當(dāng)前樓市明顯回暖，但從房地產(chǎn)投資角度來看，這時候尤其需要對部分住宅交易過于活躍的城市保持幾分冷靜。畢竟我國房地產(chǎn)市場拐點已經(jīng)形成，理性投資與交易才能“行得萬年船”。

 

人口因素是左右房地產(chǎn)市場運行方向的主要因素，1980年左右計劃生育政策的嚴(yán)厲實施，導(dǎo)致我國老齡化進(jìn)程加速，使得當(dāng)前我國住宅需求結(jié)構(gòu)出現(xiàn)趨勢性變化，房地產(chǎn)市場發(fā)展的人口紅利逐漸消失，嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性需求短缺正在形成。簡單測算，十年后普通夫婦可能擁有六套房產(chǎn)，未來住宅市場供過于求很難避免。這也就是當(dāng)前媒體所謂的樓市“明日危機(jī)”。

 

我們不否認(rèn)住宅市場剛性需求和改善性需求的存在，這是當(dāng)前短期需求的主要構(gòu)成。本輪房地產(chǎn)政策刺激要點是穩(wěn)定住房消費，主要是鼓勵剛性住宅需求和改善性住宅需求釋放。從數(shù)據(jù)情況看，3月30日前后國家系列穩(wěn)定住房消費政策出臺后，對剛性住宅需求釋放有較大的推動作用。

 

其次，本輪住宅需求集中釋放是過去一段時間需求積累的結(jié)果。2013年四季度以來，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)調(diào)整。在市場交易萎靡和運行方向尚未明朗情況下，住宅需求釋放速度放緩，相當(dāng)部分購房群體觀望市場表現(xiàn)并推遲決策。今年3月份以來住宅市場成交量激增，有過去一年多需求積累并集中釋放的原因。

 

然而，未來的不確定性在于，住宅需求收入中樞下移致市場后續(xù)增長動力不足。隨著近期住宅市場成交量的急劇增加，未來增長可能會放緩，這主要是因為中低收入群體構(gòu)成當(dāng)前住宅市場需求主力，而其相對較低收入水平和相對不穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)條件，決定了整體購買能力有限。同時我國住宅庫存仍在增加，特別是存量住房也加入市場供應(yīng)，導(dǎo)致新建商品住宅去庫存難度大為增加。

 

再者，土地出讓、住宅庫存消化和房價上漲相互制約。在住宅市場供不應(yīng)求時期，土地出讓、住宅庫存消化和房價上漲幾乎處于相互促進(jìn)的關(guān)系，但在市場供過于求時，地方政府土地出讓收入與住宅庫存消化和房價上漲之間的關(guān)系發(fā)生微妙變化，變成了相互制約關(guān)系。若住宅庫存消化好于預(yù)期導(dǎo)致房價上漲，則地方政府土地出讓意愿顯著增強(qiáng)；若住宅庫存慢于預(yù)期，地方政府則會放慢推地速度，出臺政策措施鼓勵買房。在宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力增大背景下，部分地方政府財政收入增長明顯放緩。如果住宅庫存消化過快，那么可能會引發(fā)新一輪推地行動，對住宅房價上漲行情形成反向制約。

 

還有一點就是，住宅流動性下降也將制約房價進(jìn)一步上漲。當(dāng)前我國住宅價格上漲預(yù)期與以前相比不可同日而語，住宅投資價值見頂回落。雖然住宅可貯存家庭財富，但名義上財富增長卻不能及時在市場上轉(zhuǎn)換為流動性，將促使財富實際價值大幅貶值。同時，擁有多套住宅不動產(chǎn)所產(chǎn)生的物業(yè)管理費用、折舊都將隨時間積累而增加。

 

基于上述分析，需要對當(dāng)前房地產(chǎn)市場交易量激增和房價上漲要保持理性觀察的態(tài)度。無論買房自住還是買房投資，都要保持冷靜，基于自身實際情況作出合理決策。對賣存量房的業(yè)主和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，不要指望交易價格實現(xiàn)自身最大利益，抬高房價同時實際上也增加了交易難度、減少了交易機(jī)會。