• <li id="yeskk"></li>
  • <strike id="yeskk"><code id="yeskk"></code></strike><dfn id="yeskk"><source id="yeskk"></source></dfn>
  • <menu id="yeskk"><kbd id="yeskk"></kbd></menu>
  • 商業(yè)格局漸變:商業(yè)地產(chǎn)大數(shù)據(jù)突圍 退守體驗(yàn)式消費(fèi)

    2015年08月17日 14:49
    來(lái)源:贏商網(wǎng)
    從2009年開(kāi)始,集住宅、辦公、商業(yè)、酒店、休閑娛樂(lè)等多種功能于一身的大型綜合體商業(yè)項(xiàng)目扎堆出現(xiàn),引領(lǐng)城市”多中心”時(shí)代的到來(lái)。
    然而,隨著互聯(lián)網(wǎng)的興起,各方的連接方式變成網(wǎng)狀,城市級(jí)商業(yè)中心的地段優(yōu)勢(shì)逐漸被弱化,社區(qū)商業(yè)遍地開(kāi)花,”大象”級(jí)別的商業(yè)項(xiàng)目被迫面臨調(diào)整。
    一、城市商業(yè)格局漸變
    “大象”轉(zhuǎn)身
    前幾年,在住宅市場(chǎng)嚴(yán)格調(diào)控的背景下,商業(yè)地產(chǎn)得到了越來(lái)越多的地方支持與優(yōu)惠,吸引了更多的開(kāi)發(fā)商搶灘商業(yè)地產(chǎn)。目前排名前20的開(kāi)發(fā)商均已進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,萬(wàn)科、保利、招商、金地等大型房地產(chǎn)企業(yè)還相繼成立了專門(mén)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)公司。
    但問(wèn)題也隨之而來(lái)。地方政府要政績(jī)、稅收、就業(yè),開(kāi)發(fā)商要名氣,一些貪大求洋的商業(yè)中心進(jìn)入市場(chǎng),商業(yè)地產(chǎn)金字塔結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡。
    中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)和旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)蔡云表示,中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)不是總量過(guò)剩的問(wèn)題,而是結(jié)構(gòu)不合理。商業(yè)項(xiàng)目建設(shè)要用市場(chǎng)需求反推,動(dòng)輒就幾十萬(wàn)方的商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)思路面臨變革。
    在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代商業(yè)結(jié)構(gòu)失衡問(wèn)題更加凸顯,購(gòu)物中心不再是消費(fèi)的唯一路徑,電商使得對(duì)價(jià)格敏感的顧客不斷外流,面臨土地成本、人工成本的不斷上漲,一些曾被寄予厚望的大型商業(yè)項(xiàng)目不得不面臨調(diào)整。
    北京市海淀區(qū)的大鐘寺中坤廣場(chǎng)項(xiàng)目曾被標(biāo)榜為”第四代商業(yè)綜合體”,但在互聯(lián)網(wǎng)和電商沖擊下,這個(gè)大型購(gòu)物中心在經(jīng)歷了商業(yè)地產(chǎn)投資熱興起到投資過(guò)剩的全階段之后,也不得不踏上轉(zhuǎn)型改造之路。
    經(jīng)濟(jì)信息管理專業(yè)出身的北京中坤投資集團(tuán)有限公司總裁焦青坦言,免征稅、產(chǎn)業(yè)鏈條短的電商,成本優(yōu)勢(shì)明顯,實(shí)體商業(yè)很難與其直接競(jìng)爭(zhēng)。在電商涌入的初期浪潮中,大鐘寺中坤廣場(chǎng)項(xiàng)目也未能幸免。
    2013年底,中坤大鐘寺項(xiàng)目陷入經(jīng)營(yíng)困局,為盤(pán)活存量資產(chǎn),開(kāi)始啟動(dòng)變身寫(xiě)字樓的救活方案。
    2015年4月上旬,智庫(kù)研究員來(lái)到大鐘寺中坤廣場(chǎng)時(shí)看到,這個(gè)紅極一時(shí)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,目前僅有家樂(lè)福、山東黃金、肯德基、海底撈等少數(shù)品牌仍在營(yíng)業(yè)。C棟不時(shí)有建筑工人進(jìn)進(jìn)出出,改造工作仍在繼續(xù)。
    大鐘寺商業(yè)有限公司總經(jīng)理池淑濤介紹,過(guò)去的一年中,公司做了大量的市場(chǎng)調(diào)研,結(jié)合海淀區(qū)的定位,對(duì)于項(xiàng)目進(jìn)行了新的規(guī)劃和場(chǎng)內(nèi)布局,未來(lái)這里將打造金融、科技、文化、教育的全新產(chǎn)業(yè)鏈,目前新商鋪的引進(jìn)洽談工作已經(jīng)開(kāi)始。
