8月3日，有外媒援引兩名知情人士消息稱，香港富豪李嘉誠麾下房地產(chǎn)企業(yè)長江實業(yè)地產(chǎn)有限公司打算出售位于上海的一處辦公樓和零售地產(chǎn)項目。對此業(yè)內(nèi)人士認為，該交易標志著李嘉誠再次拋售內(nèi)地地產(chǎn)項目。
李嘉誠在內(nèi)地市場的舉動常常被看作市場發(fā)展的風(fēng)向標，自去年以來其頻頻拋售在華項目資產(chǎn)被多方人士解讀為看空內(nèi)地房地產(chǎn)市場行為。
然而事實并非如此。國內(nèi)房地產(chǎn)市場并沒有因為李嘉誠的撤資而變得沒有投資價值，相反，其正在吸引更多包括港資在內(nèi)的外資機構(gòu)進入。
英國《金融時報》旗下數(shù)據(jù)服務(wù)機構(gòu)fDi Markets公布的一組數(shù)據(jù)顯示，在去年跨境新建投資的國家中，中國吸收境外資本的新建投資毫不遜色于第一名英國，去年中國以吸收100億美元的境外資本新建投資位列全球第二。房地產(chǎn)領(lǐng)域是去年對全球跨境新建投資增長貢獻最高的領(lǐng)域。
跨境資本新建投資房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資者主要押注的是這個國家的經(jīng)濟增長，其中近9成投資者的主導(dǎo)投資動機是因為看好所投資國家的國內(nèi)市場潛力及經(jīng)濟發(fā)展前景，而中國也在這些境外資本看好的國家之中，這是外資愿意進入中國市場的重要原因。
當然，相比國外投資機構(gòu)的涌躍，國內(nèi)投資者對于國外房地產(chǎn)業(yè)的追捧可以用“瘋狂”形容。
據(jù)《紐約每日新聞》報道，中國投資者正在以史無前例的熱情大肆投資紐約房地產(chǎn)，高價買下很多紐約市最具標志性的建筑。2015年至今，中國投資者已經(jīng)在曼哈頓房地產(chǎn)上瘋狂消費38億美元，比起2014年整年要翻了3倍還多。
除了美國，澳大利亞、英國等也成為了國內(nèi)房企及投資者的追逐地。
國外投資者回流
高緯環(huán)球7月30日發(fā)布了2015年第二季度上海投資行情市場報告。在上半年上海整售市場中，海外投資者表現(xiàn)活躍，占上半年交易總額近60%。2014年，上海整售市場內(nèi)資約占總額的70%，而2015年上半年，海外投資者明顯增多。其中，主要海外投資者包括美國黑石集團、新加坡豐樹大中華商業(yè)信托（MGCCT）等。
高緯環(huán)球華東區(qū)資本市場部董事蘇金茂表示，上海寫字樓市場出現(xiàn)租金回暖的趨勢引起了投資者關(guān)注，是驅(qū)動這一現(xiàn)象的主要原因。同時，海外資金普遍成本較低，相對競爭能力更強，也使得海外投資者能夠承擔(dān)較高的價格。
實際上，外資在國內(nèi)的投資方式一般有兩種，上海投資學(xué)會、著名經(jīng)濟學(xué)家陳湛勻教授表示，這兩種形式分別是成立外資房地產(chǎn)投資企業(yè)和收購境內(nèi)房地產(chǎn)。目前主要的形式是外資直接投資。
縱觀國內(nèi)目前的外資投資項目，例如凱德置地投資的凱德MALL和來福士廣場、Mapletree（豐樹）投資的怡豐城、太古的三里屯Village等，其中有一個明顯的共性特點，“這些外資在中國投資大多以商業(yè)地產(chǎn)為主。”亞豪集團總監(jiān)郭毅表示，投資商業(yè)地產(chǎn)更便于在海外將其包裝成REITs套現(xiàn)。
fDi Markets發(fā)布的數(shù)據(jù)中也提到，商業(yè)和機構(gòu)大樓的建設(shè)是跨境新建投資最為活躍的板塊，占到了房地產(chǎn)跨境資本新建投資比重的4成以上。
