分析稱降息降準將從降低房企融資成本和降低個人按揭貸款成本兩方面利好樓市。

上周末，央行宣布降息降準“雙管齊下”，既釋放流動性，又降低市場利率。記者從多位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士處了解到，業(yè)內(nèi)普遍認可政策將從降低房企融資成本和降低個人按揭貸款成本兩方面利好樓市。對于目前已經(jīng)開始出現(xiàn)回暖的一、二線城市樓市，下半年將進一步趨好。而對于廣州而言，有業(yè)內(nèi)人士認為，下半年樓價或迎來10%以上的上漲。

一手樓市

一、二線城市樓市再獲驅(qū)動力

央行上周末的降息降準政策出臺后，貸款基準利率下調(diào)0.25個百分點。這意味著五年期以上的房貸利率繼續(xù)下行。如果按照上一次5月11日的房貸利率，即5.65%的利率，那么月供20年、等額本息的100萬房貸計劃下，月供為6964元。而如果按照目前的房貸政策，即5.40%的利率，那么同樣條件下月供為6823元。這樣的話，此次降息將使得購房者的月供壓力減少141元。

購房者：

月供成本繼續(xù)下調(diào)

“購房者月供成本繼續(xù)下調(diào)，對于購房者來說，降息通道已經(jīng)持續(xù)打開，購房積極性繼續(xù)提高。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。對于國內(nèi)市場來說，應(yīng)對經(jīng)濟下行帶來的壓力。0.5%的存款準備金率變化可以給市場帶來數(shù)千億左右的流動性，“在目前的宏觀經(jīng)濟情況下，其中很大部分會流向股市、樓市。”

而易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進表示，此次降息政策很難說是針對樓市或者股市，總體上還是針對宏觀經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)調(diào)整而進行的。而樓市則會因為此次“雙降”政策而獲得明顯的利好。“最近樓市表現(xiàn)已經(jīng)受到了中央的肯定，總體是慢牛市的發(fā)展態(tài)勢，所以此次降息降準政策后，資金流入樓市反而是比較明智和科學(xué)的。”嚴躍進表示。

房企：

融資成本下降利好拿地補倉

而對于房企而言，降準降息不但利好個人房貸，更利好其上游的開發(fā)融資。“下半年房地產(chǎn)市場庫存壓力會繼續(xù)釋放，部分城市或有庫存不足風(fēng)險。降息降準都會利好開發(fā)貸資金成本下降、規(guī)模增加，利好房企積極拿地和補倉。”嚴躍進認為。

此前，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，6月尚未過完，20大標桿房企購地金額已經(jīng)創(chuàng)下2月以來的新高，而截至2015年6月22日，20大標桿房企，合計一、二線城市購入土地金額高達1342億，占比所有土地支出的90.1%，創(chuàng)造了歷史最高紀錄。

偉業(yè)我愛我家相關(guān)分析人士指出，隨著降息降準，房企上游的開發(fā)融資將受益，“但是，房地產(chǎn)本身的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展不能寄希望于貨幣政策的持續(xù)寬松，而是行業(yè)內(nèi)部的創(chuàng)新。比如房地產(chǎn)信托投資基金Reits等間接投資方式的展開等。”

預(yù)測

廣州下半年樓價漲幅或達10%

鄧浩志認為，此次降準降息，對于廣州這種一線城市，相當(dāng)于“火上澆油”，廣州樓市可能出現(xiàn)大漲的可能。

鄧浩志分析稱，目前廣州樓市的銷售已經(jīng)出現(xiàn)放大，且6月新增供應(yīng)量并不多，因此庫存出現(xiàn)加速下降的趨勢。“5月，我們錄得住宅存銷比為14.1個月，到6月初已經(jīng)下降至12.9個月。”

鄧浩志預(yù)計，廣州下半年，整體供應(yīng)量到金九銀十才會增加，因此整個三季度價格將迎來普漲，“目前廣州僅有荔灣、白云及自貿(mào)區(qū)部分樓盤錄得漲價，而我預(yù)計廣州全年房價漲幅將達到10%~15%，下半年廣州樓價或出現(xiàn)爆發(fā)性增長。目前對于廣州樓市，抄底時間窗已經(jīng)過去，下半年可能就會面臨漲價的境地。”