    大鐘寺中坤廣場(chǎng)地上部分分為4座,池淑濤說(shuō),體量較小的獨(dú)棟B座,主要面向金融機(jī)構(gòu)以及企業(yè)總部招商,從目前洽談的情況來(lái)看,項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)對(duì)企業(yè)吸引力較大;而C棟原本的教育板塊運(yùn)作成熟,教育品類豐富,因此,C棟改動(dòng)最小,一些新的優(yōu)質(zhì)教育資源也在不斷引入中;D、E兩棟的招商則以金融科技企業(yè)為主;未來(lái)保留的部分商業(yè)僅作為寫(xiě)字樓的配套。運(yùn)營(yíng)模式上,寫(xiě)字樓未來(lái)計(jì)劃以租賃為主。
    在解釋調(diào)整思路時(shí),焦青指出,電商對(duì)于產(chǎn)業(yè)的替代性是未來(lái)實(shí)體商鋪在招商、規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)中必須要納入考慮范圍的。只有與電商形成差異化競(jìng)爭(zhēng)局面,實(shí)體商業(yè)才能找到生存空間。
    在北京核心商圈中,同樣面臨調(diào)整的還有曾經(jīng)云集眾多國(guó)際一線品牌的北辰時(shí)代名門(mén)。智庫(kù)研究員近期走訪發(fā)現(xiàn),目前時(shí)代名門(mén)百貨僅剩下小南國(guó)、SIU、Kenneth Lady等個(gè)別品牌仍在營(yíng)業(yè),未來(lái)招商將偏向于家庭、兒童、餐飲等業(yè)態(tài)。
    中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)王永平表示,這些商業(yè)項(xiàng)目的調(diào)整是市場(chǎng)的必然選擇,既有電商影響也有項(xiàng)目自身原因,可以預(yù)見(jiàn)的是,未來(lái)將會(huì)有更多項(xiàng)目面臨轉(zhuǎn)型。
    社區(qū)商業(yè)成新寵
    互聯(lián)網(wǎng)延長(zhǎng)了商業(yè)鏈條,同時(shí)也擴(kuò)大了購(gòu)物中心的輻射半徑,開(kāi)發(fā)商漸漸意識(shí)到大型綜合體的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn),于是開(kāi)始將眼光瞄準(zhǔn)金字塔底部的社區(qū)型商業(yè)中心,城市商業(yè)結(jié)構(gòu)也開(kāi)始回歸市場(chǎng)理性。
    海量的社區(qū)住戶是開(kāi)發(fā)企業(yè)做社區(qū)商業(yè)的最大本錢(qián)。以萬(wàn)科為例,統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,萬(wàn)科目前在全國(guó)管理著362個(gè)社區(qū)、40萬(wàn)住戶、約300萬(wàn)的社區(qū)人口,未來(lái)5年將可能增加到500-600個(gè)社區(qū)、100萬(wàn)住戶、約800萬(wàn)的人口規(guī)模。假如每人每月在社區(qū)消費(fèi)1000元,僅社區(qū)商業(yè)收益就可達(dá)到800億元。
    巨大的市場(chǎng)潛力,吸引多家房企將目光聚焦到社區(qū)中,紛紛開(kāi)始探索標(biāo)準(zhǔn)化、可快速?gòu)?fù)制的社區(qū)商業(yè)模型。近日,萬(wàn)科V-LINK、世茂52+、保利5P戰(zhàn)略的相繼亮相,使2015成為社區(qū)商業(yè)爆發(fā)增長(zhǎng)的元年。
    社區(qū)商業(yè)成為”香餑餑”的同時(shí),也正處在”摸著石頭過(guò)河”的試錯(cuò)階段。以前住宅開(kāi)發(fā)完成后,社區(qū)商鋪一般會(huì)散售,造成餐飲、美發(fā)美體、廢品回收各類商鋪分布雜亂無(wú)章,逢街劃鋪、裝飾簡(jiǎn)陋,嚴(yán)重影響社區(qū)品質(zhì)的同時(shí),也使社區(qū)商業(yè)空置嚴(yán)重。
    蔡云指出,社區(qū)商業(yè)必須要進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃、管理和運(yùn)營(yíng),才能更好的發(fā)展。并且對(duì)比大型購(gòu)物中心,社區(qū)商業(yè)要更注重交互。
    開(kāi)發(fā)商也注意到了這一點(diǎn)。萬(wàn)科為了充分做好新社區(qū),今后其在北京的所有社區(qū)商業(yè)將完全自持,不再散售。且近期,萬(wàn)科發(fā)布的V-LINK社區(qū)服務(wù)商2.0模式更強(qiáng)調(diào)交互與共建。
    在萬(wàn)科集團(tuán)副總裁、北京區(qū)域首席執(zhí)行官兼北京公司總經(jīng)理劉肖看來(lái),之前的商業(yè)地產(chǎn)模式更多強(qiáng)調(diào)的是”自建自營(yíng)”,而借鑒互聯(lián)網(wǎng)思維的V-LINK社區(qū)的關(guān)鍵詞是”共建共享”。
