房地產(chǎn)市場(chǎng)供過于求的大環(huán)境，讓各大房企思考如何轉(zhuǎn)型。萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林近日接受新京報(bào)專訪，稱中國房地產(chǎn)行業(yè)好賺錢的時(shí)代過去了，今后將成為一個(gè)平均利潤行業(yè)。去年以來，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)和萬達(dá)院線接連上市，給他帶來啟發(fā)，也堅(jiān)定了萬達(dá)轉(zhuǎn)型的決心，目標(biāo)瞄準(zhǔn)輕資產(chǎn)路線。

 

更看重租金增長率

 

新京報(bào)：萬達(dá)商業(yè)今年的合約銷售目標(biāo)僅增5%至1680億元，較為保守，是否對(duì)今年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍保持謹(jǐn)慎態(tài)度？

 

王健林：我們自己對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)判斷，希望在中國房地產(chǎn)還沒有真正調(diào)整的時(shí)候，我們的庫存能實(shí)現(xiàn)全部去化，也就是嚴(yán)格“去房地產(chǎn)化”。

 

我曾說過到了2020年，商業(yè)地產(chǎn)全部凈利潤的三分之二要來自于租金，只有三分之一來自于銷售收入，也可能那時(shí)候占比只有30%，所以對(duì)于銷售收入看得并不是很重。我的意見是“隨便定”，他們（商業(yè)地產(chǎn)管理層）還定得有點(diǎn)增長，我更看重是年底的租金增長多少，在利潤當(dāng)中占比是什么樣的格局。

 

無論目標(biāo)收入如何變化，但凈利一定會(huì)保持更高增幅，這是第一個(gè)目標(biāo)；第二，看中凈利當(dāng)中租金的占比，比如2020年，商業(yè)地產(chǎn)只有1500億元，銷售下降了，但凈利400億元，其中租金達(dá)到300億元，那就成功了。

 

新京報(bào)：截至目前，刺激樓市的政策頻出，你判斷市場(chǎng)是否會(huì)因此發(fā)生轉(zhuǎn)向？

 

王健林：市場(chǎng)會(huì)受益于這幾次政策的調(diào)整，但不可能會(huì)有大的變化，受到影響最大的最多就是6-8個(gè)城市，北上廣深，再加上成都、武漢等，其他都不會(huì)有什么變化。

 

無論政策再怎么刺激，二三四線城市，特別是三四線城市，都不可能有大的變化。因?yàn)橥恋氐墓?yīng)和現(xiàn)在的存量太大。假如不再增加供應(yīng)，用3年時(shí)間去庫存，中國地產(chǎn)才能保持進(jìn)入長時(shí)間健康的狀態(tài)；但是，如果不供應(yīng)土地，政府的錢從哪來呢？所以只要形勢(shì)好一點(diǎn)，政府一定又會(huì)大量推地出來，所以對(duì)中國房地產(chǎn)長期趨勢(shì)，我認(rèn)為，好賺錢的時(shí)代過去了，今后就是一個(gè)平均利潤行業(yè)，而以后（七八年以后），如果純粹是賣房子，還有可能不如一個(gè)平均利潤行業(yè)。

 

上市啟示是堅(jiān)定轉(zhuǎn)型

 

新京報(bào)：萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)和萬達(dá)院線相繼上市之后，對(duì)于你有哪些啟示？

 

王健林：對(duì)我們最大的啟發(fā)就是堅(jiān)定我們走輕資產(chǎn)的這個(gè)轉(zhuǎn)型。沒上市之前，萬達(dá)是不是要轉(zhuǎn)型，由重變輕只是轉(zhuǎn)型的一個(gè)方面，上市之前還看不清。

 

但上市這一年接觸了很多人，很多基金、投資人、還有經(jīng)濟(jì)界人士，都在問我們一個(gè)問題，為什么你們一定要自己開發(fā)，自己賣呢，別人拿錢你們來操作，這不是更加安全嗎？

 

這種問題提得非常多，促使我們覺得整個(gè)房地產(chǎn)拐點(diǎn)到了，由過去的趨緊，變成現(xiàn)在供過于求，所以上市最大的收獲就是促使我們盡快實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型，更加認(rèn)清自己應(yīng)該走的方向。確定轉(zhuǎn)型后，資本市場(chǎng)也給了我們一個(gè)比較好的估值，就是雖然利潤沒有發(fā)生變化，但是資本市場(chǎng)相信我們今年會(huì)有調(diào)整。

 

同樣，院線上市也是起了這個(gè)作用，使我們更加堅(jiān)定轉(zhuǎn)型的決心，2014年商業(yè)地產(chǎn)248億的凈利潤，院線8億的凈利潤，是三位數(shù)的零頭，收入40多億，商業(yè)地產(chǎn)2000億，市值卻要趕上商業(yè)地產(chǎn)的一半了，我們內(nèi)部反復(fù)開會(huì)，研究資本市場(chǎng)的導(dǎo)向，就是說傳統(tǒng)模式一定要堅(jiān)決拋棄。

