在股市跌宕起伏、猶如坐過山車的6月,樓市交投熱度卻一路走高,更勝“紅五月”。據(jù)陽光家緣網(wǎng)站數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),6月廣州二手房網(wǎng)簽量突破5000套,不但高于剛剛過去的“紅五月”,甚至超越“3·30新政”出臺(tái)后的4月。
6月樓市火熱的并非只有廣州。2015年上半年,中國指數(shù)研究院監(jiān)測的50個(gè)代表城市住宅月均成交約2600萬平方米,同比增長25.5%,絕對(duì)量創(chuàng)2010年以來同期最高水平。其中,5月50個(gè)代表城市住宅成交達(dá)到3191萬平方米,6月成交則進(jìn)一步走高,成交超過3400萬平方米,接近去年12月的歷史單月最高水平。
在成交量走高的同時(shí),包括廣州、深圳在內(nèi)的國內(nèi)一二線城市房價(jià)也不斷回暖。進(jìn)入7月,樓市是否將延續(xù)上半年的“慢牛”行情?此時(shí)入手購房是否合適?在股市震蕩背景下買房會(huì)否成為資產(chǎn)保值增值的正確選擇?
物業(yè)暴漲百萬元業(yè)主“反價(jià)”
案例
今年上半年,隨著政策利好與市場轉(zhuǎn)向,不少城市出現(xiàn)新房價(jià)格上漲、二手業(yè)主“反價(jià)”的案例。而伴隨股市的大幅震蕩,也出現(xiàn)了股民套現(xiàn)買房的故事。
據(jù)報(bào)道,在供應(yīng)量一直偏小的深圳,位于龍崗坂田一套房產(chǎn)在“3·30新政”后市場價(jià)格從350萬元暴漲到450萬元,從而引發(fā)了買賣雙方的糾紛。
這個(gè)案例中,因買方需要“賣一買一”,雖然在3月底已經(jīng)簽訂買賣合同,但未能及時(shí)完成交易辦理過戶。隨著市場價(jià)格出現(xiàn)波動(dòng),賣方反悔拒絕交付。后來經(jīng)過通宵談判,最終雙方達(dá)成再加價(jià)36萬元的方案,并由買方承擔(dān)過戶前的房貸。此后,由于支付方式上雙方未能達(dá)成一致,談判破裂,雙方又上演了一出強(qiáng)行收房與對(duì)薄公堂的“狗血?jiǎng)∏?rdquo;。
樓市回暖超預(yù)期,一方面引發(fā)了上述“業(yè)主反價(jià)”的故事,另一方面也推動(dòng)著許多潛在購房者的加速入市。而此前經(jīng)歷了一輪“牛市”的股市,也成為不少人買房的助力。
廣州白領(lǐng)張小姐就是這樣下手買房的。張小姐老家在韶關(guān),父母都是當(dāng)?shù)氐墓珓?wù)員。去年底以來,股市迎來一波大幅上升,張小姐父母在股市中有了不小的收益。
此時(shí),張小姐已經(jīng)碩士研究生畢業(yè)兩年,并留在廣州一家國企工作。隨著工作穩(wěn)定下來,買房提上了議事日程。今年5月,看著樓市日漸紅火,張小姐和父母都開始有些著急,便加快了看房步伐。同時(shí),股市震蕩也讓張小姐的父母下定決心,賣掉了一部分持有多年的股票套現(xiàn)。
6月底,在看了一個(gè)多月房子之后,張小姐和父母最后選定了天河區(qū)車陂一個(gè)新樓盤,90多平方米的三房戶型均價(jià)3萬元左右。按照首套房貸三成計(jì)算,張小姐的首付在100萬元左右。父母股票套現(xiàn)的現(xiàn)金支付首付款后還有一點(diǎn)盈余,正好用作裝修。
“算是踩點(diǎn)踩得還比較準(zhǔn)吧,再不買房,價(jià)格繼續(xù)漲的話就買不起了。”張小姐說。
35.69%受訪者計(jì)劃半年內(nèi)買房
調(diào)查
日前,騰訊大粵網(wǎng)、廣東省房協(xié)、合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院聯(lián)合開展了名為“2015房價(jià)去哪兒?”的今年上半年樓市住房需求的網(wǎng)絡(luò)問卷調(diào)查。雖然這類網(wǎng)絡(luò)問卷調(diào)查因受訪者代表性問題,并不能全面準(zhǔn)確反映真實(shí)的市場狀態(tài)。但對(duì)想了解當(dāng)下潛在購房者心理的投資者,也不失為一個(gè)參考。