    然而,中國(guó)社區(qū)商業(yè)工作委員會(huì)主任董利卻對(duì)開(kāi)發(fā)商做的社區(qū)商業(yè)表示擔(dān)憂。住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)的基因使得開(kāi)發(fā)商做的社區(qū)商業(yè)往往都是住宅的”陪嫁衣裳”,促銷(xiāo)炒作提升住宅價(jià)值的居多。成功的招商、開(kāi)業(yè)只能帶來(lái)社區(qū)商業(yè)的曇花一現(xiàn),可持續(xù)的運(yùn)營(yíng)、穩(wěn)定的收入才是支撐社區(qū)商業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。
    董利透露,為帶動(dòng)行業(yè)發(fā)展,目前中國(guó)社區(qū)商業(yè)工作委員會(huì)正在進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化的社區(qū)商業(yè)中心的項(xiàng)目研究,預(yù)計(jì)年內(nèi)就會(huì)有項(xiàng)目亮相。
    在社區(qū)商業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合方面,蔡云指出,社區(qū)O2O是物業(yè)管理企業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、開(kāi)發(fā)企業(yè)共同的出口。開(kāi)發(fā)企業(yè)持有物業(yè)提供平臺(tái),物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供高附加值的服務(wù),互聯(lián)網(wǎng)公司提供連接技術(shù),三者會(huì)在社區(qū)O2O中達(dá)到共贏。
    如此看來(lái),扎堆出現(xiàn)的”彩生活”、京東到家、餓了么、e袋洗等社區(qū)O2O平臺(tái)會(huì)得到資本市場(chǎng)青睞,便不難理解了。
    商圈規(guī)劃的新要求
    城市商業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整,對(duì)于城市商業(yè)規(guī)劃以及項(xiàng)目設(shè)計(jì)提出了新的要求。蔡云指出,綜合體的開(kāi)發(fā)模式,有利于節(jié)約集約用地,同時(shí)有利于產(chǎn)城聯(lián)動(dòng)發(fā)展,但是綜合用地出讓中的商業(yè)配比值得商榷。規(guī)劃中錯(cuò)誤估計(jì)市場(chǎng)對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目的消化能力,是導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)局部過(guò)剩,項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)困難的根源。
    此前有”睡城”之稱的北京市通州區(qū),2014年迎來(lái)了商業(yè)項(xiàng)目的集中供應(yīng),”過(guò)剩”隱憂顯現(xiàn)。
    從地鐵北苑站到土橋站,萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、京通羅斯福廣場(chǎng)、星悅百貨、華業(yè)花千里……幾乎兩公里一個(gè)。來(lái)自第一太平戴維斯的報(bào)告顯示,2014年第四季度通州就有6個(gè)商業(yè)項(xiàng)目入市,總商業(yè)面積近70萬(wàn)平方米,而且全部定位為購(gòu)物中心。
    除供應(yīng)過(guò)量的隱患外,這種”公共汽車(chē)站式的布點(diǎn)”也是規(guī)劃的大忌。
    王永平認(rèn)為,商業(yè)規(guī)劃要遵循商業(yè)發(fā)展規(guī)律,要么集中,要么分散。高度”集中”,才能形成商圈,發(fā)揮規(guī)模效應(yīng),并且從面對(duì)面的競(jìng)爭(zhēng)中形成業(yè)態(tài)上的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。而”分散”則要做到相隔三五公里以外,彼此形成獨(dú)立商圈,互不干擾。均衡式的布點(diǎn)顯得極其尷尬,只有一兩公里的距離對(duì)于消費(fèi)者而言,時(shí)間成本卻是十分巨大的。
    蔡云強(qiáng)調(diào),不僅城市商業(yè)布局要有預(yù)見(jiàn)性,商業(yè)項(xiàng)目自身的規(guī)劃設(shè)計(jì)也要留有余地。大型項(xiàng)目的規(guī)劃、建設(shè)到招商運(yùn)營(yíng)往往經(jīng)歷的時(shí)間很久,許多購(gòu)物中心在規(guī)劃初期沒(méi)有預(yù)見(jiàn)到未來(lái)互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展會(huì)如此迅速,因此剛開(kāi)業(yè)就又要投入巨資進(jìn)行改造。
