“調(diào)整現(xiàn)在已經(jīng)處于中后期，取得了扎扎實實的成效，公司的毛利率正在平穩(wěn)筑底。”

8月21日，遠洋地產(chǎn)2015年中期業(yè)績發(fā)布會上，遠洋地產(chǎn)總裁李明面對毛利率及企業(yè)架構(gòu)調(diào)整成效的問題如是回應(yīng)。

雖然上半年遠洋地產(chǎn)的毛利下跌13%至30.65億元，但毛利率保持穩(wěn)定在20%，核心凈利率較2014年上升2個百分點至11.2%。毛利率在行業(yè)整體下降的趨勢下，仍能保持在平穩(wěn)的水平，得益于遠洋地產(chǎn)近年的內(nèi)部調(diào)整的努力，成效已然凸顯。

從年中業(yè)績披露的數(shù)據(jù)來看，遠洋地產(chǎn)成功將現(xiàn)房資源由172億元下降至109億元，周轉(zhuǎn)速度顯著提升，去庫存效果明顯。而協(xié)議銷售總額達138.07億元，同比上升約4%，占全年銷售計劃的1/3，基本完成了同期計劃。

上半年僅完成30%的銷售目標，似乎無形中給全年的銷售目標實現(xiàn)帶來了壓力。但遠洋地產(chǎn)方面卻表示，“上半年的銷售業(yè)績，去庫存的產(chǎn)品占據(jù)了主要部分，新盤僅為兩個。新增資源主要集中在下半年推出，預(yù)計將投放420億元的銷售資源，并包含13個純新盤，全年協(xié)議銷售額同比增長5%的銷售目標完成，我們還是很有信心。”

除了庫存結(jié)構(gòu)的調(diào)整效果，債務(wù)、土地儲備等層面的調(diào)整，更是成為了年中業(yè)績會上的焦點。

債務(wù)結(jié)構(gòu)進一步平衡 為企業(yè)發(fā)展蓄力

就在年中業(yè)績發(fā)布的前幾日，遠洋地產(chǎn)對外宣布旗下遠洋地產(chǎn)有限公司面向內(nèi)地的首期總值為人民幣50億元的公司債券發(fā)行成功，其中，總額20億元的5年期公司債券，息率為3.78%；15億元的7年期公司債券，息率為4.15%；另有總額15億元的10年期公司債券，息率為5.00%。

發(fā)債公告顯示，該筆融資將用于償還現(xiàn)有到期的債務(wù)并補充流動資金。遠洋地產(chǎn)方面在接受記者采訪時表示，通過本次債券發(fā)行去替換原有的借款，將有效降低整體融資成本，拉長債務(wù)年期。

在21日的中期業(yè)績發(fā)布會上，李明也就首次內(nèi)地發(fā)債向外界透露，遠洋地產(chǎn)目前的債務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得了非常大的成效，外債占40%，內(nèi)債占60%。融資成本方面，一年到期的比去年同期降了10%，60個基點，一年期的利息大概是9%-10%。有息負債總額控制在460億元，其中一年期以內(nèi)占比下降至12%。

有專家表示，近期由于國際局勢動蕩、國內(nèi)宏觀政策放開以及人民幣匯率的影響，國內(nèi)融資成為房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整的主要渠道。對于遠洋來說，使用新形式的融資工具將增加籌集資金渠道，對債務(wù)結(jié)構(gòu)的調(diào)整意義重大，同時也為遠洋擴大營運規(guī)模做好準備。

土地結(jié)構(gòu)潛行挪移 未來升值空間增大

在2013年年初的一次媒體溝通會上，遠洋地產(chǎn)總裁李明在關(guān)于拿地策略的提問時曾向記者表示，在土地儲備方面，遠洋將堅持投資標準，寧可錯過機會，也不要犯錯誤。一時間，“寧失機、勿犯錯”的言論，給遠洋地產(chǎn)的拿地策略貼上了“保守”標簽。

但到了2014年，反周期的積極補倉，卻讓遠洋在沉寂多年的土地市場上打了一個漂亮的翻身仗。據(jù)公開的資料顯示，2014年遠洋完成土地大“換血”，不僅新增700萬平土地儲備，同時還對撫順、鎮(zhèn)江、秦皇島等三線城市600萬平米土地進行了剝離。2015年更是找準拿地時機，首次進軍廣州、南京、香港三大城市，全國布局城市達到19個。

一出一進，雖然總儲備和平均土地成本仍為2000萬平方米和3400元/平方米。但通過土地結(jié)構(gòu)調(diào)整，幾乎98%的土儲都位于一二線城市，升值空間進一步提高，也為后續(xù)的資源新推以及毛利率提高打下了堅實的基礎(chǔ)。業(yè)界知名投行麥格理預(yù)測，2015至2017年，來自一線城市的合同銷售占比會升至51%。

業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)趨于合理 第四步戰(zhàn)略落實初見成效

今年遠洋地產(chǎn)確立了以四元業(yè)務(wù)為主的第四步發(fā)展戰(zhàn)略，包括住宅開發(fā)業(yè)務(wù)、不動產(chǎn)開發(fā)投資業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)和客戶服務(wù)業(yè)業(yè)務(wù)，資金投入配比為“4321”。遠洋地產(chǎn)此前曾透露，企業(yè)戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)的調(diào)整主要是為適應(yīng)未來產(chǎn)業(yè)競爭，從而選擇“全地產(chǎn)視角”作為自己的總體要求。

在業(yè)界關(guān)注的不動產(chǎn)投資方面，據(jù)年中業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，上半年遠洋地產(chǎn)投資類物業(yè)租金收入增幅顯著，同比增長39%至約人民幣7億元。預(yù)計至2020年，按現(xiàn)有項目和已儲備項目計算，投資性物業(yè)總收入有望超過人民幣35億元。投行麥格理的高管表示估計，該成績足以應(yīng)付遠洋地產(chǎn)全部債務(wù)利息的支出。

作為新興的客戶服務(wù)業(yè)業(yè)務(wù)層面，李明認為，遠洋地產(chǎn)的物業(yè)服務(wù)已經(jīng)分拆完成，O2O服務(wù)平臺“億街區(qū)”得到顧客認可，目前用戶量已超過10萬。其同時指出，遠洋地產(chǎn)之后還是會繼續(xù)在做好基礎(chǔ)服務(wù)方面下功夫。在受輿論關(guān)注的遠洋地產(chǎn)養(yǎng)老服務(wù)層面，經(jīng)過兩年多的探索和實踐，已逐步進入收獲期，除北京“亦莊椿萱茂”和“雙橋椿萱茂”兩個項目開業(yè)，第三個養(yǎng)老項目“青塔椿萱茂”也將于2015年底開業(yè)。除與中國人壽開發(fā)建設(shè)養(yǎng)老物業(yè)外，遠洋還與美國專業(yè)養(yǎng)老公司達成戰(zhàn)略合作，促使養(yǎng)老業(yè)務(wù)發(fā)展更加專業(yè)化、規(guī)?；?。