在房地產(chǎn)市場化改革經(jīng)過了10多個年頭之際，樓市正面臨市場總體供應過剩、區(qū)域結構性差異凸顯、改善型需求難以得到保障等一系列突出問題。為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，樓市調控政策需適時調整。新常態(tài)下的樓市調控出發(fā)點，應從“抑制投機投資性需求”，轉向“支持自住和改善型需求”。
在第十二屆全國人民代表大會第三次會議聽取和審議國務院總理李克強所作的政府工作報告和在十二屆全國人大三次會議記者會上李克強總理答中外記者問中，均提及支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。這被市場人士視為近幾年來房地產(chǎn)領域罕見的重大利好。在寥寥數(shù)語背后，隱含著市場背景的兩點重要變化。
第一，供需形勢逆轉。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，自2012年4月以來，全國商品房庫存連續(xù)35個月上漲。且最近兩年多來，全國商品房整體庫存幾乎翻倍。房地產(chǎn)市場已進入整體“供大于求”階段，但區(qū)域市場之間差異仍存在，如一線城市供應壓力依然較大。
第二，城鎮(zhèn)化加速推進。隨著各項政策陸續(xù)出臺，城鎮(zhèn)化進程進入加速推進階段，這也是樓市面臨的一項長期利好。推進城鎮(zhèn)化將釋放大量新增自住需求。在滿足基本住房需求后，以改善居住條件為目的的改善型需求有巨大的釋放潛力。
調控政策的一個重要出發(fā)點，就是順應市場大勢。過去幾年來，我國房地產(chǎn)調控政策主基調，在于抑制投機投資性需求。這樣，一方面順應當時整體供不應求、投機投資需求旺盛的市場基本面；另一方面也在為夯實供應基礎贏得時間。
經(jīng)過多年的供應端持續(xù)發(fā)力，如今的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出一種“新常態(tài)”，上述兩點變化正是這種新常態(tài)的真實寫照。市場成交連續(xù)低迷、樓市數(shù)據(jù)不斷走低的現(xiàn)實表明，以“抑需求”為主基調的樓市調控政策，已不能順應新常態(tài)下的市場大勢。
站在“順應大勢、維護穩(wěn)定”的角度，針對新常態(tài)下的新特征，樓市政策應做出適度微調。其中，以下四個思路可作為調整的參照。
首先，主基調從“抑需求”轉為“促需求”。城鎮(zhèn)化進程帶來的自住需求，和以改善居住條件為主的改善型需求，是支撐房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要動力。在抑制投機投資性需求的手段基本完善的前提下，對合理需求予以支持，顯然更符合“去庫存”的市場大勢。
其次，調控政策因地制宜。擺脫“一刀切”式的調控思路，針對區(qū)域市場之間的差異，采取不同調控手段。在“促需求”方面，一線城市政策力度可略微低于供應更為過剩的二三線城市。即便在一線城市之間，也需根據(jù)不同市場形態(tài)，采取不同應對策略。
再次，加快推進與城鎮(zhèn)化有關的制度改革。城鎮(zhèn)化是房地產(chǎn)市場發(fā)展的長期利好，涉及多項制度改革。只有加快推進與之相關的土地、戶籍等制度改革，城鎮(zhèn)化進程才能真正順利推進。這些改革可促進人口有序流動和產(chǎn)業(yè)支撐，對釋放中長期購房需求大有裨益。
最后，微調樓市政策的前提，是市場“維穩(wěn)”。為達成這一目標，需在加快不動產(chǎn)登記、完善個人住房信息系統(tǒng)的基礎上，加快建立并完善房地產(chǎn)調控長效機制。唯有如此，才可避免樓市調控的矯枉過正，維持市場健康平穩(wěn)運行，避免出現(xiàn)大起大落。
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