27日6部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理有關(guān)政策的通知》，意味著除了還在實(shí)行限購政策的城市，境外人士在國內(nèi)購房套數(shù)已不受限制，這對于一二線城市，特別是中高端物業(yè)將有直接的利好影響。據(jù)中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者了解，今年土地供應(yīng)量大幅減少，一線城土地均價(jià)漲幅高達(dá)23.6%，同時(shí)一線城市高總價(jià)樓盤成交金額均大幅增長，央行在此間有再次降準(zhǔn)降息，公積金貸款利率降低。這些跡象表明，后期一線城市（北京、上海、廣州、深圳）高端樓市或?qū)俣壬郎亍?/div>
信號一：“限外令”松綁對樓市影響有限 但直接利好高端市場
昨天，記者從商務(wù)部網(wǎng)站獲悉，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)改委、人民銀行、工商總局、外匯局等六部委近日下發(fā)《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理有關(guān)政策的通知》。通知稱，經(jīng)國務(wù)院同意，決定對《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》中有關(guān)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)和境外機(jī)構(gòu)、個人購房的部分政策進(jìn)行調(diào)整。這是“限外令”自2006年頒布以來，首次在全國范圍內(nèi)松綁。
業(yè)內(nèi)人士稱，目前海外投資者對中國大陸的房地產(chǎn)市場缺少熱情，只有上海和北京還能獲得較多的關(guān)注度。上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍表示，雖然“限外令”的放松會打開部分外資置業(yè)能量，但目前并不會對國內(nèi)樓市產(chǎn)生過大影響。盡管上半年全國樓市整體升溫，但并沒有走出整體低迷的境況，此時(shí)投資很難獲取高額的回報(bào)，因此對外資的吸引力不大，釋放出的需求會相當(dāng)有限。
顯然中國樓市對外資的吸引力已不如當(dāng)年，此次松綁不會對房價(jià)有明顯拉升作用。但這對于一二線城市，購房者的信心，特別是中高端物業(yè)，或會有一定利好好影響。
信號二：土地供應(yīng)減少 一線地價(jià)上漲23.6% 房企上演搶地廝殺
據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部最新數(shù)據(jù)顯示，十大典型城市合計(jì)土地出讓金為3953億元，而在2014年同期，這一數(shù)值高達(dá)5802.6億元，同比跌幅高達(dá)32%。土地出讓金下跌并非地價(jià)下跌，而是因?yàn)橥恋毓?yīng)量大幅減少。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向媒體表示，供應(yīng)量降低是最主要原因。從十大城市的供應(yīng)情況看，2015年年內(nèi)，土地供應(yīng)只有2680宗，而土地供應(yīng)價(jià)格則明顯上漲，推出土地的平均樓面價(jià)也上漲了9%。
房企因?yàn)槊媾R土地供應(yīng)減少的原因，拿地態(tài)勢也相當(dāng)積極，前7個月，在新增土地儲備方面，10大房企新增土地儲備面積1133.8萬平方米，同比下降25%。而平均樓板價(jià)為3694元/平方米，同比上升19%。拿到手土地的面積變少，同時(shí)拿地價(jià)格出現(xiàn)上浮，增加了房企開發(fā)項(xiàng)目的成本，房企為了保住開發(fā)成本及利潤空間，房價(jià)上漲也是自然。
信號三：投資購房者信心向好 一線城市豪宅成交井噴
中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者近日曾報(bào)道，上半年伴隨樓市整體回暖，北上廣深一線城市高總價(jià)樓盤成交金額均大幅增長。其中上?？們r(jià)1000萬以上樓盤共成交2967套，銷售額同比增長150%，為一線城市最高。目前，一線城市“地王”還在不斷刷新入市，
據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，上半年上?？們r(jià)1000萬以上樓盤共成交2967套，超過2014年全年水平，銷售額同比增長150%，為一線城市最高。北京和深圳高總價(jià)樓盤金額同比增幅也分別達(dá)到64%和86%，而廣州總價(jià)600萬以上樓盤成交1328套，較去年同期增加175套，銷售金額同比增長4%。從成交額占比情況來看，北京和上海高總價(jià)樓盤成交額同比增幅分別達(dá)到32%和27%；深圳和廣州較去年上半年高總價(jià)樓盤金額占比分別為16%和17%。改善性需求的廣泛入市為房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展增添了新動力。
信號四：央行再降息降準(zhǔn) 房貸史上最低
央行近日宣布，自2015年8月26日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率，以進(jìn)一步降低企業(yè)融資成本。其中，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點(diǎn)至4.6%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點(diǎn)至1.75%；其他各檔次貸款及存款基準(zhǔn)利率、個人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整，創(chuàng)造了史上最低的房貸利率。尤其是公積金貸款利率，經(jīng)過年內(nèi)的三次降息已降至3.5%。除了利率達(dá)到史上最低外，無論是商貸還是公積金貸款，整體貸款環(huán)境也都進(jìn)入了較寬松的階段。
此輪央行降息降準(zhǔn)后，一線城市及部分二線城市的價(jià)格有可能會逐漸堅(jiān)挺，尤其是對于一線城市及市場基本面良好的城市，如庫存去化周期在15個月以下的城市，接下來幾個月或會出現(xiàn)漲價(jià)現(xiàn)象。
因此，此番基準(zhǔn)利率降低對于一些想要買房的個人和家庭來講，房貸壓力變小了。有意向的購房者、投資者或?qū)盐?ldquo;空窗期”積極出手，趁短期市場還沒有完全復(fù)蘇好轉(zhuǎn)的時(shí)段，并利用降準(zhǔn)降息等政策給樓市帶來的短期利好效應(yīng)入市。
作者：宋雅靜
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