上半年，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的關(guān)鍵詞莫過于“在一起”。

 

截至今年6月底，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的并購和跨界合作案已經(jīng)不下5例。其中，既不乏萬科黑石這樣的內(nèi)外結(jié)合，也有像啟迪協(xié)信的抱團取暖，同時，隨著國家京津冀一體化戰(zhàn)略的深入推動，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的區(qū)域整合也被擺上臺面，成為房企爭相搶食的蛋糕。

 

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)之門洞開，漁獵者如過江之鯽。在資本與產(chǎn)業(yè)混雜的大熔爐里，企業(yè)間的合縱連橫并不鮮見。這種名為取長補短的整合或許是真心實意，亦有可能劍指沛公。

 

內(nèi)資與外資牽手

 

2015年上半年的內(nèi)外資聯(lián)姻主要集中在物流地產(chǎn)領(lǐng)域。

 

6月9日，萬科撤銷物流地產(chǎn)事業(yè)部的消息得到證實，萬科物流地產(chǎn)發(fā)展有限公司正式成立，美國黑石集團也是股東之一。

 

在萬科發(fā)布消息的前一天，中國物流資產(chǎn)控股有限公司（CNLP）獲得了RRJ資本(RRJ)2.5億美元的注資。而后據(jù)中國房地產(chǎn)報記者查證，中國物流資產(chǎn)控股有限公司實際為上海民營物流地產(chǎn)企業(yè)宇培集團計劃在香港上市的殼公司。

 

其中，萬科成立的物流地產(chǎn)公司包含了萬科的2個物流地產(chǎn)項目。而萬科與黑石的合作也并非無跡可尋，早在去年10月，時任萬科高級副總裁的肖莉就向媒體透露：“目前，國內(nèi)的倉儲建設(shè)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上網(wǎng)購行業(yè)的發(fā)展，萬科認(rèn)為物流地產(chǎn)發(fā)展空間巨大。未來，我們將引入黑石、RRK、凱雷等戰(zhàn)略投資伙伴。”

 

對于宇培來說，此次獲得RRJ的注資也是二者再次牽手。在去年4月份，RRJ已經(jīng)會同獅城控股國際向中國物流資產(chǎn)控股注資2.5億美元。

 

國內(nèi)物流地產(chǎn)市場獲得外資青睞并不出人意料。目前中國的人均倉儲面積是美國的1/12，雖然有5.5億平方米的物流設(shè)施，但其中現(xiàn)代化物流設(shè)施僅僅為1/5，約1.1億平方米。按照到2020年中國人均倉儲面積達(dá)到美國1/3計算，這意味著未來將釋放2.5萬億美元的現(xiàn)代化物流設(shè)施市場規(guī)模。

 

園區(qū)和孵化器聯(lián)姻

 

從今年年初的兩會，到6月11日國務(wù)院發(fā)文再推大眾創(chuàng)業(yè)，中央文件從八個方面推進(jìn)創(chuàng)業(yè)帶動就業(yè)，其中重要一條就是：培育創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新公共平臺，落實科技企業(yè)孵化器。

 

風(fēng)起青萍之末，與創(chuàng)業(yè)孵化走得相對較近的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商首先聞風(fēng)而動，搶占政策紅利。

 

最為典型的是啟迪與協(xié)信的聯(lián)手。6月10日，協(xié)信集團與清華控股旗下的啟迪控股股份有限公司宣布成立啟迪協(xié)信科技城投資(集團)有限公司。新公司將專注于科技城投資開發(fā)與園區(qū)營運，致力于成為領(lǐng)先的科技城投資運營商。

 

雖然“千億規(guī)模”和“上市平臺”的說辭有造勢之嫌，但這種產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商與孵化器輕資產(chǎn)運營商的結(jié)合還是能引發(fā)不少遐想。

 

此外，作為行業(yè)領(lǐng)頭羊的華夏幸福也在今年推出了華夏版的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)+孵化器。今年5月4日，華夏幸福基業(yè)宣布與太庫科技創(chuàng)業(yè)發(fā)展有限公司簽署《創(chuàng)新孵化體系戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》，雙方將在共建產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展模式、孵化器運營、B2B創(chuàng)新服務(wù)能力建設(shè)以及具體產(chǎn)業(yè)化項目落地等方面展開合作。

 

值得注意的是，太庫的CEO黃海燕，曾是上海張江高科孵化器創(chuàng)始人，擁有數(shù)十年的孵化經(jīng)驗，這讓二者的合作更為外界所矚目。

 

京津冀互融

 

區(qū)域性整合也在暗中發(fā)酵。從一帶一路到京津冀一體化，這種以區(qū)域一體化帶動區(qū)域產(chǎn)業(yè)從核心城市外溢到非核心城市的方式，也給了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商極大的想象空間。

 

自2014年初京津冀一體化上升為國家戰(zhàn)略以來，各類相關(guān)投資主體正熱切關(guān)注這一領(lǐng)域的機會。

 

而自京津冀一體化規(guī)劃綱要獲得中央政治局會議審批通過之后，號稱總投資42萬億的區(qū)域發(fā)展計劃更是在今年上半年給京津冀產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商們上了一道“硬菜”。

 

整個京津冀地區(qū)雖然仍然屬于產(chǎn)業(yè)及人口等資源凈流入地區(qū)，但流入的分布呈現(xiàn)分化現(xiàn)象，強者愈強，而弱者則一直被“燈下黑”所困擾。

 

從京、津、冀的相對區(qū)位條件來看，北京攤大餅式的模式歷來受人詬病，但是從三環(huán)到七環(huán)，這種模式正在表現(xiàn)出一種越挫越勇的態(tài)勢。而京津冀一體化綱要舍棄了北京、天津兩中心的區(qū)域模式，而是選擇北京作為單一中心。

與過去不同的是，新模式的核心是有序疏解北京的非首都功能、調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和空間結(jié)構(gòu)，走出一條內(nèi)涵集約發(fā)展的新路子，探索出一種人口經(jīng)濟密集地區(qū)優(yōu)化開發(fā)的模式，促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，形成新增長極。

 

這就意味著數(shù)萬億產(chǎn)業(yè)將從北京向外紓解。面對如此大的蛋糕，單個產(chǎn)業(yè)項目、產(chǎn)業(yè)園勢必?zé)o法將外溢產(chǎn)業(yè)一網(wǎng)打盡，企業(yè)間以及企業(yè)和政府間的合作開發(fā)、合作運營勢不可擋。

 

產(chǎn)業(yè)協(xié)作方面，據(jù)記者了解，北京新機場臨空經(jīng)濟區(qū)、曹妃甸協(xié)同發(fā)展示范區(qū)、白洋淀科技城、亦莊廊坊產(chǎn)業(yè)園和冀津循環(huán)經(jīng)濟示范園等合作園區(qū)已經(jīng)被納入京津冀發(fā)展重點園區(qū)，而園區(qū)的具體開發(fā)建設(shè)將引入各方資源，PPP與BOT等模式的試點推廣都在漸次展開。