(zhuǎn)策略，實現(xiàn)當(dāng)年拿地、當(dāng)年開工、當(dāng)年銷售。”張招興表示。
再提業(yè)績目標(biāo)
憑借著國企的資本優(yōu)勢，近年來越秀地產(chǎn)頻頻向廣東省外擴(kuò)張，經(jīng)營業(yè)績進(jìn)入了穩(wěn)步的增長軌道，從2011年銷售額不足百億元至今年的220億元，越秀地產(chǎn)僅用了三年時間，年復(fù)合增長率達(dá)到28.5%。
從2014年的銷售情況來看，廣州區(qū)域仍然是其業(yè)績貢獻(xiàn)的大頭，星匯御府、星匯金沙、南沙濱海花園等多個項目的累計銷售金額達(dá)119.11億元，占比57.3%。而珠三角地區(qū)（除廣州外）的銷售占比也有12.2%，省外的長三角地區(qū)、中部地區(qū)、環(huán)渤海地區(qū)則分別提供了約8.6%、14.0%、7.9%的銷售貢獻(xiàn)。
盡管銷售業(yè)績快速增長，但2014年越秀地產(chǎn)在土地市場方面的動作并不搶眼。在“立足廣州、拓展全國”的戰(zhàn)略部署下，“回歸一二線”成為越秀地產(chǎn)在2014年的主要方向。期內(nèi)，該集團(tuán)僅在上下半年分別于杭州、廣州購入兩宗地塊，總金額約74.51億元，總建筑面積83.42萬平方米。截至2014年底，越秀地產(chǎn)的總土地儲備約為1431萬平方米，共有33個項目分布于珠三角、長三角、環(huán)渤海、中部等地區(qū)12個城市。
“未來我們將堅持回歸一二線城市購地的策略，今年計劃用于新增土儲的資金大約為60億元左右。”越秀地產(chǎn)管理層在業(yè)績會上透露，今年集團(tuán)將從“做規(guī)模”向“做效益”轉(zhuǎn)型，提升項目開發(fā)建設(shè)能力，縮短項目開發(fā)周期，實行“快周轉(zhuǎn)。”策略。
這種經(jīng)營思路在越秀地產(chǎn)2014的經(jīng)營活動中已經(jīng)有所體現(xiàn)。記者注意到，2014年越秀地產(chǎn)的新開工面積明顯超出了當(dāng)年初的計劃，達(dá)到了216萬平方米，實際竣工面積與原計劃的相比更是實現(xiàn)了大幅度增長，達(dá)到205萬平方米。
而為了加快周轉(zhuǎn)速度，越秀地產(chǎn)也在有意識地降低商業(yè)項目的比例，在去年的銷售結(jié)構(gòu)中，從產(chǎn)品類型上劃分，住宅項目的銷售占比已經(jīng)達(dá)到93%，商業(yè)及其他產(chǎn)品的銷售比重則降至了6.8%。
在繼續(xù)強(qiáng)調(diào)快周轉(zhuǎn)的策略下，今年越秀地產(chǎn)的預(yù)計開工面積并沒有明顯下降，依然接近200萬平方米，實際竣工面積則有望可以達(dá)到282萬平方米。越秀地產(chǎn)管理層對本報記者解釋稱，縮短項目開發(fā)周期并不是最終目的，最重要的是提升資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和凈資產(chǎn)回報率，“去年我們杭州星匯悅城項目實現(xiàn)了當(dāng)年拿地、當(dāng)年開工、當(dāng)年銷售的快速周轉(zhuǎn)，資金在當(dāng)年就實現(xiàn)了回流”。
根據(jù)推盤計劃，今年越秀地產(chǎn)將有越秀保利愛特，武漢國際金融匯，杭州星匯尚城，杭州維多利廣場以及沈陽星匯云錦等多個項目入市銷售，在充足的可售量保證下，越秀將今年的銷售目標(biāo)上調(diào)了12.7%至248億元，預(yù)計廣州地區(qū)可貢獻(xiàn)56%，廣州以外的區(qū)域可貢獻(xiàn)44%。
從其已經(jīng)鎖定但未入賬的銷售情況來看，越秀今年實現(xiàn)預(yù)期銷售目標(biāo)已有一定的保證：截至2014年12月底，越秀地產(chǎn)已售未入賬的銷售金額已經(jīng)達(dá)到193.3億元，對應(yīng)銷售面積181.58萬平方米，與去年同期鎖定的未入賬銷售額相比，增長了64億元。
國企版合伙人