截至7月5日的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,參與調(diào)查的潛在購房者中,最多的年齡段為30-39歲,達(dá)到51.81%,第二多的是20-29歲,達(dá)到24.51%;其中接近一半(44.57%)為首次置業(yè),近三成(32.57%)為第二次置業(yè),顯示出購房主力仍是“剛需”的年輕人群體。與之相印證的是,選擇90平方米以下的人最多,達(dá)到44.08%,選擇90-120平方米的也達(dá)到28.95%。
盡管這些潛在購房者主流是自住和改善型的“剛需”群體,但從受訪者的選項(xiàng)分析,住房作為“保值增值”資產(chǎn)的觀念依舊深入人心。
如選項(xiàng)高度分散的“購房時(shí)主要考慮的前三個(gè)因素”中,9.99%的人買房時(shí)會(huì)考慮“有升值潛力”,這一比例僅次于以11.18%并列第一的“交通便利”和“周邊配套完善”,甚至超過了“有優(yōu)質(zhì)學(xué)位”(9.82%)。
從收入和預(yù)算來看,這一群體的購買力并不差。調(diào)查顯示,這些潛在購房者的家庭月收入在1.5萬元以上的合計(jì)占比為53.46%,超過了半數(shù);對(duì)于購房單價(jià)的預(yù)期,高達(dá)32.24%的人能接受單價(jià)3萬元以上,25.16%的人計(jì)劃購房單價(jià)為2—3萬元,合計(jì)共有近六成潛在購房者能夠接受單價(jià)2萬元/平米以上的房子。
對(duì)于計(jì)劃購房總價(jià)預(yù)算,選擇100—200萬元的人最多,達(dá)到28.45%;選擇200—300萬元的位居第二,為20.89%;但值得注意的是,如果將預(yù)算超過300萬元的兩個(gè)選項(xiàng)(300—500萬元/500萬元以上)合并計(jì)算,這一群體的比重已經(jīng)達(dá)到32.07%,接近總數(shù)的三分之一。
在對(duì)所在城市下半年房價(jià)趨勢(shì)的預(yù)測選項(xiàng)中,認(rèn)為會(huì)上漲的人占比合計(jì)達(dá)到63.49%。可以說,這一數(shù)據(jù)充分體現(xiàn)了當(dāng)下購房者對(duì)房價(jià)“看多”的心態(tài)。
普遍看多的背景下,受到“買漲不買跌”心態(tài)影響,潛在購房者的購房計(jì)劃顯得較為急迫。在購房計(jì)劃中,有超過三成(35.69%)的人選擇在半年內(nèi)購房,在所有選項(xiàng)中排在首位,比例也遠(yuǎn)超其他選項(xiàng),而考慮“一到兩年內(nèi)購房”和“兩年后購房”的人合計(jì)不到一半。
商品房待售面積3年來首次減少
市場
今年上半年,受金融政策多重利好影響,資金面動(dòng)能再發(fā)力,加上各項(xiàng)住房政策的支持,房地產(chǎn)市場加速回暖。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,二季度樓市持續(xù)升溫,成交量、價(jià)皆呈增長趨勢(shì),個(gè)別一線城市甚至出現(xiàn)漲勢(shì)大超預(yù)期。
成交量方面,國家統(tǒng)計(jì)局的權(quán)威數(shù)據(jù)顯示,5月末全國商品房待售面積6.57億平方米,比4月末減少15萬平方米,這是自本輪房地產(chǎn)市場低迷以來,商品房待售面積首現(xiàn)減少,也是自2012年4月以來持續(xù)長達(dá)3年之久的商品房庫存上升態(tài)勢(shì)首次出現(xiàn)轉(zhuǎn)變。1-5月,全國商品房銷售額為24409億元,同比增長3.1%,也實(shí)現(xiàn)了自2014年以來首次同比正增長。
而根據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì),2015年上半年,50個(gè)代表城市住宅月均成交約2600萬平方米,同比增長25.5%,絕對(duì)量創(chuàng)2010年以來同期最高水平。
其中,今年一季度代表城市月均商品住宅成交面積達(dá)到2089萬平方米,同比增長2.6%。二季度以來,央行進(jìn)行新一輪降準(zhǔn)降息政策,加之“3·30新政”效果逐漸顯現(xiàn),市場成交持續(xù)回升,5月代表城市住宅成交達(dá)到3191萬平方米,6月成交進(jìn)一步走高,成交超過3400萬平方米,接近去年12月的歷史單月最高水平。
