根據(jù)人口結(jié)構(gòu)變化研究房地產(chǎn)市場(chǎng)走向一直被視為住房需求評(píng)估的基本方法

我國(guó)自2003年前后出現(xiàn)的住房需求高漲現(xiàn)象與發(fā)端于1980年的“嬰兒潮”有關(guān)

未來(lái)二十年我國(guó)的人口結(jié)構(gòu)和住房市場(chǎng)將會(huì)迎來(lái)一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的調(diào)整期

應(yīng)抓住歷史契機(jī)加快推進(jìn)住房制度綜合配套改革和相關(guān)人口政策的調(diào)整

根據(jù)人口結(jié)構(gòu)變化來(lái)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)走向一直被視為住房需求評(píng)估的基本方法。早在上世紀(jì)八十年代，美國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家曼昆就通過(guò)人口年齡結(jié)構(gòu)準(zhǔn)確預(yù)測(cè)到2007年前后美國(guó)住房?jī)r(jià)格的大幅下降趨勢(shì)。大量研究表明，美國(guó)次貸危機(jī)的集中爆發(fā)以及房地產(chǎn)泡沫的破滅，幾乎與美國(guó)的人口生育周期一脈相承。而我國(guó)自2003年前后出現(xiàn)的住房需求高漲現(xiàn)象，也與發(fā)端于1980年并一直持續(xù)到上世紀(jì)九十年代初期的“嬰兒潮”有關(guān)。“80后”在住房市場(chǎng)化改革之初成年，并在2003 年左右開(kāi)始準(zhǔn)備成家立業(yè)并集中進(jìn)入住房市場(chǎng)，成為住房剛性需求的主體。據(jù)多家調(diào)研機(jī)構(gòu)的問(wèn)卷結(jié)果顯示，以年輕人為主的剛需群體約占近年來(lái)我國(guó)實(shí)際成交住宅的一半以上。未來(lái)二十年，由于城鎮(zhèn)化、戶(hù)籍制度、計(jì)劃生育政策等多因素的綜合作用，我國(guó)的人口結(jié)構(gòu)和住房市場(chǎng)將會(huì)迎來(lái)一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的調(diào)整期。

住房需求主體的人口學(xué)邏輯

按照國(guó)際上通行的人口年齡結(jié)構(gòu)劃分類(lèi)型，15-64歲之間被視為勞動(dòng)年齡人口，0-14歲和65歲以上則被視為非勞動(dòng)年齡人口。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，勞動(dòng)年齡人口的比例越高，住房需求越大；而人口撫養(yǎng)比越高，住房需求越低。當(dāng)人口接近退休年齡時(shí)，住房自有率將會(huì)隨著年齡的增加而降低，因?yàn)槔硇韵M(fèi)者退休后會(huì)傾向于賣(mài)掉自有住房去選擇租房，這類(lèi)似于利用反向住宅抵押貸款提高自己的消費(fèi)能力和生活水平。在許多OECD國(guó)家，紛紛出現(xiàn)了60歲左右的老年人集中拋售住房的現(xiàn)象。同樣，少年撫養(yǎng)比提高后，由于撫養(yǎng)孩子的支出增加，在孩子未成年時(shí)父母會(huì)傾向于暫時(shí)減少購(gòu)房支出。

人口的性別比對(duì)住房需求則存在雙重影響。一方面，人口性別比失調(diào)所引起的“婚姻擁擠”現(xiàn)象會(huì)導(dǎo)致社會(huì)家庭數(shù)量少于性別比平衡時(shí)的家庭數(shù)量，全社會(huì)家庭數(shù)量的減少會(huì)進(jìn)一步降低住房的潛在需求。另一方面，人口結(jié)構(gòu)中性別比例較高的一方會(huì)面臨更大的購(gòu)房壓力。以中國(guó)為例，高達(dá)118的出生人口性別比導(dǎo)致有兒子的家庭購(gòu)房壓力明顯大于有女兒的家庭，“丈母娘推高房?jī)r(jià)”的現(xiàn)象在某些地區(qū)確實(shí)存在。據(jù)華人學(xué)者魏尚進(jìn)估算，中國(guó)當(dāng)前大約有30%的房?jī)r(jià)飆升背后可以用人口性別比失調(diào)進(jìn)行解釋。