    “所以商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要給業(yè)態(tài)調(diào)整留出足夠的空間,只有可變性越高,才能更好地適應(yīng)市場(chǎng)變化。比如,餐飲娛樂(lè)與一般零售業(yè)態(tài)對(duì)于抽風(fēng)系統(tǒng)和下水管排送系統(tǒng)的要求就相差很大,要在設(shè)計(jì)初期就留出調(diào)整的余地。”蔡云說(shuō)。
    蔡云透露,為科學(xué)地指導(dǎo)購(gòu)物中心建設(shè),目前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)正在起草編制購(gòu)物中心等級(jí)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。從購(gòu)物中心產(chǎn)品設(shè)計(jì)、研發(fā)到后續(xù)運(yùn)營(yíng)進(jìn)行全面梳理,為開(kāi)發(fā)商提供一個(gè)可信度比較強(qiáng)又有行業(yè)先導(dǎo)性的標(biāo)準(zhǔn)。
    二、商業(yè)地產(chǎn)大數(shù)據(jù)突圍
    2014年,中國(guó)電子商務(wù)市場(chǎng)交易規(guī)模達(dá)13.4萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)31.4%。其中,網(wǎng)絡(luò)零售市場(chǎng)交易規(guī)模達(dá)2.82萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)49.7%。
    網(wǎng)購(gòu)市場(chǎng)的快速膨脹,曾一度讓電商擊垮實(shí)體商業(yè)的觀點(diǎn)甚囂塵上。然而雙方的碰撞并沒(méi)有讓實(shí)體商業(yè)止步不前,相反給行業(yè)帶來(lái)新的發(fā)展動(dòng)力,電商也從勁敵,變成了推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的有力工具。
    大數(shù)據(jù)指導(dǎo)運(yùn)營(yíng)
    商業(yè)地產(chǎn)大數(shù)據(jù)的挖掘,正在成為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵。
    大數(shù)據(jù)首先顛覆了實(shí)體商業(yè)了解消費(fèi)者購(gòu)物習(xí)慣的方式,世邦魏理仕華北區(qū)研究部主管孫祖天表示,以前企業(yè)往往通過(guò)問(wèn)卷方式進(jìn)行數(shù)據(jù)收集,無(wú)法真實(shí)跟蹤消費(fèi)的消費(fèi)行為,現(xiàn)在通過(guò)智能設(shè)備收集消費(fèi)數(shù)據(jù)和行為數(shù)據(jù),可以更加準(zhǔn)確地對(duì)接消費(fèi)者的偏好,指導(dǎo)項(xiàng)目規(guī)劃和招商。
    比如,智庫(kù)研究員從中糧置地商管中心了解到,在大悅城內(nèi)部有一張”精細(xì)化管理”矩陣圖,所有管理操作被簡(jiǎn)化為一張商戶分類名單,哪些需要重點(diǎn)關(guān)注、哪些需要幫扶、哪些可以直接汰換,可以從大數(shù)據(jù)分析中得到結(jié)果。
    移動(dòng)互聯(lián)增加客流
    智能手機(jī)的普及使人們的生活保持”在線”狀態(tài),移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代消費(fèi)體驗(yàn)被延長(zhǎng),各大商場(chǎng)也在嘗試借助移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)向線下導(dǎo)客。
    但O2O平臺(tái)的激增,也給消費(fèi)者帶來(lái)了”甜蜜的負(fù)擔(dān)”。消費(fèi)者每天需要關(guān)注大量軟件信息,而且過(guò)多的進(jìn)入端口也分散了消費(fèi)者的使用頻次,難以形成使用黏性。
    研究表明,中國(guó)連鎖百?gòu)?qiáng)企業(yè)中已有59家傳統(tǒng)零售商家”觸網(wǎng)”,經(jīng)營(yíng)超過(guò)70家網(wǎng)店。然而,這些傳統(tǒng)零售企業(yè)的網(wǎng)絡(luò)零售額僅有350億元,占自身銷(xiāo)售額和網(wǎng)絡(luò)零售整體規(guī)模的比例微乎其微。
    此外,自建O2O平臺(tái)始終繞不開(kāi)線上線下互搏、物流成本高企、支付端口搭建等問(wèn)題,往往會(huì)陷入用利潤(rùn)換用戶的困局之中。
    蘇寧2013年率先大刀闊斧開(kāi)始實(shí)體零售的轉(zhuǎn)型探索,并在同年實(shí)行線上與線下”同品同價(jià)”。最終,線上的低價(jià)傾銷(xiāo)讓傳統(tǒng)渠道利益受損。2013年蘇寧云商年報(bào)顯示,全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1052.92億元,歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)為3.71億元,同比上一年的26.76億元下降86.11%,創(chuàng)下成立以來(lái)的最大降幅。
