當(dāng)下，房地產(chǎn)行業(yè)可以說(shuō)已經(jīng)進(jìn)入“白銀時(shí)代”，“黃金時(shí)代”已慢慢走過(guò)。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一前不久在2015年博鰲房地產(chǎn)論壇上表示，第二季度在一系列利好政策的支持下，全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯回暖，7、8月份由于季節(jié)性等原因，全國(guó)商品房的銷(xiāo)售量估計(jì)低于6月當(dāng)月的銷(xiāo)售量，這與近幾年的情況相似。同時(shí)朱中一認(rèn)為，在看到樓市總體積極向好的同時(shí)，還必須要清醒地看到存在的問(wèn)題，其中就全國(guó)而言，盡管商品住宅的待售面積在減少，但商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公樓待售面積在繼續(xù)增加。而從石家莊本地情況看，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)情況同樣不是十分樂(lè)觀。

縱觀近幾年石家莊商業(yè)地產(chǎn)，用“雨后春筍”形容也不為過(guò)。各區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都不少，有些區(qū)域盡管項(xiàng)目數(shù)量不多，但可售面積卻高達(dá)四五百萬(wàn)平方米，占了全市商業(yè)地產(chǎn)可銷(xiāo)售面積的很大比重。前有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、勒泰中心等大的商業(yè)綜合體先后開(kāi)業(yè)，后有東勝?gòu)V場(chǎng)、懷特商業(yè)廣場(chǎng)也投入市場(chǎng)，今年北國(guó)西擴(kuò)后以全新面貌示人，石家莊的商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐漸加劇，商業(yè)綜合體成為主要表現(xiàn)形式。但各家發(fā)展實(shí)況如何？具體有待考究。

眾多項(xiàng)目扎堆商業(yè)“江湖” 開(kāi)發(fā)商需合理規(guī)劃

根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)表明，目前石家莊市區(qū)商業(yè)和辦公用房十分嚴(yán)峻。截止七月底，石家莊商業(yè)辦公類(lèi)庫(kù)存達(dá)到了近500萬(wàn)平方米，需要4-6年的時(shí)間才可以消耗完，而且還有近四五百萬(wàn)平方米沒(méi)有手續(xù)的商業(yè)辦公類(lèi)庫(kù)存沒(méi)有納入統(tǒng)計(jì)。這些數(shù)據(jù)也說(shuō)明，當(dāng)前石家莊商業(yè)地產(chǎn)的主要任務(wù)是去庫(kù)存。對(duì)于商業(yè)用房來(lái)說(shuō)，地段好、交通便利、位于城市副中心、周邊配套也比較完善的還是非常有潛力的。

從商業(yè)項(xiàng)目分布的位置來(lái)看，中山路沿線(xiàn)依舊是石家莊商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分布的黃金走廊，也是眾多商家搶占的“高地”，分布的項(xiàng)目不僅數(shù)量多，而且檔次高，如嘉和廣場(chǎng)、勒泰中心以及西擴(kuò)后的大北國(guó)等。此外，石家莊商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)始呈現(xiàn)出從市中心向二環(huán)外延伸的趨勢(shì)，這些項(xiàng)目類(lèi)型以商貿(mào)批發(fā)類(lèi)綜合體為主，如塔談國(guó)際商貿(mào)城、石家莊國(guó)際貿(mào)易城等。

但當(dāng)下石家莊商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了過(guò)剩局面，供需關(guān)系失去平衡，也由于“先開(kāi)發(fā)后招商”的方式，引發(fā)了開(kāi)發(fā)商、經(jīng)營(yíng)商、物業(yè)管理商三方的矛盾，商鋪空置率一再攀升。此外，河北省商業(yè)聯(lián)合會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)曹潤(rùn)亭表示，對(duì)于目前石家莊的商業(yè)市場(chǎng)還存在另一個(gè)說(shuō)法，那就是“欠賬過(guò)多”，不管是從項(xiàng)目業(yè)態(tài)上還是從項(xiàng)目風(fēng)格上看，都與一線(xiàn)城市存在很大差距，開(kāi)發(fā)商需要合理規(guī)劃。

現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目需升級(jí)改造  電商沖擊不可小覷

從靜止的數(shù)據(jù)分析看，當(dāng)前商業(yè)是過(guò)剩的，從實(shí)際需求上看，自用類(lèi)需求已經(jīng)少之又少，投資類(lèi)需求出現(xiàn)大幅下滑，這也跟整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)緊密相關(guān)。河北盈闊地產(chǎn)機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理蘇風(fēng)彥表示，用“經(jīng)濟(jì)危機(jī)”形容當(dāng)前的商業(yè)地產(chǎn)形勢(shì)一點(diǎn)不為過(guò)，當(dāng)然這也跟政府規(guī)劃有很大關(guān)系，只有具備前瞻性以及合理性的規(guī)劃，才能謹(jǐn)慎考量未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。

