【明源君說】歷史上，中央地產(chǎn)政策都以組合拳形式出臺，這次也不例外，除了首付降低，其強有力的松綁，將對市場帶來8大影響。
早在3月27日，我們即根據(jù)3月內(nèi)出臺4救市新政，并理順歷史脈絡(luò)，最終喊出“再不買房就晚了”的口號。僅隔3天，五部委即以實際行動印證了我們的預(yù)測——央行、住建部、銀監(jiān)會、財政部和國家稅務(wù)總局先后下發(fā)通知，在購房首付、出手二手房營業(yè)稅的繳納方面祭出大招。
二套首付降低并不讓人意外，不過降至4成，還是超越了市場此前的預(yù)期。與此同時，使用公積金貸款購買首套住房的首付可以降至20%，還清一套房貸款，使用公積金購買第二套房的，首付比例可降至30%……可謂史上最寬松的政策。歷史上，中央地產(chǎn)政策都以組合拳形式出臺，這次也不例外，明源地產(chǎn)研究院認為強有力的松綁，將對市場帶來8大影響。
一、釋放改善型剛需利好一線城市
二套房首付比例下調(diào)至40%，乃至30%（有較多條件約束，市場占比較小），帶來的最大利好在于改善型需求置業(yè)的門檻得到大幅的降低。以深圳一套市值300萬元的房子為例，按照現(xiàn)有的二套房首付比例70%計算，首付款為210萬元；若首付為四成，則減少90萬元至120萬元。
門檻的降低，勢必帶來改善型購房需求的積極釋放。尤其是商業(yè)房貸放松力度超預(yù)期，寬松程度回到2010年4月“國十條”之前。改善型需求已經(jīng)成為近幾年的主要剛需，首付從60%降低到40%，對整個市場來說，大約可以增加10%~15%的有效購買需求。預(yù)計整個市場的成交量在4月份會迎來快速上漲，創(chuàng)造2014年以來的成交高峰，一二線城市的房價極有可能上漲。而對于大量的三四線城市來說，人口基數(shù)不足決定了改善需求不會有大量的反彈。
二、組合貸的審批程序?qū)⒌玫胶喕?/strong>
此次出臺的政策鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)繼續(xù)發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款與住房公積金委托貸款的組合貸款，支持居民家庭購買普通自住房。
此前，國管公積金貸款賬戶余額劃定線由2萬元調(diào)高至5萬元，但相對目前一線城市兩三萬一平的房價和貸款需求，公積金貸款依然是杯水車薪。現(xiàn)實中，很多購房者還是需要組合貸，但組合貸審批復(fù)雜、時間慢，一般交易雙方很少采用，此次提出鼓勵組合貸，后續(xù)有可能會簡化組合貸的審批流程，加快審批速度。
三、大、中戶型房子將會受到青睞
目前中國房地產(chǎn)市場面臨一個結(jié)構(gòu)性的矛盾，年輕人有購房需求，但購買力卻不夠，而改善型業(yè)主想買第二套房又首付比例太高。新政將刺激改善型購房促需求的提前釋放，促使他們賣掉城里的中小戶型，購買大戶型。
由此，房企也需要從三個方面調(diào)整策略：1、繼續(xù)拿相對優(yōu)質(zhì)地塊，開發(fā)以首次改善、改善型需求為主的中高端精品化產(chǎn)品；2、深耕改善型需求潛力相對較大的一線城市、部分二線城市區(qū)域；3、注重產(chǎn)品研發(fā)及附加值的提高，通過市場調(diào)研，利潤優(yōu)化戶型、精裝修等，以此提高企業(yè)利潤率。
四、房地產(chǎn)政策還將進一步的松動
在3月27日發(fā)出的《3月內(nèi)4救市新政轟炸，再不買房就晚了》，明源地產(chǎn)研究院即作出了預(yù)測，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》僅僅只是開始?，F(xiàn)在，我們依然保持上訴觀點，即未來房地產(chǎn)政策還將進一步寬松。
明源地產(chǎn)研究院梳理了2006年至今中央出臺的地產(chǎn)政策，發(fā)現(xiàn)這些政策都是以組合拳的形式出臺的（如表1）。從從中央歷次地產(chǎn)政策來看，政策的連續(xù)性較為明顯，表現(xiàn)為如果政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策意圖未達到，后續(xù)強化政策將在短期內(nèi)接連出臺，直到房地產(chǎn)市場的趨勢出現(xiàn)明顯改變。
此次，央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)通知，財政部 國家稅務(wù)總局緊隨其后，主要是由于“930”以來出臺的政策只是讓一線城市銷售在去年四季度有較為短暫的好轉(zhuǎn)，而后再度掉頭向下，全國整體銷量仍未企穩(wěn)，庫存居高不下，房地產(chǎn)投資反彈遙遙無期，一方面通過上下游產(chǎn)業(yè)鏈加大經(jīng)濟下行壓力，接近中央底限，另一方面拖累地方政府土地出讓金收入，加劇地方財政和債務(wù)壓力。
