“無(wú)理由退房”又重出江湖！從4月16日8時(shí)起，恒大集團(tuán)全國(guó)范圍內(nèi)的樓盤(pán)將實(shí)施無(wú)理由退房。向前追溯，自從1999年底 SOHO中國(guó)率先打出“無(wú)理由退房”這張牌起，十五年來(lái)每每在市場(chǎng)冷淡期，都有開(kāi)發(fā)商以“無(wú)理由退房”一搏，或營(yíng)銷(xiāo)炒作或強(qiáng)化銷(xiāo)售，來(lái)提升購(gòu)房人的信心和熱情，恒大在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)施“無(wú)理由退房”究竟將如何影響樓市？

“無(wú)理由退房”迅速引關(guān)注

在4月15日的恒大新聞發(fā)布會(huì)之前，全國(guó)各地?cái)?shù)以百計(jì)的媒體人飛往廣州，事前對(duì)將要發(fā)布的內(nèi)容沒(méi)有透露半分，懸念重重，然而新聞發(fā)布會(huì)僅十分鐘，簡(jiǎn)短公布了全國(guó)推行“無(wú)理由退房”計(jì)劃后再無(wú)其他。當(dāng)日上午10點(diǎn)，國(guó)務(wù)院新聞辦剛發(fā)布了2015年一季度國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況，GDP險(xiǎn)守7%的增長(zhǎng)底線，各項(xiàng)數(shù)據(jù)在不斷創(chuàng)低值。房地產(chǎn)行業(yè)整體傳出了一季度多家房企利潤(rùn)跌幅超過(guò)50%的消息，克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示TOP20的房企僅6家實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)，萬(wàn)科等排名靠前的房企均出現(xiàn)銷(xiāo)售下滑。而此時(shí)，地產(chǎn)界的頭條被來(lái)自四面八方的各消息搶占，關(guān)于融創(chuàng)并購(gòu)佳兆業(yè)一事還未梳理清楚，上午11時(shí)，保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊在個(gè)人微博上說(shuō) “保利是個(gè)P！”小伙伴們還沒(méi)從驚呆中反應(yīng)過(guò)來(lái)，又傳出萬(wàn)科內(nèi)部發(fā)文鼓勵(lì)員工辭職創(chuàng)業(yè)的消息。

在中國(guó)經(jīng)濟(jì)苦于下行壓力、地產(chǎn)行業(yè)處于調(diào)整期的情況下，轉(zhuǎn)型、思變已然是掛在大佬嘴邊的常用語(yǔ)，“危機(jī)感”也早已體現(xiàn)在房企的種種動(dòng)作中。恒大全國(guó)范圍內(nèi)的“無(wú)理由退房”雖然發(fā)布得很簡(jiǎn)短，但迅速在業(yè)內(nèi)引發(fā)討論，在“搶頭條”大戰(zhàn)中占據(jù)一席之地。

恒大地產(chǎn)在廣州恒大中心召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)宣布的“無(wú)理由退房”計(jì)劃，覆蓋恒大所有在售住宅，遍布全國(guó)147個(gè)城市的305個(gè)樓盤(pán)。從4月16日8時(shí)起，全國(guó)范圍內(nèi)向恒大購(gòu)買(mǎi)商品房的業(yè)主，在簽署商品房合同的同時(shí)，還可以選擇簽訂無(wú)理由退房承諾書(shū)；業(yè)主只要在辦理入住手續(xù)前任何時(shí)間，均可無(wú)理由退房。

承諾背后的“危險(xiǎn)信號(hào)”

雖然恒大的無(wú)理由退房協(xié)議具體細(xì)節(jié)還沒(méi)公布，但或許具體的內(nèi)容其實(shí)并不重要。

作為房地產(chǎn)行業(yè)資深人士，鳳凰房產(chǎn)CEO單大偉認(rèn)為，房產(chǎn)包退并不新鮮，從1999年至今，十五年的時(shí)間里出現(xiàn)過(guò)幾次集中爆發(fā)期，而巧合的是每次開(kāi)發(fā)商祭起無(wú)理由退房的大旗，都是在市場(chǎng)冷淡、投資者缺乏信心的時(shí)候，因此這次恒大推出的“無(wú)理由退房”也可以看做是開(kāi)發(fā)商認(rèn)為市場(chǎng)趨冷的一個(gè)“危險(xiǎn)信號(hào)”。