住房需求的高低還與收入結(jié)構(gòu)和人力資本有關(guān)。從收入角度來(lái)看，高收入人群、高收入地區(qū)的住房需求明顯要高于低收入人群和低收入地區(qū)。據(jù)2010年美國(guó)的一項(xiàng)住房調(diào)查顯示，81.7%的中位數(shù)收入以上的家庭購(gòu)買(mǎi)了住房，而中位數(shù)收入以下的家庭購(gòu)買(mǎi)住房的比例只有51.4%。住房市場(chǎng)不景氣的地區(qū)往往意味著人力資本的下降和城市的衰落，人力資本整體水平較高且保持穩(wěn)定的地區(qū)，其房?jī)r(jià)的波動(dòng)幅度也會(huì)越小。如在美國(guó)的次貸危機(jī)中，以舊金山和洛杉磯為代表的“陽(yáng)光地帶”，其房?jī)r(jià)的跌幅要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于以底特律為代表的“冷凍地帶”。

對(duì)于后發(fā)大國(guó)而言，城鎮(zhèn)化的推進(jìn)階段和人口的空間流向成為住房市場(chǎng)的一個(gè)重要風(fēng)向標(biāo)。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)一國(guó)城鎮(zhèn)化率低于50%的時(shí)候，人口流動(dòng)主要以農(nóng)村進(jìn)入城市為主階段，所有城市的房?jī)r(jià)漲幅總體比較接近，只是在城鎮(zhèn)化率接近50%時(shí)大城市的房?jī)r(jià)漲幅會(huì)稍快一些；當(dāng)城鎮(zhèn)化率超過(guò)50%的時(shí)候，人口流動(dòng)主要以小城市進(jìn)入大城市為主，大城市的住房市場(chǎng)景氣指數(shù)明顯優(yōu)于中小城市；當(dāng)城市人口超過(guò)70%后，城市主城區(qū)人口開(kāi)始逐步向郊區(qū)遷移，大城市郊區(qū)的住房市場(chǎng)逐步興起；在城市化進(jìn)程接近飽和之時(shí)，郊區(qū)城市化與“大都市圈”時(shí)代來(lái)臨，大城市郊區(qū)的房?jī)r(jià)表現(xiàn)將會(huì)顯著優(yōu)異。無(wú)論在哪個(gè)階段，人口的流向最終決定了房地產(chǎn)的市場(chǎng)表現(xiàn)。我國(guó)東北地區(qū)最近幾年出現(xiàn)的人口凈流出現(xiàn)象，也在一定程度上波及到了當(dāng)?shù)氐淖》渴袌?chǎng)。

中國(guó)住房需求未來(lái)走勢(shì)預(yù)測(cè)

在新世紀(jì)的前十年內(nèi)，中國(guó)的住房需求增加了近七倍左右。其中，人口結(jié)構(gòu)因素的影響程度無(wú)論從時(shí)間還是空間上均得到了明顯強(qiáng)化。當(dāng)前，中國(guó)正處于人類(lèi)歷史上最大規(guī)模的城市化加速進(jìn)程之中，每年將帶來(lái)相當(dāng)于一個(gè)東京市的人口涌入城市。從人口年齡結(jié)構(gòu)來(lái)看，1980年代“嬰兒潮”的滯后影響仍將長(zhǎng)期存在。從家庭代際結(jié)構(gòu)來(lái)看，由于計(jì)劃生育政策的推行，當(dāng)前的家庭結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出小型化的特點(diǎn)。在房?jī)r(jià)上升預(yù)期的背景下，兩代人儲(chǔ)蓄同時(shí)爆發(fā)性釋放于當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，故而對(duì)當(dāng)前的住房市場(chǎng)造成空前壓力。

但是由于當(dāng)前的勞動(dòng)年齡人口占比已經(jīng)位于歷史的頂峰水平，未來(lái)人口年齡結(jié)構(gòu)將呈現(xiàn)出老年人口比例持續(xù)升高、中青年人口比例持續(xù)下降的局面，“單獨(dú)兩孩”政策的陸續(xù)放開(kāi)再疊加1980年代生育高峰期的嬰兒回聲潮，未來(lái)五年內(nèi)年均新生兒數(shù)量將接近1800萬(wàn)。而伴隨著生活水平的提高和醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)的改善，中國(guó)未來(lái)20年內(nèi)的老年撫養(yǎng)比也將會(huì)上升一倍左右，2030年后60歲以上老年人口將會(huì)超過(guò)3.7億。與此同時(shí)，中國(guó)目前正處于人類(lèi)歷史上最大規(guī)模的城鎮(zhèn)化進(jìn)程當(dāng)中，根據(jù)麥肯錫的預(yù)測(cè)，中國(guó)城鎮(zhèn)化率在2030年將達(dá)到66%，聯(lián)合國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事務(wù)部發(fā)布的《世界人口展望：2010年修訂版》認(rèn)為2030年中國(guó)城市化率將穩(wěn)步提高到68.7%，更有學(xué)者甚至提出了2030年中國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)到80%的遠(yuǎn)景設(shè)想。根據(jù)人口年齡結(jié)構(gòu)和城鎮(zhèn)化推進(jìn)速度估算，未來(lái)中國(guó)住房需求的變化模式極有可能按照“高城市化率、高人口撫養(yǎng)比”的參照體系演化。

