多地再喂樓市“猛藥”
面對(duì)巨額的地方債務(wù)，地方政府的還債能力卻在下滑，振興樓市無(wú)疑成為重要出路。
6月28日，國(guó)家審計(jì)署公布的土地審計(jì)報(bào)告顯示，全國(guó)由地方政府負(fù)責(zé)償還的債務(wù)中，需在今年償還的金額高達(dá)1.86萬(wàn)億元。
同樣是在6月下旬，西安、蘭州以及青海、河南等地紛紛出臺(tái)樓市新政，繼續(xù)刺激當(dāng)?shù)刭?gòu)房需求，救市沖動(dòng)表露無(wú)疑。其中，西安將公積金首付比例降至二成、購(gòu)買(mǎi)90平米以上大戶(hù)型可落戶(hù)，業(yè)內(nèi)坦承“救市尺度超出預(yù)期”。
“今年地方救市不僅與土地財(cái)政有關(guān)，還與地方債的還款壓力過(guò)大關(guān)系密切。”復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成指出，地方債中有近一半債務(wù)與房地產(chǎn)和土地相關(guān)，因?yàn)槟壳暗胤饺谫Y平臺(tái)基本都以土地為抵押，或以土地收入作為還款承諾，但今年不少地方政府卻陷入“賣(mài)地難”的困境。
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年上半年全國(guó)百?gòu)?qiáng)城市的土地出讓金總額為7021億元，同比下降35.5%。
多地現(xiàn)“大尺度”救市
為刺激需求入市，西安甚至拋出了買(mǎi)大戶(hù)型房產(chǎn)，全家即可獲得西安戶(hù)口的“殺手锏”。
6月25日，在西安出臺(tái)的樓市“新九條”中明確提出，今年7月1日至明年年底前，在西安購(gòu)買(mǎi)90平米以上商品房或二手房，取得房屋產(chǎn)權(quán)證且繳納一年以上社會(huì)保險(xiǎn)的，可在房屋所在地辦理包括購(gòu)房者本人、配偶和未成年子女的戶(hù)籍登記手續(xù)。
“僅僅是購(gòu)房入戶(hù)一條，就可能刺激不少需求在西安買(mǎi)房。”世邦魏理仕研究部董事謝晨表示。
同時(shí)，西安“新九條”再次放寬了當(dāng)?shù)毓e金貸款政策，首套房貸款已結(jié)清、再次購(gòu)買(mǎi)90平米以下住房的，公積金貸款首付款比例降至20%；貸款額度最高升至75萬(wàn)元；此外，直系親屬間允許互提公積金，并鼓勵(lì)推行組合貸款用于購(gòu)房。
不過(guò)，仲量聯(lián)行研究部經(jīng)理周志鋒認(rèn)為，雖然西安救市尺度已經(jīng)超出預(yù)期，但與蘭州相比仍顯“溫和”。
在蘭州近日出臺(tái)的樓市新政中，除了將公積金首付降到二成、購(gòu)房可入戶(hù)，還明確表示只要在當(dāng)?shù)剡B續(xù)繳存公積金6個(gè)月以上，就可在當(dāng)?shù)厣暾?qǐng)公積金貸款。同時(shí)，蘭州新政取消了外地居民在蘭州購(gòu)房套數(shù)的限制，并將個(gè)人首次購(gòu)房契稅降至1%，對(duì)購(gòu)買(mǎi)144平米以上房屋的，給予契稅減免50%的優(yōu)惠。
西安、蘭州兩地對(duì)樓市下“猛藥”，這只是地方政府開(kāi)啟新一輪救市的縮影。而這一輪救市的主角，主要是位于西部、東北和中部的省市。
不久前，遼寧省政府曾發(fā)出“樓市再動(dòng)員”的呼吁，并出臺(tái)五項(xiàng)新政救市；甘肅則出臺(tái)了“樓市25條”；青海、河南也于近日出臺(tái)了多項(xiàng)樓市新政。
其中，青海公布的十條樓市新政中，為開(kāi)發(fā)商“減負(fù)”的意圖相當(dāng)明顯。對(duì)于在青海進(jìn)行分期開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商可分期交存項(xiàng)目資本金，并將普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例由30%降到20%，以減輕開(kāi)發(fā)商的資金壓力。
意在增強(qiáng)還債能力
“今年上半年有1/3的地方政府綜合財(cái)力出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，個(gè)別地區(qū)債務(wù)償還出現(xiàn)困難。”國(guó)家審計(jì)署審計(jì)長(zhǎng)劉家義在6月28日的審計(jì)報(bào)告中披露。
業(yè)內(nèi)分析人士指出，在地方債務(wù)結(jié)構(gòu)中，用土地出讓金還債或承諾還債占比較大，因此如果樓市成交低迷，開(kāi)發(fā)商投資放緩，土地成交遇冷，那么地方政府就面臨巨大的償債壓力。
“如果商業(yè)銀行認(rèn)為抵押物或地方政府的償債能力不足，地方政府可能會(huì)以承諾附加稅收減或其它優(yōu)惠政策的方式增加還款信用，以加大銀行貸款的可能。”上海社會(huì)科學(xué)院一位研究員表示。
分析人士認(rèn)為，正因如此，樓市的低迷已讓地方政府心焦不已，而成交量明顯下降的中西部和東北地區(qū)，救樓市的動(dòng)作尤其頻繁。
“為拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，加大地方還債能力，不排除地方政府繼續(xù)出招救市的可能。”周志鋒告訴記者，以深圳為首的一線城市樓市的回暖只是個(gè)案，很多三四線城市房?jī)r(jià)并未穩(wěn)定，甚至仍在下滑。
為緩解地方償債壓力，今年3月份財(cái)政部下達(dá)了1萬(wàn)億元的地方債置換存量債務(wù)額度；5月末下達(dá)了第二批1萬(wàn)億元的置換額度。
然而地方債務(wù)置換仍然“治標(biāo)不治本”。謝晨稱(chēng)，對(duì)很多省市來(lái)說(shuō)，如果總是借新還舊，每年的利息也是一筆巨額支出。“從根本上說(shuō)，改變當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的走向，才能逐步解決地方債的償債問(wèn)題。”
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