半個小時的專訪中，凱德集團(tuán)中國區(qū)總裁羅臻毓不止一次提到“只有真正持有運營，才是真正意義上的商業(yè)房地產(chǎn)運作”。
凱德集團(tuán)是亞洲最大的跨國房地產(chǎn)公司之一，總部設(shè)在新加坡并在新加坡上市，最早也是通過住宅產(chǎn)品進(jìn)入中國市場。但是羅臻毓認(rèn)為，從改革開放開始，第一波肯定是住房需求，這也是比較容易塑造的產(chǎn)品。當(dāng)城市發(fā)展到一定階段后，商業(yè)地產(chǎn)會是另一波。“住宅市場總會被限購等政策所影響，持有型商業(yè)才是相對穩(wěn)定的，而且更考驗開發(fā)商運營能力的。”
根據(jù)公告，2015年一季度凱德旗下租戶收入同比增長了12.9%，商場客流增長了5.2%，同一商場凈利潤增長了7.6%。在整個經(jīng)濟(jì)形勢處于低位運行以及電商虎視眈眈的雙重壓力下，凱德何以實現(xiàn)逆市增長？
“房地產(chǎn)+金融”平臺
目前中國房地產(chǎn)市場，商業(yè)基本上是以散售為主，凱德自持的模式多少顯得有些“另類”。羅臻毓表示，“如果單靠收租金，回報是特別慢的，一個項目得很多年才能回本。凱德雖然大，但是也沒有那么多錢去全部持有所有商業(yè)項目，例如我們會持有30%-40%的股份，但是由我們自己來運營。”
2003年，凱德成立了第一支面向中國的私募基金——凱德中國住宅基金，目前已經(jīng)截止。時隔兩年，凱德又成立了凱德中國發(fā)展基金，規(guī)模達(dá)4億美元，用于發(fā)展中國市場的住宅項目，目前仍在有效期內(nèi)。
其后，凱德還相繼成立了新加坡第一支專注于中國內(nèi)地房地產(chǎn)商業(yè)物業(yè)的信托基金——凱德商用中國信托以及投資來福士綜合項目的來福士中國基金。目前，凱德集團(tuán)注資中國業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)投資信托有1支，資產(chǎn)總值約110億元人民幣，私募基金有12支，總規(guī)模約74億美元。
解決了資金的后顧之憂，凱德中國的發(fā)展也踏上了快車道。時至今日，在羅臻毓看來，凱德能夠擁有現(xiàn)在的商業(yè)規(guī)模，很大程度上要歸結(jié)于成功運作房地產(chǎn)金融的功勞。
成熟的員工體系
除了房地產(chǎn)金融平臺之外，驅(qū)動凱德一直向前的還有非常成熟的員工體系。
羅臻毓表示，業(yè)內(nèi)有所謂“凱德模式”的說法。其實，商業(yè)模式?jīng)]有什么太大的秘密，所謂的這些方程式操作起來還是得靠兩大因素，一是體系，二是員工。員工素質(zhì)培養(yǎng)到一定程度，再加上體系就能運作某種商業(yè)模式了，少了一塊基本上都不成型。
凱德在國內(nèi)有很多員工，也有員工在培養(yǎng)之后選擇離開，但是要完全復(fù)制凱德體系，單靠挖一個總經(jīng)理或者管理人員是達(dá)不到的。畢竟從時間段上來講，沒有那么快可以復(fù)制，也沒有必要完全復(fù)制凱德的體系，因為我們的體系也在不斷發(fā)展中。
一個商業(yè)模式或者是體系，不可能是十年不變。凱德這么多年走來，從94年進(jìn)入中國到現(xiàn)在已經(jīng)有21個年頭了，也不是完完全全地使用一套模式，在這個過程中，其實也經(jīng)歷過變化。剛進(jìn)來時，凱德基本上是做住宅為主，以服務(wù)公寓去開拓新的城市、新的市場。先在一個城市組建，做管理服務(wù)，逐步了解市場，再從房地產(chǎn)的角度切入。
據(jù)了解，目前凱德正在實施的是“一個凱德”戰(zhàn)略，整合中國市場業(yè)務(wù)，加強各版塊的協(xié)同作戰(zhàn)能力。羅臻毓表示，“凱德住宅、商業(yè)、綜合體都有較為完善的體系，如果打通了之后，會更大地發(fā)揮凱德的優(yōu)勢。”
“我們的穩(wěn)定發(fā)展除了前面說到的，還有相互信任的商家。由于我們是自持運營，優(yōu)質(zhì)的合作商家對于我們來說非常重要。我們將很多的新加坡品牌帶入了中國，也將中國的優(yōu)秀品牌帶去了新加坡。”羅臻毓說道。
凱德O2O升級
隨著互聯(lián)網(wǎng)跨越式發(fā)展，實體商業(yè)受到挑戰(zhàn)。凱德將如何迎戰(zhàn)？
凱德集團(tuán)中國區(qū)總裁羅臻毓表示，雖然從行業(yè)、電商、移動、支付、智能、跨界，基本上都是在沖擊著商業(yè)房地產(chǎn)，但是實體經(jīng)濟(jì)和實體商場是不可能消失的。
羅臻毓認(rèn)為，在互聯(lián)網(wǎng)世代，消費者成為智慧消費者，從房地產(chǎn)角度來講，擁有這些消費者，也只能把房地產(chǎn)做得更有智慧。
“所謂的互聯(lián)網(wǎng)+是+什么呢？第一是+硬件，全產(chǎn)業(yè)鏈就是無縫對接的‘物’聯(lián)網(wǎng)，把一些東西都銜接起來，包括一些感應(yīng)器、分析器、傳播器，基本上是把一定的智慧注入到我們的樓里。另外一個重點，把這些東西給銜接起來所帶動的就是整個營業(yè)模式的改變。”
羅臻毓續(xù)指，第二是則是+軟件。服務(wù)網(wǎng)絡(luò)的廣度對接是“務(wù)”聯(lián)網(wǎng)，也就是服務(wù)的網(wǎng)絡(luò)。管理的需求，預(yù)測的需求，通過硬件和軟件，就可以為消費者和住在樓宇里的人，打造一種比較貼身的服務(wù)，或者預(yù)知消費者的需要是什么。
據(jù)羅臻毓介紹，凱德希望能打造三營平臺，也就是營銷平臺、運營自檢平臺和經(jīng)營平臺?？偠灾?，就是從橫向、縱向的內(nèi)部數(shù)據(jù)上形成價值鏈條上三大支撐。
“凱德將推出凱德購物星2.0的版本，是一個線上線下的平臺，也是一個一站式、互聯(lián)互動的平臺。有了這個之后，我們希望在所有的時間和所有的空間都能黏住客戶，我們通過不同的方式，在所有的時間里面，都跟客戶有一定的交流。”
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