面粉貴過面包難解套
今年上半年樓市暖風頻吹,但對于廣州的部分地王項目來說,市場的回暖仍難以在短時間內(nèi)改變“虧本甩賣”的窘境。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),廣州已有多個曾為天價地王的項目正在或即將遭遇零利潤或負利潤。瘋狂拿地、虧本賣樓,對于開發(fā)商中的拿地“剁手黨”來說,炒高地價后的苦果恐怕要自己吞下了。
今年多個地王項目或賠本入市
對于去年底開盤的保利學府里來說,23285元/平方米的均價在黃埔差不多是最高價了,但這個價格恐怕仍難讓開發(fā)商滿意。2014年1月,保利地產(chǎn)以16.6585億元配建9600平方米保障房的代價奪得該地塊,扣除保障房面積后折后樓面價為17564元/平方米,創(chuàng)下黃埔區(qū)地王新紀錄。
不到一年的時間,頭戴地王桂冠的保利學府里開盤,銷售均價與樓面地價的價差僅為5721元/平方米,也就是說,保利不但要承擔開發(fā)、設計、建筑、營銷等成本,還要承擔融資成本、稅費甚至是裝修費用。“目前市場上房地產(chǎn)行業(yè)的融資成本大概在年利率10%到12%,扣除利息后,保利要在差不多4000元/平方米的空間內(nèi)做出一個品質(zhì)不低的帶裝修房子,虧損的可能性非常大。”某業(yè)內(nèi)人士指出,保利學府里的定價相對周邊樓價已是極限,這個項目保利完全是在為高地價“打工”。
與保利學府里項目有類似遭遇的,還有近期即將開盤的保利越秀愛特城,該盤首推產(chǎn)品帶裝修均價為12000元/平方米,而其樓面地價已達到9181元/平方米,樓面地價與銷售均價的差距僅為3000元/平方米左右。
近兩年來,廣州拍出的地王多達數(shù)十宗,僅今年在售或即將銷售的地王就有13個。先入市的地王們紛紛虧本甩賣,而后續(xù)還有更多的高價地王正在排隊,它們的境遇并不見得就比先行者們好到哪里去。
“剁手黨”多因地王背上沉重包袱
2013年5月,越秀地產(chǎn)以樓面地價34590元/平方米的天價拿下南洲路的廣州新地王。而當時南洲路周邊成熟大盤均價約為2.5萬-3萬元/平方米,樓面地價大幅領(lǐng)先區(qū)域房價。該項目至今沒有入市的確切消息,在不少業(yè)內(nèi)人士看來,考慮到該地塊周邊樓價水平,目前存在非常大的開發(fā)難度,正常來說最終虧本的可能性很大。
即將在今年上市的華發(fā)荔灣薈項目,開發(fā)商拿地時樓面地價為15914元/平方米,按此成本估算,預計要賣到25000元/平方米才可能獲利,這已高于2014年原芳村板塊18000元/平方米左右的均價水平。
值得一提的是,曾號稱廣州土地市場的“剁手黨”、如今已深陷困境的佳兆業(yè)地產(chǎn),土地價格過高也提升了其“脫困”的難度。2013年佳兆業(yè)在廣州拿地達30.16萬平方米,拿地總價高達72.23億元,其平均地價高達24000元/平方米左右。其拿下的天河佳兆業(yè)一號地塊、黃埔佳兆業(yè)城市廣場地塊、白云佳兆業(yè)天御地塊、白云佳兆業(yè)天墅,大部分都稱得上地王,而這些項目如今都成為其沉重包袱。
廣鋼新城不少地塊被高地價綁架
在廣鋼新城板塊,高地價也正成為開發(fā)商們頭頂?shù)慕鸸恐?。記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn),該板塊去年共成交了11宗地,成交總金額高達277億元,如今這些地塊幾乎全被高地價綁架,短時間內(nèi)難以解套。
2014年2月,華發(fā)以29.15億元,配建89100平方米,折合樓面地價21568元/平方米奪得荔灣地王。同日,金融街(000402,股吧)以29.94億元,配建83100平方米,折合樓面地價20337元/平方米奪得廣鋼新城另一地塊。中海地產(chǎn)則以17950元/平方米、18471元/平方米以及18313元/平方米的樓面地價連拿三幅地。
去年9月29日,廣州廣鋼新城推出的第二批6宗土地均未達到限定地價標準,以約1.4萬元-1.83萬元/平方米的樓面地價成交,較第一次土地出讓的價格普遍低了4000元/平方米左右。
業(yè)內(nèi)人士普遍認為,按照廣鋼新城的地價水平,大部分項目如果售價在40000元/平方米左右也僅能保本,而目前廣鋼新城周邊樓價約在20000元/平方米左右,僅為保本價的一半?？拷鼜V鋼新城的佛山三山板塊,甚至樓價僅為萬元上下,廣鋼新城要賣到40000元/平方米難度非常高,這也預示著許多開發(fā)商或許要折戟于此。
業(yè)內(nèi)說法
大開發(fā)商或借高地價擠小房企出局
方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志表示,近兩年的地王虧本入市,這幾乎已經(jīng)成為廣州和佛山的普遍現(xiàn)象,他告訴記者,佛山禪城季華路一帶的許多高價地王,目前也遭遇了與廣州地王類似的尷尬。
“今年雖然樓市復蘇,但僅是成交上升,樓價并未大漲,開發(fā)商的利潤不會因為成交上升而好轉(zhuǎn),地王項目要"解套"相當不容易。”鄧浩志認為,一方面開發(fā)商在拿地時政府已經(jīng)要求在限定時間內(nèi)開發(fā),另一方面,上市房企需要保障資金流向股東交代,因此就算是虧本賣樓,也需要趕緊開發(fā)上市。
地王項目虧本賣樓,開發(fā)商能否冀望后市樓價上升再賺一筆?鄧浩志認為,這基本上不可能。他表示,對于現(xiàn)有的地王來說,一般開發(fā)上市后的銷售周期在三年左右,“第一年虧損、第二年持平、第三年小賺,最終能實現(xiàn)打平,這幾乎是最理想的狀態(tài)。”
據(jù)鄧浩志分析,開發(fā)商之所以前兩年如此瘋狂拿地,一方面是因為對樓市的預期信心較強,另一方面,土地市場競爭激烈,大開發(fā)商憑借雄厚的資金實力,希望“抱團”借高地價將中小開發(fā)商擠出市場的意圖也很明顯,畢竟一兩個項目不賺錢對大開發(fā)商來說完全承受得起,但小開發(fā)商卻無力承擔。他認為,廣州八成以上的中小房企會因為拿不到地等原因而被并購或倒閉。
同策咨詢機構(gòu)總監(jiān)張宏偉也表示,預計2015年中小房企資金面仍然較為緊張,短期內(nèi)也不會因為當前降息、政策面“救市”而改變。對于2015年的中小房企來講,仍然面臨如何“活下去”的問題,極有可能會面臨破產(chǎn)或被收購的風險。
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