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  • 一線城市買房抄底機(jī)會已過 5月將是最后次佳時(shí)機(jī)

    2015年04月29日 09:54
    來源:房地產(chǎn)決策參考

    自2015年4月20日起,央行下調(diào)各類存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)。自此,2014年第四季度以來,央行已兩次降準(zhǔn)、兩次降息,貨幣環(huán)境再次進(jìn)入穩(wěn)健偏松狀態(tài)。

    貨幣寬松,一線城市樓市最為敏感,受益最快、最大,房價(jià)漲幅影響最為明顯。

    2014年,“9·30限貸”新政后,一線城市迅速回升,2014年10月環(huán)比成交增幅超過45%,同期二三線城市環(huán)比增長不到15%。

    2014年11月降息,12月一線城市26.4%的環(huán)比增幅明顯超過其他城市。

    在兩次降準(zhǔn)、兩次降息背景下,一線城市一季度市場回暖明顯,成交同比增長12.0%。二線城市受去年高基數(shù)影響,今年一季度成交微幅下降,同比下降1.4%。三線城市保持平穩(wěn)回升態(tài)勢,一季度同比增長9.9%。

    國家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,3月70個(gè)大中城市環(huán)比房價(jià)總體趨穩(wěn),城市間繼續(xù)分化,其中,一線城市平均房價(jià)環(huán)比由降轉(zhuǎn)漲。因此,實(shí)際上,一線城市購房抄底時(shí)機(jī)已經(jīng)不知不覺地過去了。

    4月前20天,25個(gè)典型城市新建住宅成交面積953萬平方米,環(huán)比3月前20天增長14%,其中一線城市和被普遍認(rèn)為庫存量較大的“危險(xiǎn)城市”成交量反彈尤為突出,成交量環(huán)比平均增幅為20%。其中,北京表現(xiàn)最為突出,4月前20天成交量環(huán)比上月增長幅度為64%,居一線城市之首;上海和廣州則較為溫和,分別為17%和14%,基本與平均線持平;深圳表現(xiàn)相對較弱,環(huán)比反倒下跌15%,這主要是由于深圳4月以來供應(yīng)量極為不足所致。

    成交量增長,價(jià)格增長必然緊隨其后。4月以來,一線城市房價(jià)價(jià)格繼續(xù)3月上漲態(tài)勢,是必然的。

    以北京為例,3·30新政后,北京二手房因?yàn)闋I業(yè)稅稅政策調(diào)整,整體成交明顯升溫。4月中上旬,北京二手房的一線市場簽約量超過1.2萬套。從房價(jià)看,成交均價(jià)也從9·30房貸政策開始延續(xù)出現(xiàn)半年的上漲,房價(jià)上調(diào)預(yù)期強(qiáng)。實(shí)際上,北京二手房市場入市的最佳時(shí)機(jī)已經(jīng)過去了。無論哪個(gè)區(qū)域,你去了解,總價(jià)均有所上調(diào),并且有的區(qū)域上調(diào)幅度較大。

    新房方面,據(jù)統(tǒng)計(jì),4月1日-19日,純商品住宅(不含保障房、自住房)成交2108套,與3月同期相比上漲44.4%,比去年同期上漲16.8%。

    根據(jù)市建委統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,4月19日商品房住宅庫存量為82266套,與去年同期相比,增加近2萬套,依舊處于較高水平。

    據(jù)統(tǒng)計(jì),2015年4月,京城百盤價(jià)格動態(tài)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,100個(gè)重點(diǎn)樓盤中,14個(gè)樓盤報(bào)價(jià)上漲,9個(gè)樓盤報(bào)價(jià)下降,降價(jià)盤數(shù)量明顯減少。需要說明的是,降價(jià)樓盤一般為特殊樓市,有明顯缺陷,比如位置偏遠(yuǎn)、配套極差、屬于商住項(xiàng)目等。

    房地產(chǎn)決策參考分析師認(rèn)為,客觀而言,當(dāng)前一線樓市新房市場價(jià)格基本保持穩(wěn)定,所謂上漲,價(jià)格促銷噱頭成分較多,意在“鎖定成交”。盡管如此,但新房上漲苗頭確實(shí)已經(jīng)顯現(xiàn),部分樓市開始調(diào)整價(jià)格策略。賣房的開發(fā)商也確實(shí)已經(jīng)“春江水暖鴨先知”,加緊了在一線城市購地的步伐。4月以來,一線城市住宅土地成交樓面價(jià)、溢價(jià)率均創(chuàng)紀(jì)錄就是明顯的證據(jù)。數(shù)據(jù)顯示,4月以來一線城市平均樓面價(jià)達(dá)到了16917元每平米,溢價(jià)率為63.7%,達(dá)到今年以來最高值。

    四月即將結(jié)束,房地產(chǎn)決策參考分析師判斷,即將到來的5月份將是一線城市購房者購房的最后一個(gè)較好時(shí)機(jī)。根據(jù)目前中國經(jīng)濟(jì)態(tài)勢,保經(jīng)濟(jì)的“速效丸”還是增加投資、保房地產(chǎn),所以,預(yù)計(jì)5月份再次降息的可能性相當(dāng)大,下一次降準(zhǔn)也不會太遙遠(yuǎn)。對于改善性購房的寬松信貸政策,也有望繼續(xù)出爐。多次降準(zhǔn)、降息對樓市刺激的疊加效應(yīng),將在第二季度明顯發(fā)酵,屆時(shí),一線城市房價(jià)明顯上漲的可能性將進(jìn)一步增加,因此,5月將是一線城市“搶房”的最后“次優(yōu)”選擇。

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