目前一些貿(mào)易性的商業(yè)項(xiàng)目，包括一些寫(xiě)字樓，急需進(jìn)行商業(yè)改造。蘇風(fēng)彥表示，石家莊作為傳統(tǒng)的貿(mào)易城市，過(guò)去傳統(tǒng)的商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)不再順應(yīng)城市發(fā)展的需要，可以從以下兩個(gè)方面進(jìn)行升級(jí)，一方面調(diào)整場(chǎng)內(nèi)的品牌分布和業(yè)態(tài)范圍，對(duì)之前的商業(yè)定位進(jìn)行修正，另一方面為了滿(mǎn)足消費(fèi)者“喜新厭舊”的購(gòu)物情緒，做成所謂的“shopping mall”，唯有這樣，才能以更精準(zhǔn)業(yè)態(tài)迎接不斷變化的消費(fèi)者需求，才有可能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)。

此外，電商的發(fā)展是當(dāng)下所有行業(yè)面臨的一大沖擊，商業(yè)類(lèi)更是“首當(dāng)其沖”， 蘇風(fēng)彥認(rèn)為當(dāng)前傳統(tǒng)商業(yè)項(xiàng)目同質(zhì)化的情況比較嚴(yán)重，電商快速發(fā)展的今天，對(duì)其沖擊必然很大，加之同業(yè)之間還存在很大分流，所以運(yùn)營(yíng)情況可想而知。“如果想要取勝，或者說(shuō)不會(huì)這么快就被電商打死，那就一定要在差異化和品質(zhì)提升這兩方面做文章。”蘇風(fēng)彥說(shuō)。

社區(qū)商業(yè)成未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 底商將面臨很大挑戰(zhàn)

商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)能過(guò)剩，促使傳統(tǒng)商業(yè)進(jìn)行改變。百貨以及商超兩大商業(yè)模式已經(jīng)老化，甚至處于衰退狀態(tài)。而一些大型專(zhuān)業(yè)店、大賣(mài)場(chǎng)開(kāi)始處于成長(zhǎng)呆滯狀態(tài)。北國(guó)商城西擴(kuò)變?yōu)榇蟊眹?guó)，成為大的商業(yè)綜合體，萬(wàn)達(dá)百貨全國(guó)關(guān)店潮，都在表明傳統(tǒng)的商超和百貨已經(jīng)不符合當(dāng)前的發(fā)展形勢(shì)，消費(fèi)人群也開(kāi)始由過(guò)去的集聚消費(fèi)開(kāi)始擴(kuò)散轉(zhuǎn)變，因此商業(yè)中心也開(kāi)始從城中心到城周邊到社區(qū)轉(zhuǎn)移。對(duì)此，曹潤(rùn)亭表示，社區(qū)商業(yè)如社區(qū)購(gòu)物中心以及社區(qū)便利店正在“異軍突起”，與此同時(shí)底商或?qū)⒚媾R巨大挑戰(zhàn)。

曹潤(rùn)亭表示，目前石家莊共有1800多家社區(qū)商業(yè)，其中有787家是由物業(yè)統(tǒng)一管理的。“一些成熟的社區(qū)定位非常好，他們有物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一管理，并且有效規(guī)劃，商戶(hù)的穩(wěn)定性以及成長(zhǎng)性都很強(qiáng)，”他說(shuō)到，“并不是說(shuō)房子賣(mài)出去以后物業(yè)就不管了，任由其發(fā)展，到最后反而同質(zhì)化十分嚴(yán)重，統(tǒng)一運(yùn)作也使得社區(qū)商業(yè)這種模式得以健康的發(fā)展。”

而需要注意的是社區(qū)商業(yè)又不同于傳統(tǒng)的底商，社區(qū)商業(yè)的出現(xiàn)也會(huì)給底商帶來(lái)挑戰(zhàn)。目前來(lái)看，社區(qū)底商大都是滿(mǎn)足人們?nèi)粘Ｉ钚枨蟮模瑫r(shí)百姓消費(fèi)觀念上還沒(méi)有改變。社區(qū)商業(yè)需要同時(shí)具有必備業(yè)態(tài)以及選擇業(yè)態(tài)，既能滿(mǎn)足基本的生活需求，還可以滿(mǎn)足其他生活需要，也是為社區(qū)居民提供一個(gè)消費(fèi)平臺(tái)，逐漸進(jìn)入一個(gè)新的消費(fèi)時(shí)代。因此，在社區(qū)商業(yè)這種模式下，人們對(duì)個(gè)性化的追求和便利性的追求可以使消費(fèi)就近解決。

此外，曹潤(rùn)亭還表示，一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目想要能夠更好的生存，一方面要有合理的規(guī)劃，另一方面還要加強(qiáng)后期管理，要能同時(shí)滿(mǎn)足市場(chǎng)需求和消費(fèi)需求，而這兩方面需求的核心是要適應(yīng)當(dāng)下家庭方式以及生活方式的轉(zhuǎn)變。“現(xiàn)在的消費(fèi)主體逐漸年輕化，只有不斷迎合這類(lèi)消費(fèi)人群，才有可能不會(huì)在當(dāng)下激烈的競(jìng)爭(zhēng)中被打敗。”