    為此,更多商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商選擇借船出海的方式,通過(guò)阿里、騰訊等互聯(lián)網(wǎng)巨頭打造第三平臺(tái)。2014年,北京朝陽(yáng)大悅城、上海大悅城與阿里巴巴合作,嘗試移動(dòng)支付。其做法是,通過(guò)線上(手機(jī)淘寶、微淘公眾賬號(hào)平臺(tái))吸引人氣,然后把人流吸引到兩個(gè)大悅城,又運(yùn)用營(yíng)銷(xiāo)手段刺激消費(fèi)者在線上買(mǎi)單。
    合作之后,兩個(gè)大悅城遠(yuǎn)端客流引流效果明顯,客流量增長(zhǎng)20.7%,共85%的商戶參與了移動(dòng)支付,通過(guò)移動(dòng)支付的總銷(xiāo)售額近100萬(wàn)元,總交易筆數(shù)超5000筆,增長(zhǎng)30.2%。
    “互聯(lián)網(wǎng)只是一種手段,商業(yè)地產(chǎn)作為平臺(tái),主要精力還是要集中自己擅長(zhǎng)的線下體驗(yàn)和服務(wù)上。”紅星商業(yè)總經(jīng)理李嘉表示。面對(duì)電商的沖擊,并不是所有的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)都要轉(zhuǎn)型做電商,跟平臺(tái)級(jí)的對(duì)手拼價(jià)格和供應(yīng)鏈,無(wú)異于以短搏長(zhǎng),難有出路。
    讓商業(yè)地產(chǎn)變”輕”
    地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為資金密集型產(chǎn)業(yè),金融在行業(yè)發(fā)展中扮演著重要角色。”但開(kāi)發(fā)資金退出難,一直是制約我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的最主要問(wèn)題之一。”中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)和旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)蔡云指出,如果僅靠租金非常困難而且波動(dòng)很大,并且需要高度的運(yùn)營(yíng)管理能力。
    “在金融產(chǎn)品種類有限、房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)不放開(kāi)的情況下,商業(yè)地產(chǎn)的資金來(lái)源只有經(jīng)營(yíng)型貸款和租金回收兩種途徑,回收期大多都在十幾年以上。”李嘉表示。
    為解決資金難題,不少開(kāi)發(fā)商和投資人開(kāi)始了金融創(chuàng)新,包括輕資產(chǎn)、眾籌等各種”玩法”。而萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林近日提出的互聯(lián)網(wǎng)金融讓商業(yè)地產(chǎn)看到了”變輕”的希望。
    王健林在”2015中國(guó)綠公司年會(huì)”上表示,五年內(nèi)萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)將去房地產(chǎn)化,轉(zhuǎn)型為一家商業(yè)投資服務(wù)公司,完全輕資產(chǎn)化。輕資產(chǎn)的資金來(lái)源既包括基金、保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)投資者等外部管道,還有萬(wàn)達(dá)建立的內(nèi)部融資管道。
    王健林介紹,萬(wàn)達(dá)成立了自己的電子商務(wù)公司,收購(gòu)了快錢(qián)支付公司,通過(guò)發(fā)放新的理財(cái)產(chǎn)品,采用眾籌方式為萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)輕資產(chǎn)融資。萬(wàn)達(dá)的理財(cái)產(chǎn)品將投向?qū)嶓w,計(jì)劃每年給投資者6%左右的現(xiàn)金回報(bào),5-7年把萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)處置,將收益分給投資者。
    王健林在會(huì)上還談及萬(wàn)達(dá)互聯(lián)網(wǎng)理財(cái)產(chǎn)品。實(shí)際上,萬(wàn)達(dá)這個(gè)理財(cái)產(chǎn)品就是準(zhǔn)REITs,有業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,萬(wàn)達(dá)準(zhǔn)REITs模式在倒逼中國(guó)房地產(chǎn)證券化。
    從2014年央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)的”9.30″新政開(kāi)始,REITs迎來(lái)政策暖風(fēng),2015年1月,住建部發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》提出,要積極推進(jìn)REITs試點(diǎn),并逐步推開(kāi)。