根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，人口撫養(yǎng)比的這種長(zhǎng)期上升趨勢(shì)將會(huì)一定程度上導(dǎo)致住房剛性需求的下降，但由于高城市化率所帶來(lái)的部分改善性需求，將會(huì)適度延緩城市總體住房需求的下降幅度。未來(lái)二十年中國(guó)城市住房需求的總體走勢(shì)將會(huì)呈現(xiàn)出“上升—平穩(wěn)—下降”的“倒U型”特征，拐點(diǎn)大致出現(xiàn)在2020-2025年間，屆時(shí)中國(guó)城市的住房需求將不再具備快速增加的條件。因此，未來(lái)中國(guó)住房制度的綜合配套改革目標(biāo)，一方面要著眼于消化當(dāng)前人口結(jié)構(gòu)所引致的剛性需求和改善型需求，進(jìn)一步抑制住房市場(chǎng)的投資和投機(jī)性需求。另一方面，要謹(jǐn)防2025年后可能出現(xiàn)的人口金字塔“蘑菇云”風(fēng)險(xiǎn)。未來(lái)20年，中國(guó)人口結(jié)構(gòu)的劇烈變動(dòng)，將會(huì)導(dǎo)致人口金字塔的形狀和變化趨勢(shì)呈現(xiàn)出典型的“蘑菇云”狀。正如原子彈爆炸產(chǎn)生的蘑菇云一樣，人口結(jié)構(gòu)“蘑菇云”所釋放出的能量和沖擊力將會(huì)對(duì)住房市場(chǎng)和宏觀經(jīng)濟(jì)造成巨大影響。

從住房需求的區(qū)域格局來(lái)看，由于中國(guó)常住人口統(tǒng)計(jì)口徑的城鎮(zhèn)化率已超過(guò)50%，人口由農(nóng)村向城市流動(dòng)的速度將減緩，而人口從小城市向大中城市集聚的狀況將變得更加突出。由于中國(guó)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式仍以勞動(dòng)投入型為主，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快的城市和區(qū)域往往對(duì)高學(xué)歷的勞動(dòng)年齡人口吸引力相對(duì)較高，這種局面會(huì)加速中青年勞動(dòng)力向東部沿海城市的集聚，從而進(jìn)一步降低東部地區(qū)的人口撫養(yǎng)比并導(dǎo)致住房剛性需求的相對(duì)增加。新世紀(jì)以來(lái)，100-500萬(wàn)人口的大城市數(shù)目增加了24個(gè)，城市人口增長(zhǎng)了近6000萬(wàn)，中小城市（鎮(zhèn)）所擁有的人口數(shù)在全部城鎮(zhèn)人口中所占的比重有所下降。這種城鎮(zhèn)化和人口流動(dòng)的新態(tài)勢(shì)將會(huì)進(jìn)一步加劇中國(guó)住房需求的空間失配現(xiàn)象，中國(guó)住房市場(chǎng)將會(huì)迎來(lái)一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的分化時(shí)期。北上廣深等一線城市由于受到供地約束和人口過(guò)度集聚的影響，其剛性需求和改善性需求還將依然強(qiáng)烈，總體會(huì)呈現(xiàn)出“量穩(wěn)價(jià)增”的局面；二線城市和人口基本面向好的三線城市開(kāi)始從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)變?yōu)榻Y(jié)構(gòu)優(yōu)化，總體呈現(xiàn)“量減價(jià)穩(wěn)”階段；其他三四線城市由于人口規(guī)模和房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)后勁乏力，可能會(huì)面臨“有量無(wú)價(jià)”的蕭條局面。

