房地產(chǎn)進入調(diào)整期，土地財政難以為繼已成行業(yè)共識。
據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心監(jiān)測公布數(shù)據(jù)顯示，監(jiān)測的40個主要城市5月18日至5月24日土地成交量環(huán)比增加18%，出讓金環(huán)比減少64%。一線城市中，廣州成交3宗住宅用地，合計8萬平方米，出讓金不足10億。
這是前五個月土地市場的縮影。易居發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1—4月，10大典型城市土地出讓金收入1833億元，與2014年、2013年同期相比分別下降48.0%和20.2%。
土地成交量下降背后，地價持續(xù)高位。以北京為例，前五個月共成交約34宗經(jīng)營性用地，土地溢價率居高不下。
有分析人士認為，商業(yè)用地資源減少會加劇房企在一線城市的競爭；樓市回暖，下半年土地市場成交情況有望好轉(zhuǎn)。
不過，房企對土地的渴望似乎并未點燃。“現(xiàn)階段拿地必須慎之又慎。”一位一線房企相關(guān)負責人告訴中國經(jīng)濟網(wǎng)記者，相比加大土地儲備量，企業(yè)更傾向于趁著行情好盡快去庫存。
一線城市土地市場沉寂
對房地產(chǎn)行業(yè)來說，一線城市的標桿意義十分明顯。
今年一季度，北京的土地成交市場便出現(xiàn)了量價齊跌的情況。據(jù)北京國土資源局及亞豪機構(gòu)公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年一季度北京共成交地塊28宗，同比減少22宗；經(jīng)營性用地為25宗。其中，建設(shè)用地面積173.61萬平方米、規(guī)劃建筑面積399.25萬平方米，同比分別減少57.3%和42.4%。
土地出讓金方面，一季度北京約有484.73億元出讓金進賬，同比減少269億元，降幅達35.7%。
分析人士認為，成交數(shù)據(jù)的走低主要受推地節(jié)奏限制。分析稱，2014年整體的市場低迷以及地價的高企，使得部分房企對于土地市場“心有余而力不足”，為避免地塊受到冷遇，相關(guān)部門也放緩了推地節(jié)奏。
上海方面，截至4月底，土地成交建筑面積已經(jīng)連續(xù)12個月負增長，但土地成交均價卻創(chuàng)下自2010年4月份以來的新高。
值得一提的是，上海在今年4月8日還發(fā)布了《關(guān)于加強本市經(jīng)營性用地出讓管理的若干規(guī)定(試行)》，將全生命周期管理范圍擴大到經(jīng)營性用地。
易居房產(chǎn)研究院綜合研究中心總經(jīng)理崔霽認為，在上海建設(shè)用地負增長背景下，根據(jù)土地集約節(jié)約利用的迫切需要，這一政策是通過控制源頭來倒逼房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的進一步深化，產(chǎn)業(yè)化、專業(yè)化、精細化、品質(zhì)化將行業(yè)是未來發(fā)展趨勢。
廣州方面，在此前公布的2015年建設(shè)用地供應(yīng)計劃，今年預(yù)計出讓204幅地塊，總用地面積約1621萬平方米，較2014年減少近24%；在出讓計劃大幅減少的情況下，廣州土地市場成交狀況也相當慘淡，今年一季度僅完成全面目標不足一成。
去庫存壓力依舊
一直炙手可熱的土地為何遭遇如此局面。除了政府控制土地入市速度外，市場方面庫存高企也是主要原因。
據(jù)中國指數(shù)研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，2014年12月國內(nèi)北上廣深四大一線城市商品住宅可售面積總量為3897萬平米，達近五年最高水平，較2013年12月增長近千萬平米。而2014年，一線城市出清周期均值為13.5個月，同樣也是近五年最高。
易居房地產(chǎn)研究院公布的《2014年新建商品住宅庫存報告年終版》，廣州2014年1月份新建商品住宅庫存為738萬平方米，而到了第三季度末則達到了1009萬平方米，到了第四季度，庫存處于一個高位盤整的態(tài)勢，到了年末則為994萬平方米。