    恒銀基金研究認(rèn)為,根據(jù)REITs發(fā)展成熟市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn),REITs的推行不僅需要稅收政策的優(yōu)惠減免措施,更需要商業(yè)地產(chǎn)租金的收益高于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率。目前中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的租金回報(bào)率在5%-6%,已經(jīng)高于10年期國(guó)債的收益率(定位無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率),具備REITs推行的條件。
    三、城市商業(yè)退守“體驗(yàn)式消費(fèi)”
    2014年百貨、專業(yè)賣(mài)場(chǎng)的關(guān)店潮預(yù)示著城市商業(yè)業(yè)態(tài)正在經(jīng)歷互聯(lián)網(wǎng)洗禮。各業(yè)態(tài)商業(yè)品牌也在電商與實(shí)體商業(yè)相互融合中,調(diào)整著自己在城市間的布局與擴(kuò)張路線。
    中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟和RET睿意德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心發(fā)布的研究報(bào)告顯示,2015年奢侈品牌更青睞華南地區(qū),而快時(shí)尚品牌則半數(shù)以上選擇西部地區(qū)擴(kuò)張。此外,受電商沖擊較大的百貨品牌則主要選擇在三四線城市拓店。
    2015年各品牌的拓店計(jì)劃中,僅輕奢、娛樂(lè)和兒童業(yè)態(tài)品牌是零關(guān)店計(jì)劃。隨著中產(chǎn)階級(jí)、新富階層消費(fèi)人群的快速增長(zhǎng),時(shí)尚而小眾的個(gè)性化輕奢品牌需求旺盛,市場(chǎng)份額有較大的成長(zhǎng)空間。
    與此同時(shí),娛樂(lè)和兒童業(yè)態(tài),正在發(fā)力擴(kuò)張階段,也是目前新增商業(yè)項(xiàng)目中,主要聚集人氣的體驗(yàn)型業(yè)態(tài)所在,未來(lái)相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)的商業(yè)主力。
    實(shí)體商業(yè)的體驗(yàn)式”陣地”
    從商業(yè)品牌的拓店計(jì)劃中可以看出,在讓出部分零售市場(chǎng)以后,實(shí)體商業(yè)終于找到了體驗(yàn)式消費(fèi)的新陣地,購(gòu)物中心扮演的角色也逐漸從銷(xiāo)售平臺(tái)轉(zhuǎn)向休閑與社交平臺(tái)。
    “未來(lái)的購(gòu)物中心將完成由經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售向經(jīng)營(yíng)客流、從簡(jiǎn)單售賣(mài)到生活方式的提供者的轉(zhuǎn)型。”中糧置地商管中心總經(jīng)理吳谷豐介紹,為創(chuàng)造生活方式空間,目前大悅城正在有意識(shí)地調(diào)整全國(guó)幾個(gè)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)比例,零售、餐飲以及休閑體驗(yàn)類業(yè)態(tài)的占比,已經(jīng)由過(guò)去5:3:2,轉(zhuǎn)變?yōu)?:3:3。
    2015年3月底,位于朝陽(yáng)大悅城5、6層的”悅界”開(kāi)放,1萬(wàn)平方米的建筑面積中,約一半空間用于中心花園、水系及街景等公共環(huán)境的打造。32個(gè)品牌商戶,囊括創(chuàng)意零售、家居生活、美食餐吧、音樂(lè)咖啡、藝術(shù)沙龍、美妝美飾等,零售、餐飲與體驗(yàn)業(yè)態(tài)以”2:5:3″的面積比呈現(xiàn)。
    同樣主打超體驗(yàn)和家庭型消費(fèi)的還有位于太陽(yáng)宮商圈的愛(ài)琴海購(gòu)物中心,賣(mài)場(chǎng)的巨量餐飲一度成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。但紅星商業(yè)總經(jīng)理李嘉強(qiáng)調(diào),體驗(yàn)并非是一味地增加項(xiàng)目?jī)?nèi)的餐飲、娛樂(lè)業(yè)態(tài)占比,增加幾個(gè)點(diǎn)位那么簡(jiǎn)單,只有通過(guò)氛圍的營(yíng)造,讓消費(fèi)者產(chǎn)生興趣形成共鳴,延長(zhǎng)其在購(gòu)物中心的停留時(shí)間,才會(huì)形成消費(fèi)。
    大體驗(yàn)下的租金壓力
    餐飲、娛樂(lè)、藝術(shù)展……當(dāng)各種體驗(yàn)型業(yè)態(tài)在購(gòu)物中心的占比不斷提升時(shí),這些低租金甚至零租金的業(yè)態(tài)雖然帶動(dòng)人流,但是否會(huì)拉低商場(chǎng)坪效(單位面積營(yíng)業(yè)額)?
