中國(guó)開發(fā)商在洛杉磯市中心的項(xiàng)目均為地標(biāo)項(xiàng)目，他們的大手筆正在改變洛杉磯當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)。來(lái)自中國(guó)的商業(yè)房地產(chǎn)投資已開始對(duì)洛杉磯的地標(biāo)性建筑、房地產(chǎn)價(jià)格和未來(lái)建設(shè)項(xiàng)目產(chǎn)生重大影響]得知某開發(fā)商在洛杉磯的一個(gè)投資移民項(xiàng)目后，程女士很快決定花50萬(wàn)美元加入，同時(shí)計(jì)劃擇機(jī)再買入該開發(fā)商在洛杉磯的房產(chǎn)。
她的目的很簡(jiǎn)單，為了孩子的教育。她的女兒正在國(guó)內(nèi)上高二，準(zhǔn)備申請(qǐng)洛杉磯的大學(xué)。
由于洛杉磯華人區(qū)眾多，教育資源豐富，大量因投資移民和留學(xué)教育而需要購(gòu)置物業(yè)的中國(guó)買家選擇進(jìn)入洛杉磯房地產(chǎn)市場(chǎng)。加上近年來(lái)洛杉磯房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力強(qiáng)勁，出于純粹投資目的的中國(guó)買家數(shù)量也在增加。
而嗅覺(jué)靈敏的中國(guó)開發(fā)商早已提前布局，綠地集團(tuán)、泛海建設(shè)、合正集團(tuán)不約而同地在2013年進(jìn)入洛杉磯，在洛杉磯房地產(chǎn)觸底反彈之際形成“抄底”之勢(shì)。
值得注意的是，上述開發(fā)商在洛杉磯市中心的項(xiàng)目均為地標(biāo)項(xiàng)目，他們的大手筆正在改變洛杉磯當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)。仲量聯(lián)行早在去年8月份的一份報(bào)告中就指出，來(lái)自中國(guó)的商業(yè)房地產(chǎn)投資已開始對(duì)洛杉磯的地標(biāo)性建筑、房地產(chǎn)價(jià)格和未來(lái)建設(shè)項(xiàng)目產(chǎn)生重大影響。
投資移民的“誘惑”
程女士準(zhǔn)備投資的項(xiàng)目來(lái)自合正集團(tuán)。這家深圳的老牌房企在全國(guó)的名氣雖然不大，卻是最早進(jìn)軍洛杉磯的中國(guó)開發(fā)商之一，并且是目前在洛杉磯擁有項(xiàng)目數(shù)量最多的中國(guó)開發(fā)商。
“我們?cè)诼迳即壱还灿腥齻€(gè)項(xiàng)目。”8月24日，合正集團(tuán)營(yíng)銷管理中心總經(jīng)理肖芳接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)透露。
自2012年起，合正集團(tuán)就正式啟動(dòng)海外發(fā)展戰(zhàn)略，并于2013年成功收購(gòu)了洛杉磯機(jī)場(chǎng)喜來(lái)登酒店，共投入1.28億美元，升級(jí)改造后已投入運(yùn)營(yíng)。
合正集團(tuán)提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2014年第四季度，洛杉磯機(jī)場(chǎng)喜來(lái)登酒店的訂房率為95%，利潤(rùn)1000萬(wàn)美元，取得了較好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。
初嘗甜頭之后，合正集團(tuán)在接下來(lái)兩年里馬不停蹄地在洛杉磯拿地。
2014年，合正集團(tuán)收購(gòu)了位于洛杉磯市中心的Luxe酒店，計(jì)劃投資6億美元打造合正洛杉磯中心項(xiàng)目;2015年又收購(gòu)了洛杉磯華人區(qū)圣蓋博市商業(yè)核心區(qū)地塊，計(jì)劃投資1.2億美元建造圣蓋博酒店。
圣蓋博酒店項(xiàng)目在不久前剛剛啟動(dòng)了EB-5投資移民業(yè)務(wù)，程女士正是受到了這項(xiàng)業(yè)務(wù)的吸引。
根據(jù)美國(guó)投資移民EB-5方案，外國(guó)移民申請(qǐng)人在美投資創(chuàng)設(shè)有利于美國(guó)經(jīng)濟(jì)的商業(yè)性企業(yè)，并創(chuàng)造10個(gè)全職的美國(guó)工人就業(yè)機(jī)會(huì)，即可獲發(fā)兩年期的條件式移民簽證。兩年屆滿前90天，若移民投資者的投資行為仍存在，可申請(qǐng)成為永久居民。此方案的投資額為100萬(wàn)美元，如果投資標(biāo)的是位于目標(biāo)就業(yè)區(qū)，則投資額可降為50萬(wàn)美元。
