樓市迎來第五輪寬松？

 

業(yè)內人士分析認為 樓市后期或還將有放松政策繼續(xù)出臺

 

繼降息、京滬等地放松公積金住房貸款等四輪寬松政策后，上海又調整非滬籍購房政策。對此，業(yè)內人士認為，向來具有方向標意義的上海樓市此舉意味著，房地產市場再迎第五輪寬松。

 

松綁  

 

上海調整非滬籍購房政策 定向放松住房限購政策

 

7月5日上海發(fā)布新政：對達到上海市居住證積分標準分值且繳納個人所得稅達到一定數(shù)額或職工社會保險繳費基數(shù)達到一定標準的非滬籍人員，定向微調住房限購政策。此前的7月3日國家稅務總局也公布了“關于簡化個人無償贈與不動產土地使用權免征營業(yè)稅手續(xù)的公告”，為減輕納稅人負擔，決定不再要求相關人員提交贈與公證材料。

 

對于一系列涉及房地產的寬松新政，中原地產首席分析師張大偉分析認為，今年以來鼓勵住房消費的政策導向不僅僅是從宏觀經濟角度考量，更是由于樓市正面臨痛苦的去庫存階段，這既關系到啟動需求，又關系到化解風險。為此，中央政府一方面從財稅、信貸、公積金等相關政策出發(fā)，鼓勵改善性需求入市，另一方面通過住房保障貨幣化安置以加快商品房庫存消化。他將今年上半年以來我國房地產市場經歷的多輪政策放寬歸納總結為第一輪：各地的松綁限購政策；第二輪：央行的限購政策調整及降息；第三輪：各地紛紛發(fā)布的購房補貼及央行的再次降準；第四輪：兩會前后，開始鼓勵自住及改善需求的政策，主要在公積金政策。他認為，從各地頻繁出臺的救市政策看，今年重點城市的銷量好于去年是確定的，特別是在今年這部分城市的供需關系改善明顯，房價很可能上漲，甚至幅度不會小。

 

土地

 

上半年一線城市 供地創(chuàng)新低 同比減三成

 

2015年上半年，全國百強城市的土地出讓金銳減，合計總出讓11813宗土地，成交土地出讓金7021.7億，同比2014年同期的10890億下調幅度達到了35.5%。北上廣深等一線城市，土地出讓金也明顯減少，合計出讓金在2015年上半年只有1655.64億，比2014年同期的2605億下調了36%。

 

從土地供應看，2015年來，一線城市不論是住宅土地，還是所有土地供應都明顯銳減，但供應的土地價格則出現(xiàn)了大幅度的上漲。以住宅土地為例，2015年供應的土地均價為16024元每平米，同比2014年的11863元每平米漲幅高達35%。土地供應稀缺，導致一線土地市場的爭搶持續(xù)出現(xiàn)。以北京為例：2015年前5個月北京僅新增土地供應26宗，這一數(shù)量也創(chuàng)造了自2009年以來近7年的同期新低。

 

中原地產首席分析師張大偉分析認為，供應減少，是全國主要城市出現(xiàn)成交減少的主要原因。包括北京等主要城市，雖然出讓土地大部分成交溢價率非常高，但因為掛牌土地明顯減少，造成了土地市場的人為降溫。目前，北京掛牌的只有12宗遠郊區(qū)土地，處于歷史最低規(guī)模。一線城市和部分二線城市，地王持續(xù)頻繁出現(xiàn)。整體房地產市場升溫后，土地市場開始火熱。

 

而包括北京、上海、廣州等在內的14個城市的開發(fā)邊界劃定工作將于今年完成，開發(fā)邊界將作為城市發(fā)展的剛性約定，不得超越界限盲目擴張。最近市場升溫后，一二線土地出現(xiàn)供應，房企就積極爭搶。地王依然頻繁出現(xiàn)，體現(xiàn)了房企對一二線市場的看多情緒。

 

成交

 

7家企業(yè)6月成交額環(huán)比漲226.3%

 

經過“3·30政策”兩個多月的發(fā)酵，房地產市場確立了回暖態(tài)勢，一線城市房價全面飛漲，深圳更是創(chuàng)紀錄地增長，上海方面的漲幅也創(chuàng)了27個月新高。數(shù)據還顯示，一線城市累計簽約21萬套，同期上漲了42.9%。

 

中原地產研究部統(tǒng)計數(shù)據顯示：截至目前，6月公布的房企大部分業(yè)績上漲，7家企業(yè)合計6月成交額高達498.7億，環(huán)比5月的395億上漲幅度達到了226.3%，6月房企在市場好轉的情況下，整體市場表現(xiàn)樂觀，從上半年數(shù)據看，4家企業(yè)同比上漲，房企的數(shù)據越來越樂觀。

 

5到6月全國主要的54城市合計住宅簽約套數(shù)明顯上漲，其中6月，住宅累計簽約26.5萬套，再次突破5月創(chuàng)造的年內成交記錄26萬套。而從2015年上半年數(shù)據看，市場成交明顯上漲，其中一線城市累計簽約21萬套，同比2014年同期上漲了42.9%，二線城市也上漲了16.9%，但三線四線城市的成交量則基本平穩(wěn)，整體市場恢復的趨勢已經明顯。

 

后市

 

一線城市將成樓市復蘇領頭羊

 

從目前市場看，公積金政策是地方政府能夠調整的最直接的購房工具，而且公積金的利率相當于商業(yè)貸款利率的68折，對于市場有直接的刺激影響。2014年來的第四輪房地產刺激政策開始繼續(xù)升級，預計后期更多的樓市救市政策會繼續(xù)出臺。但因為各地市場目前庫存壓力不同，而從人口流入看，刺激政策對一二線城市相對影響較大，從三四線城市目前來看，整體降溫的趨勢依然難以改變。

 

后續(xù)房地產刺激政策還會有多種可能性，包括降準降息在下半年都有繼續(xù)出現(xiàn)的可能性，地方政府的救市政策更是力度越來越大，購房者入市的積極性可能提高。北京、上海、深圳等城市，都再次出現(xiàn)了日光盤，一線城市的住宅用地供應減少，這種情況下，一線城市在本輪市場復蘇中成為領頭羊。政策刺激對基本面較好的城市所帶來的作用積極，而對供過于求的城市提振作用有限。