與2014年同期相比，在2015年上半年，針對成熟物業(yè)的投資總額相對于在建項目明顯增多。譬如，在第二季度，美國的私募股權(quán)投資公司黑石集團收購了位于虹橋中心商務(wù)區(qū)的尚嘉中心，及豐樹大中華商業(yè)信托收購張江的地標性項目展想廣場。鑒于近期中心商務(wù)區(qū)市場租金逐步回暖，以及產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場中租金持續(xù)強勁增長的趨勢，地理位置優(yōu)良的項目在這些市場中將尤其受到投資者的青睞。
“下半年投資市場，將仍為外資主導(dǎo)，內(nèi)資收購則以自用為主。房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)在中國的出現(xiàn)將會為國內(nèi)企業(yè)在減輕資產(chǎn)負擔(dān)和緩解現(xiàn)金流壓力中提供新的渠道。”高緯環(huán)球研究咨詢部大中華區(qū)執(zhí)行董事林榮杰表示，隨著越來越多的海外知名投資方開始看好上海商業(yè)地產(chǎn)市場，以及其與國內(nèi)投資者相比更低的融資成本，預(yù)計外資投資增長的趨勢在上海穩(wěn)定的商業(yè)地產(chǎn)大環(huán)境下將繼續(xù)保持。
國內(nèi)投資更瘋狂
“只能用瘋狂來形容。”和中國投資者有合作的房地產(chǎn)律師愛德華·莫梅爾斯坦(Edward Mermelstein)說道：“紐約成了中國人的最愛。”
世邦魏理仕近期發(fā)布的研究報告稱，中國資本進軍海外房地產(chǎn)市場正在進入一個全新的階段。過去4年中，中國資本投資海外商業(yè)物業(yè)的年復(fù)合增長率高達72%，2014年達100億美元。2013~2014年，中國資本占亞洲資本投資海外商業(yè)物業(yè)總額的1/4以上。隨著國內(nèi)投資者通過購買更多的海外資產(chǎn)來分散日趨龐大的國內(nèi)財富，中資在全球房地產(chǎn)投資市場的重要性正日益彰顯。
當然，這樣的投資趨勢與國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展及財富階層的增加有著必然聯(lián)系。
獨立房地產(chǎn)顧問機構(gòu)萊坊，聯(lián)同中銀國際發(fā)布了一項有關(guān)富豪階層的調(diào)研報告，顯示中國是未來富豪階層增長最迅猛的國家。萊坊董事及大中華研究及咨詢部主管紀言迅表示：“在2014年到2024年間，中國內(nèi)地和香港的富豪人數(shù)上升幅度將分別至少高于80%和40%。”
依據(jù)調(diào)研得出的預(yù)測是，直至2014年，全球20個擁有最多十億富豪的城市中，有10個位于亞洲，北京以37人位居第三名。但未來10年，中國內(nèi)地的十億富豪數(shù)目將進一步增加154名，成為全球十億富豪數(shù)目增加最多的地區(qū)。
盡管中國財富階層人群目前不是第一，但對于豪宅的購買偏好卻是最高。數(shù)據(jù)顯示，中國內(nèi)地和香港的超高資產(chǎn)凈值人士平均每人擁有4.7個和4.6個住宅物業(yè)，在全球居于首兩位，高于全球平均的3個。
中國財富階層增長另一面是，資產(chǎn)國際化趨勢越來越明顯。不少開發(fā)商已經(jīng)感覺到這一趨勢并積極進入，導(dǎo)致海外房地產(chǎn)市場以驚人速度成長。
有分析指出，國內(nèi)投資者鐘情海外資產(chǎn)，主要在于國外大多數(shù)發(fā)達經(jīng)濟體經(jīng)濟在復(fù)蘇，不動產(chǎn)仍然處于價值低估階段，雖然狠賺一筆的可能性很小，但貴在穩(wěn)定的回報與較小的風(fēng)險。因此，在國內(nèi)房地產(chǎn)市場不景氣的背景下，海外核心地段的不動產(chǎn)對于它們來說還是非常具有吸引力的。
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