“我的小孩過(guò)兩年可能會(huì)申請(qǐng)加州的大學(xué)，合正的項(xiàng)目只要投資50萬(wàn)美元就可實(shí)現(xiàn)全家移民，這就是我的主要目的。”程女士表示，當(dāng)然，隨著人民幣貶值，在洛杉磯投資房地產(chǎn)項(xiàng)目也可以作為較好的家庭資產(chǎn)配置。
像程女士這樣為了子女教育到洛杉磯投資移民的中國(guó)買家很多，她告訴記者，身邊很多朋友都這么做。因?yàn)槁迳即墦碛幸涣鞯慕逃Y源，加州理工學(xué)院、加州大學(xué)洛杉磯分校、南加利福尼亞大學(xué)等在全美名列前茅。
肖芳告訴記者，圣蓋博酒店項(xiàng)目總共獲得了100個(gè)EB-5投資移民指標(biāo)，在啟動(dòng)投資移民業(yè)務(wù)后一周內(nèi)，就有約四成指標(biāo)被認(rèn)購(gòu)。
合正洛杉磯中心項(xiàng)目是該公司當(dāng)前的另一重點(diǎn)項(xiàng)目。這個(gè)項(xiàng)目位于洛杉磯市中心，毗鄰湖人隊(duì)主場(chǎng)斯臺(tái)普斯中心，周邊有JW萬(wàn)豪酒店、麗思卡爾頓酒店、微軟劇院、格萊美博物館等。項(xiàng)目占地約1萬(wàn)平方米，建筑面積約9.4萬(wàn)平方米，計(jì)劃建成一棟W酒店、兩棟高檔精裝公寓，分兩期進(jìn)行。
肖芳說(shuō)，該項(xiàng)目正在報(bào)建階段，預(yù)計(jì)將于明年下半年開始預(yù)售，定價(jià)將會(huì)參考周邊項(xiàng)目的售價(jià)(1萬(wàn)~1.2萬(wàn)美元/平方米)。
洛杉磯地標(biāo)的中國(guó)烙印
綠地集團(tuán)、泛海建設(shè)也將目標(biāo)投向了洛杉磯市中心(DowntownLosAngeles)，并且是地標(biāo)性建筑。
洛杉磯市中心包括金融區(qū)、文娛區(qū)、時(shí)尚區(qū)和藝術(shù)區(qū)等四個(gè)片區(qū)，不僅是整個(gè)洛杉磯的中央商務(wù)區(qū)，也是5萬(wàn)多高端人群的多樣化居住區(qū)，提供超過(guò)50萬(wàn)個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)。
但因經(jīng)濟(jì)下滑，洛杉磯市中心低迷了數(shù)十年。尤其是金融危機(jī)之后，整個(gè)洛杉磯的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)5年的大低潮，到2011年跌至最低，平均房?jī)r(jià)不到5000美元/平方米。
直到2012年以后，洛杉磯的房地產(chǎn)市場(chǎng)才開始復(fù)興。聯(lián)邦政府推出了一系列旨在復(fù)興城市中心的法案，積極招商引資，吸引全球各地的開發(fā)商入駐，總計(jì)約有198億美元投入到洛杉磯市中心的復(fù)興計(jì)劃。
綠地集團(tuán)成為洛杉磯市中心復(fù)興計(jì)劃的重要參與者。2013年7月，綠地集團(tuán)獲得洛杉磯市中心大都會(huì)地塊，占地面積2.56萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積15.32萬(wàn)平方米，計(jì)劃投資10億美元，建造一個(gè)四星級(jí)酒店和三棟高級(jí)公寓，分兩期進(jìn)行，預(yù)計(jì)將在2018年完工。
據(jù)《華爾街日?qǐng)?bào)》報(bào)道，在過(guò)去將近25年的時(shí)間里，洛杉磯綠地中心項(xiàng)目一直都是洛杉磯市政規(guī)劃者和房地產(chǎn)開發(fā)商的夢(mèng)想，但最終圓夢(mèng)者是中國(guó)國(guó)有開發(fā)商綠地集團(tuán)。
洛杉磯綠地中心項(xiàng)目已于2014年7月開工建設(shè)，同年11月，綠地集團(tuán)美國(guó)公司總經(jīng)理張伊琲就對(duì)外宣稱首期大都會(huì)310套公寓已經(jīng)賣出了六成。
泛海建設(shè)則于2013年12月拿下洛杉磯市中心從菲格羅阿街到斯泰普爾斯中心的地塊，總建筑面積逾24萬(wàn)平方米，由三棟高層塔樓、七層的裙樓構(gòu)成，總投資約12億美元。該項(xiàng)目已在今年3月19日動(dòng)工，建成后也將成為洛杉磯市中心的地標(biāo)性建筑。
復(fù)興與抄底
洛杉磯緣何能吸引眾多中國(guó)開發(fā)商?