 

我總結(jié)就是要做三件事：做新的事，做高（高科技）的事，第三個(gè)要做網(wǎng)（互聯(lián)網(wǎng)）的事，我們一定要往這方面轉(zhuǎn)型。之前也做了一些預(yù)判，今年上半年我們拿地很猛，但不是買地了，而是開始拿別人錢進(jìn)行投資了。相當(dāng)于我是管家，但投資風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)移出去了，然后所有的投資者都一樣，多掙多分，少掙少分。所以這就是上市最大的收獲，就是堅(jiān)定轉(zhuǎn)型。

 

新京報(bào)：有沒有新的挑戰(zhàn)和風(fēng)險(xiǎn)？

 

王健林：上市之后最大的風(fēng)險(xiǎn)我覺得在于行為短視，總會(huì)受到股價(jià)走勢(shì)的影響。

 

商業(yè)地產(chǎn)剛上市，跌破發(fā)行價(jià)有一段時(shí)間，有些同事就特別著急，我當(dāng)時(shí)就說我可以忍受兩到三年股價(jià)低迷，但是我們一定要把我們確定的長期安全的事做下去。再發(fā)兩個(gè)年報(bào)，只要有兩個(gè)年報(bào)證明我們走的路是正確的，資本市場(chǎng)一定會(huì)重新布置。實(shí)踐證明還沒等到那個(gè)時(shí)候呢，就已經(jīng)看到了（股價(jià)上漲）。

 

輕資產(chǎn)采用分享模式

 

新京報(bào)：萬達(dá)的輕資產(chǎn)被反復(fù)提起，如何解讀？如何操作？

 

王健林：萬達(dá)的目標(biāo)是到2020年，萬達(dá)廣場(chǎng)達(dá)到400家，到了2025年，10年時(shí)間萬達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)要達(dá)到1000家。

 

我們突然發(fā)現(xiàn)地級(jí)城市和重要縣級(jí)市存有空白，在分析這些年我們投資在這些區(qū)域的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)回報(bào)也是相當(dāng)不錯(cuò)。我們突然發(fā)現(xiàn)了一個(gè)機(jī)會(huì)，在中國很多地級(jí)市、人口比較多的縣或鎮(zhèn)，不要說現(xiàn)代化購物中心，連個(gè)多廳的電影院都沒有，發(fā)展極度不平衡。

 

我們也在想，這些地方?jīng)]有需求嗎？有需求但為什么沒人去？第一個(gè)原因，跟我們自己的模式一樣，受限于它的房產(chǎn)價(jià)格；第二，受限于招商人，去不了，這兩點(diǎn)打通之后，就會(huì)成為我們的優(yōu)勢(shì)。

 

但是絕對(duì)不能搞房地產(chǎn)銷售模式，那些地方的房價(jià)最多就三四千元，成本就要3500元，利潤只有一百到兩百元，根本無法持續(xù)。但是改成投資模式就可以。采取分享模式，就是我不出錢，用別人的錢投資，可以參與分紅，并且每年的分紅足夠你的成本。

 

我們的商業(yè)模式這么多年的運(yùn)營，已經(jīng)把所有的輕資產(chǎn)模型測(cè)算出來了。

 

相信“穩(wěn)賺一號(hào)”受歡迎

 

新京報(bào)：“穩(wěn)賺一號(hào)”作為萬達(dá)新推出的互聯(lián)網(wǎng)眾籌金融產(chǎn)品，和過去的P2P產(chǎn)品有什么不同？

 

 

王健林：過去P2P是這樣的，募集眾籌的錢，再放貸給別人，但是放貸過程有些不靠譜，所以造成很多倒閉。但我們的P2P是我們自己的快錢（去年底萬達(dá)投資20億元控股快錢）搭建的平臺(tái)，眾籌之后再投給自己的萬達(dá)廣場(chǎng)，從而形成一個(gè)良性循環(huán)，相當(dāng)于左手投錢給右手，右手分錢再分給左手。

 

隨著近期的降息，我自己判斷這將會(huì)是一個(gè)極其受歡迎的產(chǎn)品，大家給這個(gè)產(chǎn)品起名叫“穩(wěn)賺一號(hào)”就能看出來?，F(xiàn)在預(yù)期年收益不低于12%（分紅+資產(chǎn)出售），我們自己預(yù)計(jì)肯定在20%以上，現(xiàn)在是4+3模式，原則上第四年賣掉，最遲第七年賣掉，其實(shí)到了第四年以后，不用擔(dān)心，海外基金就會(huì)頻頻進(jìn)入。

 

這條路如果走得好，我們連發(fā)兩期，預(yù)計(jì)一期50億元，如果收效良好，不排除萬達(dá)今后就不再和外部的投資機(jī)構(gòu)合作，可能我們商業(yè)地產(chǎn)就只和內(nèi)部的快錢合作。