分城市來看,一線城市成交量提升尤其明顯。上半年一線城市月均成交量75萬平方米,同比增幅超過45%,絕對(duì)量也為近年來最高水平,其中6月成交超過100萬平方米,同比去年增長近1倍;二線城市月均成交66萬平方米,同比增長18.5%;三線城市月均成交量31萬平方米,同比增長37.0%,增幅僅次于一線城市。
相比新房,二手房市場的成交增長更為顯著。2015年1-5月,十大城市二手住宅累計(jì)成交37.42萬套,較去年同期的27.61萬套大幅增長35.55%。其中5月單月成交9.74萬套,創(chuàng)2013年4月以來單月最高成交紀(jì)錄。
成交價(jià)格方面,根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的百城價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù),2015年上半年百城均價(jià)環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲,百城整體住宅均價(jià)轉(zhuǎn)為累計(jì)上漲,漲幅為0.82%。但不同城市表現(xiàn)分化,其中以深圳為代表的一線城市房價(jià)上漲態(tài)勢(shì)明顯。
分城市來看,上半年各線城市住宅價(jià)格表現(xiàn)分化,一線城市累計(jì)上漲5.17%,上漲態(tài)勢(shì)明顯,二三線城市均下跌。具體來看,一線城市累計(jì)上漲5.17%,漲幅較去年同期擴(kuò)大2.53個(gè)百分點(diǎn);二線城市累計(jì)下跌0.75%,跌幅較去年同期收窄0.35個(gè)百分點(diǎn);三線城市累計(jì)下跌1.25%,跌幅較去年同期擴(kuò)大0.37個(gè)百分點(diǎn)。
深圳樓市供需兩旺
區(qū)域
根據(jù)中指院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),深圳6月住宅均價(jià)漲幅高達(dá)6.58%,整個(gè)上半年累計(jì)漲幅更是高達(dá)12.25%,領(lǐng)漲全國。而自去年10月以來,深圳二手住宅均價(jià)已經(jīng)連續(xù)9個(gè)月環(huán)比上漲,進(jìn)入二季度以來漲幅明顯擴(kuò)大,6月漲幅達(dá)8.59%,居十大城市之首。
美聯(lián)物業(yè)的報(bào)告則顯示,6月份,深圳一、二手住宅合計(jì)成交23224套,較5月上漲19.20%,市場延續(xù)火爆走勢(shì)。
其中,一手市場在供應(yīng)熱的助力下表現(xiàn)穩(wěn)定。深圳一手住宅成交于6月初(6.1-6.7)達(dá)成1896套的周成交量,為今年次高,于下旬因端午假期而小幅回落,但之后迅速回歸。整個(gè)6月,深圳一手住宅成交量、價(jià)繼續(xù)攀升,成交量為7494套,環(huán)比上漲22.73%;均價(jià)為30713元/m2,上漲7.81%,創(chuàng)下歷史新高。
二手住宅方面,雖然實(shí)際成交有所放緩,但因備案存有滯后性,備案數(shù)據(jù)保持高位運(yùn)行,數(shù)據(jù)面上依舊超過15000套。
美聯(lián)物業(yè)分析認(rèn)為,7月份,市場供應(yīng)熱度有望延續(xù),市場表現(xiàn)或?qū)②叿€(wěn)。價(jià)格方面,短期增值空間有所壓縮,后市大幅攀升的可能性理論上較小,預(yù)計(jì)7月價(jià)格漲幅將有所收窄。二手市場方面,實(shí)際成交或持續(xù)放緩,但因備案有延遲,預(yù)計(jì)三季度初的數(shù)據(jù)仍會(huì)好看。
廣州再現(xiàn)“日光盤”
廣州樓市上半年的表現(xiàn)都遠(yuǎn)不如深圳火爆,但羊城同樣不乏“日光盤”。如位于廣佛交界的某項(xiàng)目,就因?yàn)闈M足廣州剛需置業(yè)愿望,每次開盤均受到熱捧,4月推出的兩批共300多套精裝房均實(shí)現(xiàn)一小時(shí)內(nèi)售罄,去化速度超預(yù)期。
二手住宅方面,廣州樓市的成交表現(xiàn)更是持續(xù)升溫,價(jià)格與成交量同步走高。尤其是在6月央行降息后,買賣雙方對(duì)后市發(fā)展更趨樂觀,買家亦開始逐步接受業(yè)主的漲價(jià)幅度。