    以餐飲業(yè)態(tài)為例,餐飲業(yè)通常租金不足零售租金50%。提高餐飲擠壓零售比重,無(wú)疑會(huì)加重購(gòu)物中心的租金回報(bào)壓力。
    業(yè)內(nèi)專家對(duì)餐飲占比過(guò)大的購(gòu)物中心也并不看好。世邦魏理仕商業(yè)服務(wù)部華北區(qū)董事王君指出,現(xiàn)在一些購(gòu)物中心的餐飲服務(wù)占比達(dá)到了50%甚至有些郊區(qū)項(xiàng)目達(dá)到了70%,這種模式并不可持續(xù)。
    王君認(rèn)為,密集的餐飲分布會(huì)加劇同業(yè)態(tài)之間的競(jìng)爭(zhēng),進(jìn)一步降低餐飲業(yè)的投資回報(bào)率,同時(shí)也無(wú)益于復(fù)合業(yè)態(tài)的成型。
    如果說(shuō)餐飲帶來(lái)的只是低租金回報(bào)的壓力,那么零租金的文藝類業(yè)態(tài)帶來(lái)的壓力則更大。然而隨著K11、喬福芳草地等項(xiàng)目的成功,這類業(yè)態(tài)反而受到越來(lái)越多購(gòu)物中心的青睞。
    李嘉表示,體驗(yàn)業(yè)態(tài)的承租能力確實(shí)不強(qiáng),但在一個(gè)購(gòu)物中心中有些業(yè)態(tài)是承載顧客購(gòu)物欲,有些業(yè)態(tài)則是滿足顧客的休閑、社交需求,有些業(yè)態(tài)不直接產(chǎn)生租金,但是增加了消費(fèi)者在購(gòu)物中心的停留時(shí)間,從而形成一種”折疊型的反復(fù)消費(fèi)”平衡租金壓力。
    RET睿意德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心近日發(fā)布的《新興業(yè)態(tài)研究報(bào)告》顯示,文藝類業(yè)態(tài)尤其是各類展覽能帶來(lái)20%以上人流量增長(zhǎng),40.47%的消費(fèi)者表示在購(gòu)物中心看完展覽會(huì)繼續(xù)進(jìn)行其他消費(fèi),52.56%的消費(fèi)者表示看完展覽偶爾會(huì)繼續(xù)逛商場(chǎng),展覽在吸引消費(fèi)者的同時(shí)也催生了消費(fèi)者的消費(fèi)需求。
    數(shù)據(jù)也證明了體驗(yàn)業(yè)態(tài)的效果,上海K11購(gòu)物藝術(shù)中心莫奈特展期間,日常營(yíng)業(yè)額增長(zhǎng)了20%,南京友誼廣場(chǎng)名貓展同期營(yíng)業(yè)額增長(zhǎng)20%左右。
    打”體驗(yàn)牌”吸引人流儼然成為實(shí)體商業(yè)抵抗電商的新利器,只不過(guò),該業(yè)態(tài)催生的消費(fèi)與造成的租金損失相比,究竟孰輕孰重,還無(wú)定論。
    同質(zhì)化亂象
    租金壓力難題未解,加大體驗(yàn)型業(yè)態(tài)占比已經(jīng)形成行業(yè)共識(shí)之后,面對(duì)有限的品牌選擇,新一輪的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)又已經(jīng)到來(lái)。
    外婆家、綠茶、星巴克,似乎成了商場(chǎng)的標(biāo)配,相似的品牌、相似的布局常常讓消費(fèi)者忘了置身何地,難以形成記憶點(diǎn)帶動(dòng)重復(fù)消費(fèi)。
    品牌的同質(zhì)化源自于項(xiàng)目招商的盲目跟風(fēng),許多購(gòu)物中心為引進(jìn)人氣品牌,不惜采用降租、貼補(bǔ)裝修、加長(zhǎng)免租期等手段招商,損傷項(xiàng)目盈利的同時(shí),也使得品牌在區(qū)域間分布冷熱不均,削弱品牌的生存能力。