這就是今年開年整個房地產(chǎn)行業(yè)的情況。
“瘋狂拿地，到快速開發(fā)，再到行業(yè)突然預(yù)冷，去年末應(yīng)該是地產(chǎn)業(yè)問題集中爆發(fā)的關(guān)鍵節(jié)點。一度搶手的房子變成了難以消化的庫存，這就是為什么在現(xiàn)有情況下開發(fā)商冷落土地市場，而專心致志賣房子。”一位行業(yè)分析人士告訴中國經(jīng)濟網(wǎng)記者。
確實，今年3.30新政后，政府還推出了降準、降息等利好消息，對急需資金的房地產(chǎn)行業(yè)帶來了很大的活力。同樣，在每一次利好的背后，都上演著樓盤熱賣、準備漲價的戲碼。但是，在行業(yè)研究人員看來，都是只是房企加快去化的手法。
目前，房地產(chǎn)回暖呼聲頗高。中國指數(shù)研究院發(fā)布的百城價格指數(shù)顯示，5月全國100個城市(新建)住宅平均價格為10569元/平方米，環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲，上漲0.45%，同比下跌3.73%，跌幅收窄0.73個百分點。
雖然價格有所上揚，但庫存壓力依然不小。
我愛我家的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京2014年商住房月均成交套數(shù)為1112套，而2015年第一季度，商住房月均成交套數(shù)進一步下滑至782套。與2013年相比，下滑幅度超過50%。而2014年5月至今，北京商住房庫存套數(shù)為36653套。
下半年土地市場必升溫？
伴隨房價的微漲，6月份的土地市場也已經(jīng)是風云再起，最受關(guān)注非以廣州為首的華南區(qū)域莫屬。
5月20日，廣東佛山順德區(qū)舉辦了5年來最大規(guī)模的一次土地推介會，25宗優(yōu)質(zhì)土地吸引了包括萬達、保利、中海、碧桂園在內(nèi)的37家房企。順德區(qū)國土局有關(guān)人士就表示。
“這次推地的規(guī)模是近年來最大的，土地也比較優(yōu)質(zhì)。因為我們對今年的市場有信心。”
5月27日，在福建廈門的一場土地拍賣會上，恒大力壓萬科、華潤、金地等房企，以超過30億元的總價拿下了當天拍賣會上最大的一幅住宅用地。
5月28日，廣州市國土資源和房屋管理局官網(wǎng)顯示，廣州將于6月26日以拍賣方式出讓7宗地塊，起始總價高達198億元。7宗地塊主要是商務(wù)和商住用地，集中在廣州金融城、廣紙以及廣鋼新城等舊廠舊村等改造地塊項目。
信息顯示，地塊起始總價達115億，樓面價高達1.6萬元/平方米。其中2宗商住混合地總占地面積達30萬平方米，建筑面積達72萬平方米，因其面積巨大，地處市區(qū)注定將成為焦點。
此外，天津、昆明等地也明確表示6月份將有多宗土地掛牌轉(zhuǎn)讓。
這都被廣泛看作是繼房價回暖之后土地市場抬頭的信號。北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉也認為，下半年將是土地市場的窗口期，房企在一波上行行情，將積極去化，去化的下一步即是積極補倉。
不過也有分析者認為，下半年土地市場未必會升溫。
“土地市場的冷熱，直接取決于房地產(chǎn)市場交易情況。眼下，群眾購房意愿上升，很多人看漲房地產(chǎn)行業(yè)。如果不抓住機會盡快去化，而是選擇過早補倉，一旦樓市稍微降溫，企業(yè)庫存高企壓力依然很大。”一位行業(yè)分析人士告訴中國經(jīng)濟網(wǎng)記者，對土地入市速度的控制和去庫存速度達到合理配比，商品房供應(yīng)過剩的情況才能得到有效解決。
該分析人士還表示，很多房企正在朝著多元化和輕資產(chǎn)方向轉(zhuǎn)型，對土地的渴望已非“欲罷不能”。
對于下半年土地市場的預(yù)測，他表示，“相比前5個月，肯定會出現(xiàn)一定的反彈，但應(yīng)該不會太劇烈”。
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