首先是洛杉磯發(fā)達(dá)的產(chǎn)業(yè)。洛杉磯是僅次于紐約的美國(guó)第二大城市，其零售業(yè)、國(guó)際貿(mào)易位居全美第一，金融業(yè)、高科技、旅游業(yè)等產(chǎn)業(yè)都很發(fā)達(dá)，同時(shí)還是美國(guó)的文化娛樂(lè)中心，迪士尼、環(huán)球影城、好萊塢、NBA湖人隊(duì)主場(chǎng)都坐落于此。
產(chǎn)業(yè)的發(fā)達(dá)帶來(lái)豐富的人口導(dǎo)入，進(jìn)而推動(dòng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的發(fā)展。自2011年觸底反彈以來(lái)，洛杉磯的房?jī)r(jià)迅速飆升。據(jù)美國(guó)房產(chǎn)相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，2014年全美20大城市，房?jī)r(jià)平均漲幅在13.6%，而洛杉磯房?jī)r(jià)在過(guò)去三年的累計(jì)漲幅更是達(dá)到了30%以上。
肖芳說(shuō)，在洛杉磯房地產(chǎn)這一波觸底反彈中，合正能在2013年較早拿到項(xiàng)目，也算是踏準(zhǔn)了時(shí)機(jī)。
即便迅速上漲，洛杉磯市中心當(dāng)前的房?jī)r(jià)也才1.2萬(wàn)美元/平方米，與北京、上海、深圳中心區(qū)的房?jī)r(jià)相當(dāng)。
程女士表示，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)已經(jīng)處于高位，到洛杉磯投資房產(chǎn)的升值空間相對(duì)更大。
與此同時(shí)，洛杉磯公寓出租率穩(wěn)定在96%以上，中心地區(qū)單身公寓租金穩(wěn)定在2000~3000美元/月，公寓整體凈回報(bào)率為6%~10%。
“洛杉磯市中心的就業(yè)人口很多，客源不用太愁，我們項(xiàng)目的目標(biāo)客戶應(yīng)該會(huì)是一半亞裔，一半其他國(guó)家人口。”肖芳告訴記者。
另一方面，中國(guó)買家到洛杉磯置業(yè)的需求也在不斷增長(zhǎng)。上海胡潤(rùn)研究院4月27日發(fā)布的《中國(guó)海外置業(yè)趨勢(shì)報(bào)告》顯示，在有海外投資需求的中國(guó)高凈值人群中，有60%選擇美國(guó)，而洛杉磯位列最受青睞的海外置業(yè)城市前三名。
“我女兒剛從洛杉磯回來(lái)，她很喜歡那個(gè)城市，那里氣候宜人、文化包容，還有她喜歡的學(xué)校。”程女士這樣告訴記者。
而隨著人民幣貶值，可能會(huì)刺激更多中國(guó)買家投資洛杉磯房地產(chǎn)。加州大學(xué)洛杉磯分校安德森預(yù)測(cè)中心的經(jīng)濟(jì)學(xué)家威廉·于說(shuō)，中國(guó)投資者認(rèn)為現(xiàn)階段美元對(duì)他們的財(cái)產(chǎn)來(lái)說(shuō)保值作用更明顯，其中很多人已經(jīng)是這一區(qū)域內(nèi)的大型地產(chǎn)投資商，尤其是洛杉磯和比弗利山中心地帶的各種豪華不動(dòng)產(chǎn)。
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