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  • 聶梅生推出養(yǎng)老地產(chǎn)雙“零”概念 三年內(nèi)可把投入收回

    2015年07月25日 16:05
    來源:贏商網(wǎng)
    聶梅生目前的工作重心主要在養(yǎng)老地產(chǎn)方面。而經(jīng)過一段時間的摸索,聶梅生所推廣的養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)初具雛形。
    7月20日,全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生在“博鰲(樓盤)·21世紀房地產(chǎn)論壇第15屆年會”上接受21世紀經(jīng)濟報道記者專訪時表示,與此前開發(fā)商用地產(chǎn)的方式做養(yǎng)老地產(chǎn)不同的是,她目前推行的養(yǎng)老地產(chǎn)可以在兩三年內(nèi)把前期投入收回,后期全都是經(jīng)營性收入。
    聶梅生稱,他們所推廣的養(yǎng)老地產(chǎn)可以做到土地成本和融資成本接近于零。“現(xiàn)在正是先驅(qū)和先進交接的時候,會有一批企業(yè)做起來。但真正推廣可能還要在2020年左右。原來先烈探路的時候政府態(tài)度不明確,覺得很難做。今年政府出了不少政策支持,力度較大,但政策出來后企業(yè)還在發(fā)愣,沒人接招,這很奇怪,所以我們商會有這個責任把這個招給接下來。”
    21世紀:養(yǎng)老地產(chǎn)這塊您研究了多久?
    聶梅生:養(yǎng)老地產(chǎn)這件事情,其實很多開發(fā)商已經(jīng)大概做了三五年了,這是非常困難的一件事情,從根本上我覺得還是思路有問題。我們把它稱為機構(gòu)養(yǎng)老,這件事情商會提前做了5年,從2009年開始做標準,到現(xiàn)在進入示范階段。我們的機構(gòu)養(yǎng)老已經(jīng)起步,而且起步階段得到了國家的支持,得到國家政策性機構(gòu)、開發(fā)商、投資機構(gòu)以及大量上下游的綠色建筑類機構(gòu)的支持,現(xiàn)在已經(jīng)開始有了自己的示范工程和基金,已經(jīng)開始往前推進了。
    21世紀:您所推廣的養(yǎng)老地產(chǎn)模式提到一個“雙零”概念。具體包括資金啟動成本和土地建造兩方面,具體如何做到零成本的?
    聶梅生:雙零只是一種形象的說法,是成本趨近于零。做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不可能像招拍掛那樣,把土地財政融進去。在土地財政背景下,土地成本越來越高,然后房價越來越高,最后形成很多民怨。但養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)屬于服務業(yè)消費領域,所以土地成本要盡量降低,否則就會重走商品房這條老路。
    做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè),現(xiàn)在中央有一系列政策支持可以降低土地成本,比如政府劃撥,就可以讓成本幾乎等于零;還有一些屬于原來的存量土地,轉(zhuǎn)變?yōu)轲B(yǎng)老用地的話,這些土地價格也會很低。另外,還有一條政策是,可以租用農(nóng)村集體建設用地。
    融資成本趨近于零,這是指兩個方面。一方面是盡量利用政府的政策性貸款,這相當于政府支持保障房的做法?,F(xiàn)在政府對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有金融支持,貸款成本很低;另外一方面,不再采用房企開發(fā)商品房使用的首付按揭方式,這種方式在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中是沒法做的。因為60歲以后不能做貸款,也沒法做抵押。
    但也有兩種可行模式。一種是反向抵押,就是以房養(yǎng)老。反向抵押就是用現(xiàn)在的房子抵押然后貸款,這一塊在做試點,但推行得很慢;另外一種就是我們現(xiàn)在正在做的,沿用了美國養(yǎng)老地產(chǎn)采用的金融杠桿,它實際上是一種押金制,或者叫做會員費。就是老人先把定期存款放到養(yǎng)老公寓里,這個錢最后是會還給老人的,而中間利息部分就用養(yǎng)老機構(gòu)的服務來代替償還。但這需要老年人一次性交齊資金,然后過十年、二十年才退回。如果老人不在,這些錢可以退回子女,也可以轉(zhuǎn)讓,這樣就形成了一個新的工具。這個工具降低了整個財務成本。雙零是一個讓它越低越好的概念,并不是真正等于零。
    21世紀:這與養(yǎng)老理財是不是有點像?