    對(duì)于招商同質(zhì)化,李嘉認(rèn)為,項(xiàng)目要認(rèn)清自身定位、影響范圍以及訴求點(diǎn),其實(shí)有很多品牌并不是項(xiàng)目必須的。一些大品牌即便是通過(guò)免租、裝補(bǔ)引進(jìn)來(lái)卻不能實(shí)現(xiàn)盈利,品牌就會(huì)選擇撤出。因此購(gòu)物中心更應(yīng)該站在品牌商和消費(fèi)者的角度去考慮招商。
    王君認(rèn)為,原有品牌上個(gè)性化的創(chuàng)新設(shè)計(jì)以及跨行業(yè)的業(yè)態(tài)組合,或許能夠成功破解品牌同質(zhì)化的問(wèn)題。
    比如,招商銀行牽手Caffebene啟動(dòng)的”咖啡銀行”合作,將社區(qū)銀行開(kāi)進(jìn)了咖啡店,把金融服務(wù)和具體的商業(yè)形態(tài)結(jié)合起來(lái)。再如,STAYREAL的服飾+咖啡的品牌館,通過(guò)與零售互動(dòng),提升餐飲客流對(duì)零售轉(zhuǎn)化率,實(shí)現(xiàn)雙贏。
    除零售商以外,商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也在嘗試靠跨界融合,引入藝術(shù)、人文等主題塑造項(xiàng)目個(gè)性,形成獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)力。
    瞭望智庫(kù)研究員從中糧置地商管中心了解到,2015年12月即將翻新亮相的上海大悅城二期,將嘗試商業(yè)與娛樂(lè)的跨界組合。在購(gòu)物中心高層設(shè)置摩天輪,通過(guò)摩天輪與浪漫裝置互動(dòng)引起消費(fèi)者情感共鳴,將客流向傳統(tǒng)的弱勢(shì)空間高層拉動(dòng),向下形成噴淋式動(dòng)線,并對(duì)次高層提供充分的客流量。
    吳谷豐認(rèn)為,個(gè)性化的商業(yè)特色,只有讓顧客滿足”情感需求”的同時(shí),對(duì)品牌認(rèn)同和追隨,才能帶動(dòng)消費(fèi),實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收入的持續(xù)增長(zhǎng)。
    免責(zé)聲明:凡本站注明 “來(lái)自:XXX(非家在臨沂網(wǎng))”的新聞稿件和圖片作品,系本站轉(zhuǎn)載自其它媒體,轉(zhuǎn)載目的在于信息傳遞,并不代表本站贊同其觀點(diǎn)和對(duì)其真實(shí)性負(fù)責(zé)。如有新聞稿件和圖片作品的內(nèi)容、版權(quán)以及其它問(wèn)題的,請(qǐng)聯(lián)系本站新聞中心,郵箱:405369119@qq.com

    合作媒體

    • 搜房網(wǎng)
    • 焦點(diǎn)房產(chǎn)
    • 騰訊藍(lán)房
    • 齊魯晚報(bào)
    • 魯南商報(bào)
    • 交通電臺(tái)
    • 臨沂在線
    • 山東房產(chǎn)聯(lián)盟
    區(qū)域:
    姓名:
    手機(jī):
    QQ:

    家在臨沂網(wǎng)團(tuán)購(gòu)報(bào)名

    国产野外无码理论片免费,91成人在线精品视频,波多野结衣av手机在线观看,在线观看亚洲av 无码视频一区二区 国产无码不卡在线播放
  • <li id="yeskk"></li>
  • <strike id="yeskk"><code id="yeskk"></code></strike><dfn id="yeskk"><source id="yeskk"></source></dfn>
  • <menu id="yeskk"><kbd id="yeskk"></kbd></menu>