“目前在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力加大的大環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)正在進(jìn)入新常態(tài)。恒大亮出無(wú)理由退房這張牌無(wú)論是承諾也好、營(yíng)銷(xiāo)也罷，都有利于現(xiàn)階段的去化銷(xiāo)售。恒大是一家全國(guó)性的房企，超過(guò)300個(gè)項(xiàng)目主要分布在二三線城市中，庫(kù)存量較大。當(dāng)下購(gòu)房者難免有擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌的擔(dān)憂，無(wú)理由退房的作用之一就是打消購(gòu)房者的顧慮，鼓勵(lì)準(zhǔn)購(gòu)房者脫離持幣觀望的心理。其次，在當(dāng)前的市場(chǎng)情勢(shì)下，購(gòu)房需求有限，不如以一種愿意承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的姿態(tài)出現(xiàn)，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)一席之地，這是恒大主動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)的初衷所在”，單大偉認(rèn)為，房產(chǎn)作為產(chǎn)品與普通大宗消費(fèi)品的一大不同之處就是其具有投資價(jià)值，購(gòu)房人不會(huì)簡(jiǎn)單地僅以質(zhì)量好壞來(lái)決定退房與否。隨著330新政釋放利好消息，市場(chǎng)有轉(zhuǎn)向的態(tài)勢(shì)，開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)本就偏向樂(lè)觀，恒大此舉更是表現(xiàn)出了對(duì)后市轉(zhuǎn)好的信心，購(gòu)房者也會(huì)更加積極促進(jìn)成交。

我們不妨來(lái)回顧一下歷史：早在1999年歲末世紀(jì)更迭之際，SOHO現(xiàn)代城的“無(wú)理由退房”以全部購(gòu)房款和活期存款利息在京城樓市中出鏡率頗高。當(dāng)時(shí)正值房地產(chǎn)市場(chǎng)最具轉(zhuǎn)變性的節(jié)點(diǎn)，亞洲金融風(fēng)暴后銀行接連降息，住房貸款利率下調(diào)，首付款比例下降，單筆貸款額度上浮，取消福利分房后“置業(yè)”觀念逐步形成，但高房?jī)r(jià)讓準(zhǔn)購(gòu)房者望而卻步。北京新項(xiàng)目激增，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，當(dāng)年前三個(gè)季度平均 3.3天就開(kāi)盤(pán)一個(gè)新項(xiàng)目，并且價(jià)位一個(gè)比一個(gè)低。SOHO現(xiàn)代城“無(wú)理由退房”屬當(dāng)時(shí)的一大“奇招”，市場(chǎng)反應(yīng)熱烈、退房者寥寥，購(gòu)房人信心增加，積極買(mǎi)房從而加速了開(kāi)發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)。2001年，潘石屹將無(wú)理由退房附帶10%的回報(bào)，大玩“年息10%的無(wú)理由退房”。隨后，在北京、成都、昆明、貴州、長(zhǎng)沙等城市的多個(gè)樓盤(pán)都實(shí)行過(guò)退房許可制。從結(jié)果上看，退房的承諾確減輕了購(gòu)房者的心理壓力，同時(shí)開(kāi)發(fā)商也贏得了良好口碑。

2008年金融危機(jī)，在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放慢的背景下，房地產(chǎn)投資下滑和交易量萎縮，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源增速急降，開(kāi)發(fā)商資金回籠壓力加大，房?jī)r(jià)漲幅逐漸回落，部分區(qū)域房?jī)r(jià)下跌明顯，消費(fèi)者觀望氣氛濃重，房地產(chǎn)銷(xiāo)售出現(xiàn)了1998年以來(lái)的首次負(fù)增長(zhǎng)，市場(chǎng)交易呈現(xiàn)“量跌價(jià)滯”的局面。一時(shí)間，北京、南京、長(zhǎng)沙等多地都有房企提出“無(wú)理由退房”，更有退房期限時(shí)間跨度長(zhǎng)達(dá)近兩年。此后，2011年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)控通脹初見(jiàn)效，樓市遭遇嚴(yán)格的政策調(diào)控，陷入低迷，成交較上年同期大幅下降。2013年“新國(guó)五條”出臺(tái)，二三線市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)一蹶不振。每每市場(chǎng)冷淡期，“無(wú)理由退房”每次都重出江湖，頻頻現(xiàn)身，仿佛是發(fā)出“危險(xiǎn)信號(hào)”一般，全國(guó)各地到處開(kāi)花，從退房承諾時(shí)間到退賠力度，都在各地房地產(chǎn)市場(chǎng)投下了枚枚“重磅炸彈”，無(wú)論是房企的目的提振購(gòu)房者信心、還是快速回籠資金，頗有將此作為“一招鮮吃遍天”之勢(shì)。