因此，這次的舉措是930新政以來的延續(xù)。而根據(jù)往常組合拳的打法來看，利率、稅收、首付（及利率）、信貸、供給、行政限購等手段都可能成為政策調(diào)控工具?；诖丝梢灶A(yù)計，房地產(chǎn)政策還可能進一步松動，下一步應(yīng)該是稅費標準的松動，放松首套房信貸等，但北京上海短期放開限購的可能性較低。
表1 中央地產(chǎn)政策歷次“組合拳”情況
來源：明源地產(chǎn)研究院
五、營業(yè)稅免征門檻5變2，樓房流動性增強
財政部和國家稅務(wù)總局發(fā)布的最新通知顯示，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。
營業(yè)稅免征門檻由此前的5年變成2年，等于鼓勵手里持有房產(chǎn)的居民拋售房產(chǎn)，稅收的減少將使得樓房的流動性得到增強，從而提高樓市交易的活躍度。
六、降低二套房首付比例不會引發(fā)新的投機熱
此前，我國二套房普遍執(zhí)行60%~70%的首付標準，現(xiàn)在直接降低到40%，杠桿大幅度地提高，會否引發(fā)新的炒房熱，是大家關(guān)注的焦點。明源地產(chǎn)研究院認為，這種可能性很小。
國際上，個人住房貸款最低首付比例一般在30%左右，這次我國將二套房的首付比例下調(diào)到40%，與國際水平大體一致。目前，我國居民家庭的儲蓄率仍然較高、杠桿率較低，財務(wù)狀況穩(wěn)健，最低首付比例降為4成較為審慎。而且，政策明確規(guī)定，對于具體首付款比例和利率水平，由銀行業(yè)金融機構(gòu)根據(jù)借款人的信用狀況和還款能力等合理確定，保證了風(fēng)險處于可控范圍，可以有效防止投機性需求的膨脹。
七、戶籍改革將加速推進，培育樓市新增需求
李克強總理在政府工作報告中指出，要用改革的辦法解決城鎮(zhèn)化難點問題。抓緊實施戶籍制度改革，落實放寬戶口遷移政策。對已在城鎮(zhèn)就業(yè)和居住但尚未落戶的外來人口，以居住證為載體提供相應(yīng)基本公共服務(wù)，取消居住證收費。
此次多部委聯(lián)合出臺政策，中央穩(wěn)定樓市的決心可見一斑。對戶籍政策進行松綁，可以增加可購房人群的基數(shù)，這對于逐漸減少的人口紅利與調(diào)整中的樓市來說，無異于重大利好。因此，可以預(yù)見，未來戶籍改革的步伐會加速。
八、短期可以緩解壓力，長期調(diào)整的趨勢不變
盡管此次救市的力度空前，不過這已經(jīng)不是所有的花朵都有春天的時代了。2008年救市，中國房地產(chǎn)的基本面仍然是供應(yīng)不夠，只要改變市場預(yù)期，市場立即就會反彈，而今天除了少數(shù)城市，大量城市房地產(chǎn)面臨的最大問題仍然是住房庫存嚴重過剩。
民生證券研究院認為，本輪房地產(chǎn)調(diào)整是短期因素（信貸偏緊）和中長期因素（政策回歸中性+高庫存+人口老齡化）共振的結(jié)果，現(xiàn)在救市只能緩解短期問題，但無法扭轉(zhuǎn)中長期趨勢，原因有4點：1、剛需人口已經(jīng)進入下降通道，即便人口生育政策加快調(diào)整，也無法扭轉(zhuǎn)人口老齡化的趨勢；2、房地產(chǎn)的賺錢效應(yīng)消失，市場預(yù)期短期無法扭轉(zhuǎn)，即便短期房價企穩(wěn)回升，未來房產(chǎn)在居民資產(chǎn)配置中的比例也將系統(tǒng)性下降；3、利率市場化背景下，銀行配置房貸的意愿將系統(tǒng)性下降；4、中央已經(jīng)放棄了2003年確立的將房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的思路，新思路是雙軌制，政府負責保低端，其他的交給市場決定。
事實上，盡管2014年中央層面直接救市的舉措并不多，但地方政府各種政策已經(jīng)十分給力，但去年全年房地產(chǎn)市場依然慘淡收場。今年1~2月份，全國住宅銷售面積和銷售額雙雙呈現(xiàn)“兩位數(shù)”負增長。根本原因就在于中國房地產(chǎn)市場和過去完全不同。2015年，庫存和資金壓力仍然是房地產(chǎn)市場最大的敵人。
國家發(fā)改委學(xué)術(shù)委員會秘書長張燕生在2015年博鰲亞洲論壇上表示，未來5年時間內(nèi)，中國房地產(chǎn)市場都會處于“供遠大于求”的狀態(tài)。在這個“軟著陸”的過程中，房地產(chǎn)市場必須承受痛苦的調(diào)整。
