“今天，大家在問(wèn)，誰(shuí)還沒(méi)有做商業(yè)地產(chǎn)；未來(lái)5年，大家會(huì)問(wèn)，誰(shuí)還在商業(yè)地產(chǎn)？”、“好多商業(yè)房地產(chǎn)是過(guò)剩的，商場(chǎng)成了養(yǎng)老鼠的地方！”日前，《轉(zhuǎn)變時(shí)期的中國(guó)房地產(chǎn)》暨2015年博鰲房地產(chǎn)論壇在海南舉行。論壇上，房企大佬針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展堪憂，商業(yè)地產(chǎn)泡沫化、同質(zhì)化與電商的多重夾擊下，商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)正在走向深水區(qū)。“未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間里，我們必須面對(duì)這樣的困局，商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩，我們必須接受這個(gè)結(jié)果，并且忍受過(guò)剩帶來(lái)的系列問(wèn)題。”論壇上專家如是說(shuō)。

不少商業(yè)物業(yè)現(xiàn)“養(yǎng)老鼠”現(xiàn)象

“過(guò)去一年，我發(fā)現(xiàn)中國(guó)的事情發(fā)展得太快了。說(shuō)個(gè)小故事，我去年10月份左右在天津開(kāi)了一個(gè)商場(chǎng)。但在半年之內(nèi)，天津最少5家商場(chǎng)和百貨店歇業(yè)。”香港恒隆集團(tuán)董事長(zhǎng)陳啟宗談起商業(yè)房地產(chǎn)話題時(shí)說(shuō)。

事實(shí)上，天津5家商場(chǎng)和百貨的歇業(yè)，僅僅只是內(nèi)地商業(yè)物業(yè)轉(zhuǎn)型時(shí)期的一個(gè)縮影。記者走訪市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，很多商業(yè)物業(yè)面臨經(jīng)營(yíng)的困局。在解放碑較場(chǎng)口，一高端奢侈品牌商場(chǎng)早在半年前已經(jīng)關(guān)閉。如今，商場(chǎng)除了負(fù)一樓偶爾有特賣場(chǎng)以外，一樓至四樓，幾乎成為“空城”。

記者調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)把商場(chǎng)改裝成寫(xiě)字樓單月出租，有的甚至按周租出去，租金僅在80多元/平方米。

商業(yè)地產(chǎn)增速大于消費(fèi)增長(zhǎng)

近兩年，商業(yè)地產(chǎn)招商難、營(yíng)運(yùn)差，商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩，成為了市場(chǎng)的主旋律聲音。為何商業(yè)地產(chǎn)一夜之間成為了開(kāi)發(fā)企業(yè)的“燙手山芋”？

“10年前，大家在問(wèn)，什么是商業(yè)地產(chǎn)；5年前，大家在問(wèn)誰(shuí)在做商業(yè)地產(chǎn)；今天，大家在問(wèn)誰(shuí)沒(méi)有做商業(yè)地產(chǎn)，5年后大家會(huì)問(wèn)，誰(shuí)還在做商業(yè)地產(chǎn)。”新歐鵬集團(tuán)首席戰(zhàn)略官、執(zhí)行總裁李戰(zhàn)洪總結(jié)說(shuō)。

“消費(fèi)市場(chǎng)實(shí)在是比較疲弱，當(dāng)然還有10%左右的增長(zhǎng)，但那個(gè)增長(zhǎng)的量比新的商場(chǎng)增加量慢很多。有太多的商場(chǎng)出現(xiàn)，而消費(fèi)的增長(zhǎng)跟不上，所以導(dǎo)致有好多商業(yè)過(guò)剩的地方，很多商場(chǎng)成為了養(yǎng)老鼠的地方。”陳啟宗分析說(shuō)，很多開(kāi)發(fā)商在拿地之時(shí)，根本沒(méi)有考慮過(guò)商業(yè)應(yīng)該如何打造，區(qū)域的消費(fèi)力是否能夠支撐商業(yè)。我也沒(méi)想到一年之間，會(huì)有那么多的商場(chǎng)就歇業(yè)了。現(xiàn)在看來(lái)，這個(gè)趨勢(shì)還會(huì)繼續(xù)下去。

重慶購(gòu)物中心空置率10.2%

重慶的商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)(購(gòu)物中心)的經(jīng)營(yíng)狀況如何？來(lái)自世邦魏理仕第二季度重慶零售物業(yè)市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，重慶零售物業(yè)市場(chǎng)整體市場(chǎng)存量為397萬(wàn)平方米，其中，購(gòu)物中心的存量為328萬(wàn)平方米，整體市場(chǎng)空置率8.7%，購(gòu)物中心控制率10.2%。

重慶某地產(chǎn)集團(tuán)商業(yè)事業(yè)部副總經(jīng)理接受記者采訪時(shí)說(shuō)，空置不是絕對(duì)的空置。一方面是，市場(chǎng)品牌和商場(chǎng)開(kāi)業(yè)的時(shí)間點(diǎn)沒(méi)契合造成的時(shí)間空置，或者品牌商進(jìn)來(lái)，定位不是很適合，需要調(diào)整更符合的品牌商進(jìn)來(lái)造成的短期空置。當(dāng)然也有因整個(gè)品牌經(jīng)營(yíng)不好出現(xiàn)的空置情況。

商業(yè)地產(chǎn)把握好四個(gè)“基因”

在消費(fèi)疲軟、電商沖擊下，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)如何走？這位副總認(rèn)為，“真正做好商業(yè)地產(chǎn)，要把地產(chǎn)和商業(yè)組合起來(lái)，把它們相融相通，而不是單純的房地產(chǎn)項(xiàng)目。”他說(shuō)，一旦做成功，商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)是穩(wěn)定和持續(xù)的。

在陳啟宗看來(lái)，蓋得不好的商場(chǎng)一定會(huì)死掉。商業(yè)房地產(chǎn)的四個(gè)“基因”：地點(diǎn)、大小、設(shè)計(jì)、建筑。這四個(gè)方面做了之后是永遠(yuǎn)不能改變的。他認(rèn)為，做好四個(gè)基因，只要你的管理不是太差，你還能夠活下去，最壞的環(huán)境你也能夠活下去。“我認(rèn)為沒(méi)有一個(gè)時(shí)期比現(xiàn)在更健康，而且繼續(xù)健康發(fā)展的機(jī)會(huì)相當(dāng)大。”陳啟宗如是表態(tài)。