種種跡象表明，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)每每在低迷遇冷之后的接連上揚(yáng)，“無(wú)理由，退房”的結(jié)果是享受“無(wú)理由退房”的購(gòu)房者鮮少真的退房。有關(guān)恒大的“無(wú)理由退房”后續(xù)將如何具體落實(shí)還有待明確，退房一事除了開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者，還涉及銀行，同時(shí)也有相關(guān)的法律問(wèn)題需要明確。在當(dāng)前市場(chǎng)情況下，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回暖、房?jī)r(jià)有所上漲，退房涉及的利息及增值問(wèn)題也值得關(guān)注。此外，“無(wú)理由退房”也不意味著樓盤(pán)不會(huì)產(chǎn)生質(zhì)量問(wèn)題。

從SOHO現(xiàn)代城率先亮出“無(wú)理由退房”算起，十五年后恒大這張牌的效力雖然還沒(méi)完全展現(xiàn)，但至少已在激烈的“頭條戰(zhàn)”中迅速搶占了一席之地。

在投資市場(chǎng)中一直有這樣一句話：當(dāng)別人瘋狂的時(shí)候你要恐懼，當(dāng)別人恐懼的時(shí)候你可以瘋狂。從歷史唯物主義角度來(lái)看，過(guò)往的“無(wú)理由退房”都起到了穩(wěn)定投資人信心的作用，而把握住時(shí)點(diǎn)的投資人最終都以投資上升獲得了圓滿結(jié)局。因此，未來(lái)樓市走向仍然是大家關(guān)心的關(guān)鍵問(wèn)題。

專(zhuān)家觀點(diǎn)：

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅：恒大，別逗了

每到調(diào)控政策由緊轉(zhuǎn)松、樓市成產(chǎn)由抑轉(zhuǎn)揚(yáng)的關(guān)口，都有開(kāi)發(fā)商宣稱(chēng)無(wú)理由退房。恒大宣布的全國(guó)“無(wú)理由退房”計(jì)劃意義不大。首先，期房由簽約到入住前通常需要1年半至2年時(shí)間，如果入住前退房，也就意味著此前支付的三成只七成的首付款將被無(wú)息使用。其次，一旦退房，意味著銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)、渠道團(tuán)隊(duì)的傭金全部泡湯，不僅銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)會(huì)大力勸阻，而且退款周期有多長(zhǎng)也不受業(yè)主控制。第三，就算是能順利退房，兩年間房?jī)r(jià)會(huì)漲多少？購(gòu)房者拿著這些首付還能在同樣地段，用同樣價(jià)格買(mǎi)到同樣品質(zhì)的房子嗎？可能性為零！

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而退房在實(shí)際操作層面會(huì)有很多問(wèn)題，牽涉到很復(fù)雜的法律問(wèn)題。表示從法律層面上來(lái)講，購(gòu)房者本來(lái)就有權(quán)利退貨。所謂的“退房”其實(shí)是買(mǎi)賣(mài)雙方間的合同解除。開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者解除合同的方式有約定解除和法定解除兩種，約定解除是雙方約定合同條款明確解除的條件，而法定解除指在發(fā)生了法律規(guī)定的情形時(shí)，當(dāng)事人一方依法行使解除權(quán)解除合同，終止合同的權(quán)利義務(wù)。通常購(gòu)房過(guò)程中使用的合同范本都由開(kāi)發(fā)商提供，條款細(xì)節(jié)多更偏向開(kāi)發(fā)商。一旦解除合同，購(gòu)房者往往需要付出較高的時(shí)間和經(jīng)濟(jì)成本。進(jìn)入訴訟階段，往往需要耗時(shí)3至6個(gè)月，如果需進(jìn)行二審可能會(huì)長(zhǎng)達(dá)1年，這期間購(gòu)房者的購(gòu)房資金、購(gòu)房資格都會(huì)受影響，針對(duì)此提出的補(bǔ)償在訴訟中也很難獲得支持，會(huì)蒙受很大的經(jīng)濟(jì)損失。對(duì)于恒大在全國(guó)范圍內(nèi)提出“無(wú)理由退房”，我認(rèn)為這可能意味著房地產(chǎn)將進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)導(dǎo)向而制定的計(jì)劃刺激銷(xiāo)售，對(duì)于購(gòu)房需求的一種刺激。