    聶梅生:有一點像,就是利用這一類金融工具,把老年人現(xiàn)在的重資產(chǎn)部分得到盤活,比如房子和流動性金融資產(chǎn),也就是屬于存款的這類資產(chǎn)被盤活,讓它能夠為養(yǎng)老做服務。
    21世紀:剛才您提到以房養(yǎng)老這一形式,從現(xiàn)在試點來看,大家對這個效果反應不是很理想,您認為以房養(yǎng)老是否具備可行性?
    聶梅生:原因很多,目前進展確實比較慢。第一,模式不是特別清晰,很多老年人看不懂,老人算不過賬就不愿意去做;第二,機構(gòu)和老人雙方對房價的期待立場不同。站在保監(jiān)會的立場,比如你的房子在北京(樓盤)值五百萬,未來北京房價是降還是升,他們的看法不一致。保監(jiān)會出于自身考慮會保守評估,但老人會對未來有高期待。
    21世紀:現(xiàn)在是否有服務主體愿意真正去做您所推廣的雙零成本養(yǎng)老服務?
    聶梅生:我們現(xiàn)在這個推得非??欤芏鄼C構(gòu)哭著喊著想要進來做服務的,比哭著喊著投資的多得多。現(xiàn)在的投資主體要么是開發(fā)商,要么是保險機構(gòu)或金融機構(gòu)。開發(fā)商愿意投,因為他手里握著一堆地,再蓋商品房就不行了,所以我們要積極把他撬動?,F(xiàn)在想做服務的太多了,需要解決的主要還是投資問題。
    21世紀:盈利的模式如何呢?
    聶梅生:盈利模式很清楚。我算了一個最簡單的賬,這么做下來利潤基本可以做到20%,跟現(xiàn)在商品房一樣,就看企業(yè)怎么做。實際上我們就在推這個模式,開發(fā)商大喊做不下來就是因為他原來做的是養(yǎng)老地產(chǎn),養(yǎng)老地產(chǎn)都是要運行十年以上才可以賺錢,這樣的話這筆賬絕對算不過來。2014-2015年的養(yǎng)老市場,它的模式基本都變了,不再是原來的模式。但是我們的這個模式在兩三年就可以把前期投入收回,后面用的全都是經(jīng)營性收入。
    21世紀:您如何看待現(xiàn)在開發(fā)商所做的以地產(chǎn)的方式去做養(yǎng)老?
    聶梅生:這是一個先驅(qū)先烈的過程。第一階段,先烈階段已經(jīng)過去。確實死掉了一些開發(fā)商,因為養(yǎng)老領域已經(jīng)十五年了,他們雖然沒有賺錢甚至死掉,但他們積累了很多經(jīng)驗。比如,運營管理不要自己做,就是嵌入就行了,誰做得好找誰,誰管得好就找誰,又省錢又省勁,你自己找人去培訓,找正確的人做正確的事;第二階段是先驅(qū)階段。我先吃螃蟹,我知道螃蟹什么味,但是我知道這不賺錢。先驅(qū)階段也開始形成。現(xiàn)在大量推廣的時候就是真正能夠形成先進入的這一批人,我覺得現(xiàn)在是在先驅(qū)和先進交接的地方,會有一批開始做起來了。但我覺得真正推廣可能還是在2020年之前這一段時間,因為政策支持。
    原來先烈、先驅(qū)那一段政府不明確,覺得很難做,政府在今年一年出了很多項政策,是力度非常大的支持,這個政策出來后大家還在發(fā)愣,沒人接招,這很奇怪,所以我們商會有這個責任把這個招給接下來。
    21世紀:你們的養(yǎng)老地產(chǎn)有結(jié)合當下最流行的“互聯(lián)網(wǎng)+”模式嗎?
    聶梅生:我們在三年前開始策劃“互聯(lián)網(wǎng)+”在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中的應用試點?,F(xiàn)在做了一個清朋華友,是一個學院式養(yǎng)老。它的指導思想和頂層設計是這樣的:以服務作為項目的核心價值,以輕資產(chǎn)運營打造項目的軟實力,尋求一個全球性的學院式養(yǎng)老,同時引入“雙零”要素。
    操作模式就是互聯(lián)網(wǎng)+的模式,用平臺操作。我們做學院式養(yǎng)老需要一個校友平臺,各個學校畢業(yè)的校友中留校的,年齡在65歲到85歲區(qū)間的老人在中國大量存在,他們需要養(yǎng)老平臺。我們利用互聯(lián)網(wǎng)組織了一個雙重的眾籌平臺,有很多渠道支持這個平臺。比如海外資金、綠色服務等等。目前第一個孵化器已經(jīng)破殼。
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