天山路商圈是上海西部地區(qū)除中山公園以外最早建設的一大商業(yè)中心，尤其從天山路的遵義路至婁山關路段集中了上百家商店，有上海“天山路一條街”之美稱。時隔四年，上海天山百盛又要“變臉”了，在這之前，其經歷了從天山商廈到長房國際廣場，再到上海天山百盛的三度換血。

現狀　處境尷尬，欲走還留

近年來，坐落于長寧區(qū)中部的天山板塊正努力從社區(qū)商街的束縛中“掙脫”出來，努力向虹橋國際商圈靠攏，成為一個中高檔商圈。但是這一轉型，可能還不單單取決于商圈自身。

一直以來，位居虹橋商圈與中山公園商圈之間，前后沖擊，使得天山路商圈“地位”其實比較尷尬，要吸引到周邊的客流并非易事。“這里看似靠近虹橋，但是中高端消費聚集性較弱，‘高大上’的顧客偏好古北；另一邊，軌道交通二號線沿天山路而建，當初這或許也是出于發(fā)展天山板塊的考慮。無可否認，軌道交通二號線婁山關路站的開通，可以為天山商圈帶來更多的人流，但如今卻恰恰成為了一大‘硬傷’。地鐵的開通縮短了兩個關聯度并不高的商圈的距離，使彼此間的競爭加強，客流會更容易分流到沿線如中山公園或市中心的‘梅泰恒’等其他商圈。作為地鐵上蓋的商圈，這里的留客性又不強，途徑客不停留，所以也未能成為商圈中的主力消費。”瑞鉑商業(yè)總經理劉科直言。

由于銷售差強人意，天山商圈的商業(yè)操盤者們大多都有著“鼎新革故”的相似命運。開業(yè)僅僅四年，天山百盛便打算“升級改造”，轉型為城市奧特萊斯；而其對角的匯金百貨天山店，前身為虹橋國際商都，銷售業(yè)績在匯金系中排名一般；已易名為巴黎春天的上海泓鑫時尚廣場兩年前被新世界百貨中國收購后，如今入駐的商家也是門可羅雀。

解析 功能調整，業(yè)態(tài)硬傷

“消費者的結構與消費力的變化迫使天山商圈逐年來進行著調增。”DTZ戴德梁行中國區(qū)商業(yè)地產部主管江舒民表示。

事實上，由于天山板塊的功能調整，自身區(qū)域人口遷出比例逐年增加，致使其成為原有以餐飲、娛樂及百貨業(yè)等偏社區(qū)商業(yè)類型為主要構成的天山商圈面臨的最大挑戰(zhàn)，這也是為什么天山商圈名義上屬于市級商業(yè)中心，但在消費者心中始終難以占據有利位置的原因。

上世紀末開始，上海長寧區(qū)加大了商業(yè)開發(fā)力度，新虹橋商業(yè)中心則是《上海市商業(yè)網點布局規(guī)劃綱要(2009-2020年)》確定的12個市級商業(yè)中心中最新啟動的項目之一。按照規(guī)劃，其定位將以高端路線為主，而與之臨近的婁山關路、天山路一帶則將集中成長百貨，包羅原天山商廈、匯金百貨在內的一些商場都將按照新的定位做出調整，即以中高端的品牌為主打，天山商圈有意打造成為高檔社區(qū)商業(yè)形態(tài)。

瑞鉑商業(yè)總經理劉科表示：“天山路商圈在人們傳統印象中固有‘社區(qū)商業(yè)’概念，其從一條社區(qū)商街向一個中高檔商圈轉型，已經拔高甚至透支了其原有的承載能力。加上近年來，受電商沖擊，實體百貨紛紛轉型，目前看來，體驗性業(yè)態(tài)對百貨銷售提振不大，即使業(yè)態(tài)升級改造，也不可能有質的改變。”

出路抓住新虹橋-天山商業(yè)中心重組機會

從過去五年租金的復合增長率來看，次級商圈達到10%，核心商圈則為8.7%。過去三年，次級商圈的這一數字更是核心商圈的一倍多。市中心傳統商圈去年普遍不是下滑就是微幅上升，其關鍵在于人口轉移了生活方式變了。 

盡管前景不明，但各區(qū)的商圈升級仍在火熱進行中。一些業(yè)內人士認為，增長平緩期也是中心城區(qū)商圈新一輪業(yè)態(tài)優(yōu)化和調整期。徐家匯商圈今年啟動了近年來最大規(guī)模的一次商圈業(yè)態(tài)調整，謀劃新一輪轉型升級，而早已經定位高檔的淮海路、南京路等成熟商圈，也在近幾年不斷升級。而根據去年公布的《上海市商業(yè)網點布局規(guī)劃(2014-2020)》顯示，未來上海將規(guī)劃15個市級商業(yè)中心，其中新虹橋-天山商業(yè)中心“升級”為“市級商業(yè)中心”。

“尚嘉中心、金虹橋商場、南豐城的相繼入市為整個新虹橋板塊的商業(yè)注入了新的活力，起到了較好的檔次拉伸作用。最近大家所關心的百盛，目前也與韓國衣戀集團合作，仿照衣戀在韓國打造奧特萊斯的做法，在天山地區(qū)也將打造出頗具規(guī)模和影響力的城市奧特萊斯。相信起步較早、但由于諸多因素導致其發(fā)展較慢的天山商圈，未來將在很短的時間里帶給我們驚喜。”江舒民說。