幾點(diǎn)政策建議

未來(lái)二十年將是中國(guó)人口結(jié)構(gòu)及住房需求劇烈變動(dòng)的時(shí)期，為了防止人口結(jié)構(gòu)的周期性波動(dòng)給住房市場(chǎng)帶來(lái)大起大落的影響，我們認(rèn)為，必須抓住歷史契機(jī)加快推進(jìn)住房制度綜合配套改革和相關(guān)人口政策的調(diào)整。

第一，適度調(diào)整生育政策穩(wěn)定住房需求主體。在充分論證“單獨(dú)兩孩”政策實(shí)施效果的基礎(chǔ)上，考慮全面放開(kāi)兩孩政策的可行性。從長(zhǎng)期來(lái)看，人口生育率的增加可以有效防止人口結(jié)構(gòu)的周期性波動(dòng)給住房市場(chǎng)帶來(lái)大起大落的影響。一方面，人口撫養(yǎng)比的增加可以增加當(dāng)前的消費(fèi)率、減少儲(chǔ)蓄率，從而在一定程度上避免了中國(guó)住房需求的持續(xù)高漲；另一方面，出生率的增加可以有效增加未來(lái)住房市場(chǎng)的潛在需求主體，使得未來(lái)有比較穩(wěn)定的成年人來(lái)接續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)，避免需求主體的急劇減少引發(fā)的房?jī)r(jià)硬著陸?？傮w而言，單獨(dú)兩孩政策是有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)健均衡發(fā)展的，但就目前而言，單獨(dú)兩孩政策的力度和強(qiáng)度還無(wú)法達(dá)到立竿見(jiàn)影的效果。

第二，進(jìn)一步深化戶(hù)籍制度改革的深度和廣度。改革開(kāi)放以來(lái)，以戶(hù)籍制度為基礎(chǔ)的大量有形和無(wú)形門(mén)檻，導(dǎo)致了大量流動(dòng)人口選擇在流入地工作而仍在流出地買(mǎi)房，造成了嚴(yán)重的職住分離和住房需求的空間失配問(wèn)題。據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，僅有0.9%的農(nóng)民工實(shí)現(xiàn)了在務(wù)工城市購(gòu)買(mǎi)住房的愿望，而大約有1/3以上的農(nóng)民工選擇在老家縣城和鄉(xiāng)鎮(zhèn)買(mǎi)房。通過(guò)戶(hù)籍制度改革和保障性安居工程，可以將這一部分流動(dòng)性的需求主體穩(wěn)定下來(lái)。在部分條件具備的地區(qū)，可以嘗試宅基地、房屋和土地使用權(quán)跨區(qū)域調(diào)配置換的可行性。

第三，針對(duì)老齡人口比例逐漸升高的趨勢(shì)，可以參照歐美發(fā)達(dá)國(guó)家反向住宅抵押貸款的運(yùn)作模式，在建立健全老年保障體系的基礎(chǔ)上嘗試“以房養(yǎng)老”政策的可行性，適度增加銀色住宅和老年公寓的供應(yīng)量，滿(mǎn)足不同年齡段和健康狀況老年人的住房服務(wù)消費(fèi)需求；針對(duì)農(nóng)民工和低收入群體的職住不平衡問(wèn)題，可以通過(guò)減免租房稅費(fèi)、鼓勵(lì)有關(guān)部門(mén)成立國(guó)有房屋租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)和中介機(jī)構(gòu)等措施，進(jìn)一步規(guī)范租房市場(chǎng)并保護(hù)承租行為，從而有效緩解這部分人群的住房壓力。

第四，建立以人口基本面為導(dǎo)向的分類(lèi)城市住房調(diào)控體系。未來(lái)二十年同樣是中國(guó)住房市場(chǎng)出現(xiàn)嚴(yán)重分化的時(shí)期，城鎮(zhèn)化的新態(tài)勢(shì)將會(huì)引發(fā)不同等級(jí)的城市出現(xiàn)不同的市場(chǎng)特點(diǎn)，調(diào)控的力度和方式也需要有所差異。下一階段的城市化將會(huì)導(dǎo)致人口的空間結(jié)構(gòu)向東部沿海地區(qū)的大中城市傾斜，而三、四線城市的流入人口將會(huì)小于其遷出人口。因此，要加快形成以人口流入和流出為基本面的分類(lèi)城市住房調(diào)控體系，有效預(yù)防住房市場(chǎng)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。