業(yè)內(nèi)分析

一、二線城市樓市

走勢將明顯趨好

“雖然從目前看，全國房地產(chǎn)基本面已經(jīng)不同，但本次降準降息不可能出現(xiàn)全面上漲，對于一、二線城市，2015年市場走勢將明顯趨好，推動力繼續(xù)加強。”張大偉表示。

“降息降準對于樓市整體而言肯定是利好，但是由于降準降息太多次，這次對于心理層面的利好不太多。但實際的影響是有的。”方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志也對記者表示。

其介紹稱，目前針對全國樓市而言，成交量已經(jīng)出現(xiàn)放大跡象， “目前四個一線城市中，深圳已經(jīng)有大漲的跡象，而其他城市價格也出現(xiàn)上漲趨勢，而二、三線城市的樓市也在持續(xù)升溫。”

數(shù)據(jù)

記者從中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)了解到。5月全國主要的54個城市合計住宅簽約套數(shù)為26.199萬套，環(huán)比漲幅達8.4%，同比漲幅更是高達20.1%。從整體簽約看，一線城市漲幅最明顯。

二手樓市

降息促買家購房信心提升

央行再度發(fā)布降息政策，除了股民重獲信心之外，二手市場也因利好的來臨而歡欣鼓舞。市場人士分析稱，5月廣州二手樓成交已經(jīng)突破6000套，為13個月以來的新高，預(yù)測下半年廣州二手市場成交量將進入上升通道。

案例：

買家提高購房預(yù)算

張先生計劃購置一套價格在200萬元左右的房子，除去約60萬元的首付，他要貸款140萬元，貸款期限為20年，總貸款金額約175萬元，但前日央行降息政策發(fā)布，按新規(guī)，他所需支付的貸款金額相應(yīng)減少近10萬元。本次降息是今年的第三次降息，政策利好使張先生對未來的樓市政策充滿信心，也因此提高了購房預(yù)算，計劃購置一套價格約220萬元的房子。

張小姐從事投資工作，恰逢近期股市震蕩?？紤]到樓市風(fēng)險較小，張小姐決定從股市轉(zhuǎn)戰(zhàn)樓市，購置一套兩房物業(yè)用于租賃。市場人士預(yù)測受股市的影響，將有部分股民轉(zhuǎn)戰(zhàn)樓市進行固定資產(chǎn)投資。

市場：

二手成交創(chuàng)13個月新高

搜房二手房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，廣州5月二手房成交已突破6000套，為13個月以來的新高，而6~10月是二手房成交的傳統(tǒng)旺季，今年央行三次降息，市場人士認為市場上會有更多資金流出，預(yù)計樓市將更旺。搜房網(wǎng)越秀商圈經(jīng)理畢金濤表示，隨著貸款成本降低，買家貸款壓力減小，購房欲望會提升：“預(yù)計近期樓市會進一步走熱，成交量會有所上升，成交速度也會進一步加快。”

經(jīng)歷了2014年的樓市低谷期，央行在一年內(nèi)接連推出“9·30新政”和“3·30新政”，為二手樓市的大爆發(fā)注入了強勢動力，尤其是“3·30新政”后，廣州二手房市場異?；鸨山涣抗?jié)節(jié)攀升。

預(yù)測

成交量將進入上升通道

據(jù)了解，5月天河、越秀、白云等區(qū)縣的成交量都有較大漲幅，其中尤以天河區(qū)的勢頭最為強勁，5月份的二手成交量高達942套，環(huán)比上漲16.58%，同比去年大漲35.54%。

據(jù)搜房二手電商商圈經(jīng)理楊慶軒介紹，5月份股市“牛市”，讓很多本來沒有購房能力的買家有能力購房：“5月份天河區(qū)的看房量比4月漲了兩成。”

滿堂紅市場研究部高級經(jīng)理周峰分析稱：“股市急跌1000點，終迎來降準和降息。必然迫使部分股市的資金分流，當(dāng)中肯定有游資會進入樓巿，下半年成交量會進入上升通道，但如果穗六條不放松，廣州樓市始終難以快速回暖。”

數(shù)據(jù)

自2014年4月以來，廣州二手樓成交量已有13個月徘徊在6000套以下。不過上個月，廣州二手市場以6235套的數(shù)量成為13個月以來首度沖破6000套關(guān)口的月份，同時還創(chuàng)下了16個月以來的二手房成交量新高。