值得注意的是，在實行快周轉(zhuǎn)提升運(yùn)營效率方面，擁有國資背景的越秀地產(chǎn)（專題閱讀）（相關(guān)干貨）今年也開始大力推行去年房地產(chǎn)行業(yè)熱議的“事業(yè)合伙人制度”，以求增強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)生動力。
今年2月5日，越秀地產(chǎn)發(fā)布公告，越秀集團(tuán)物業(yè)開發(fā)項目的若干地方管理團(tuán)隊及核心員工，將通過一個基金對相關(guān)項目公司作出股權(quán)投資，其中，公司待開發(fā)的佛山禪城佛平路地塊，將成為實施合伙人制度的首個項目。
“現(xiàn)在土地增值已經(jīng)不是房地產(chǎn)行業(yè)增值最重要的因素，采取合伙人制也是應(yīng)對房地產(chǎn)行業(yè)新常態(tài)的做法之一。”越秀地產(chǎn)總經(jīng)理陳志鴻解釋稱，這次佛山項目只是試點，未來的合伙人方案會采取更多的方法來激發(fā)操盤團(tuán)隊的內(nèi)生動力。
與之前萬科、碧桂園等民企推出的事業(yè)合伙人制度相區(qū)別的是，越秀的國企版的事業(yè)合伙人制度當(dāng)前還只停留在項目跟投層面，對于國資背景企業(yè)的合伙人制是否會與國家政策產(chǎn)生沖突的問題，張招興強(qiáng)調(diào)，越秀地產(chǎn)推行合伙人制度在政策方面沒有任何障礙，“國企管理層持股審批制度權(quán)正在下放到省國資委，企業(yè)內(nèi)生動力要強(qiáng)化，這是市場化的應(yīng)對機(jī)制，國資委也希望我們快速推進(jìn)。”
張招興透露，越秀地產(chǎn)的合伙人制度不會只停留在項目跟投層面，未來也會在集團(tuán)和地區(qū)層面進(jìn)行跟進(jìn)，“上市公司層面會結(jié)合股權(quán)激勵，項目公司就是項目經(jīng)營和持股，我們會按照這一思路推廣，思路和出發(fā)點都是跟企業(yè)的利益掛鉤，激發(fā)精細(xì)化管理的內(nèi)在主觀能動性。”
從之前萬科、碧桂園等民營地產(chǎn)企業(yè)披露的事業(yè)合伙人制度來看，民企版的事業(yè)合伙人制似乎顯得更加靈活，比如碧桂園是全員可以參與，高管則定額跟投，萬科在跟投金額上也不設(shè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，各城市公司允許存在差異性，但越秀地產(chǎn)在這方面則顯得偏于保守。以其佛山試點項目為例，全體符合資格的管理層成員所持股權(quán)合計還沒有超過2%，與萬科、碧桂園最高可達(dá)10%的跟投比例還差距很遠(yuǎn)。
對此，越秀地產(chǎn)管理層解釋稱，這只是根據(jù)佛山項目的總投資金額來確定的。從國企整體改革方案來看，國家政策鼓勵員工持股最多可以不超過25%，但具體到地產(chǎn)行業(yè)或者某個地產(chǎn)項目，跟投比例有幾個百分點就可以起到提高周轉(zhuǎn)速度、成本控制、質(zhì)量控制，售價最優(yōu)化等作用，“到底是2%、3%還是5%，我們也要根據(jù)每個項目的情況和跟投團(tuán)隊的承受能力而定”。
在輝立證券分析師陳耕看來，越秀地產(chǎn)的合伙人制也是廣東省國企改革的一部分，盡管在大方向上與民企版的合伙人制并無很大區(qū)別，但在推進(jìn)速度上可能會更加謹(jǐn)慎，其制度的靈活性可能也要弱于民營房企。
對此越秀地產(chǎn)方面并不否認(rèn)。越秀地產(chǎn)副總經(jīng)理朱晨表示，作為國資背景房企，在推進(jìn)事業(yè)合伙人制度上肯定會比純粹的民企多一些障礙和門檻，但這些門檻并不是跨不過去的。“目前整個國企改革的思路也是鼓勵多元化經(jīng)營，事業(yè)合伙人制度跟國企改革大方向是吻合的，只要能確保改革過程不違規(guī)，國有資產(chǎn)不流失，合伙人制度在國企當(dāng)中同樣具有生命力。”
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