據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),6月廣州二手住宅市場成交均價(jià)為26163元/平方米,環(huán)比5月上升7.5%,同比去年6月上升15.8%。
從數(shù)據(jù)來看,6月廣州二手樓市買家仍以自住客居多。據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),6月首次置業(yè)和改善型換房需求占比分別為57%和35%,占比與5月差不多。不過,與去年6月對(duì)比,首次置業(yè)占比則呈現(xiàn)明顯下降、改善型換房需求占比明顯上升的跡象。
來自合富置業(yè)的分析顯示,去年6月首次置業(yè)買家仍占據(jù)絕對(duì)成交主力位置,占比高達(dá)71%。相比之下,今年6月改善型換房需求比例為35%,較去年同期占比大漲超過10%,說明信貸及政策的利好,有效激發(fā)改善型買家入市積極性提升。
此外,據(jù)合富置業(yè)分析,由于股市跌宕起伏,不少前期在股市獲利的投資者開始入市樓市。雖然由于目前廣州仍實(shí)行“限購”政策,真正出于純投資目的而入市住宅市場的投資者數(shù)量不算多,且大多以長線投資為主,但6月數(shù)據(jù)顯示投資需求占比的確較5月有所增加——據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),6月投資需求占當(dāng)月成交的8%,較5月的5%略有增加。
廣州成全國二套房首付最嚴(yán)城市
四次降息后貸款百萬月供減少662元
■相關(guān)
距離“3·30”新政發(fā)布3個(gè)月有余,融360統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,全國35個(gè)重點(diǎn)城市525家銀行中,已經(jīng)有超過八成的銀行不同程度地降低了二套房貸款首付比例,其中有26個(gè)城市二套房主流首付成數(shù)為四成。值得一提的是,廣州是目前全國唯一未執(zhí)行“3·30新政”的城市。
今年3月30日,央行等幾部委聯(lián)合發(fā)文,調(diào)整個(gè)人住房政策,其中二套房首付比例調(diào)整為不低于40%。但深圳和廣州都未執(zhí)行首套房四成的利率。
融360監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,全國執(zhí)行“3·30新政”的銀行達(dá)431家,執(zhí)行率達(dá)82%,相比上月增長11%。全國35個(gè)主要城市中,二套房主流首付比例為四成的有26個(gè)城市,占比74.3%。其他9個(gè)城市中,首付為四成半和七成的各有3個(gè)城市;首付為五成的有2個(gè)城市;蘇州上月二套房主流首付為四成半,本月上漲至六成。
進(jìn)入7月份,深圳終于打破了二套房新政落地難的僵局,東亞銀行率先將二套房首付降至四成,邁出了政策落地的第一步。隨著深圳二套房政策的松動(dòng),廣州成為全國唯一一個(gè)沒有落實(shí)新政的城市。
與此同時(shí),融360的數(shù)據(jù)顯示,當(dāng)前首套房貸利率開始有所松動(dòng)。農(nóng)業(yè)銀行廣州地區(qū)的首套房貸已經(jīng)出現(xiàn)最低至8.9折的現(xiàn)象,較以往最低9折略微降低。招行、民生、工行、中行、郵儲(chǔ)以及渤海在內(nèi)的幾家銀行都有首套房貸最低9折的優(yōu)惠。二套房貸利率各家則較為一致,利率上浮10%,僅有廣州銀行上浮15%,廣發(fā)銀行最多上浮20%。
值得注意的是,央行6月28日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。此次降息是自去年11月份以來8個(gè)月內(nèi),央行第4次降息。
4次降息后,商業(yè)銀行貸款100萬20年等額本息還清,若以基準(zhǔn)利率計(jì)算,月供從7485元減少至6823元,月供壓力減輕662元,20年下來,貸款總利息減少了超過15萬元,購房者壓力大大減輕。
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