時(shí)下，開(kāi)發(fā)商為了吸引市民“眼球”，盡快賣(mài)出房子，在廣告宣傳上下足了功夫，其中有不少宣傳大打擦邊球，甚至完全是空頭支票，比如：宣稱(chēng)“地鐵就在家門(mén)口”，實(shí)際上政府部門(mén)只是有此規(guī)劃意向；宣稱(chēng)“距離五四路市中心僅10分鐘時(shí)間”，實(shí)際上是指車(chē)程，而且還必須是在沒(méi)有紅燈和堵車(chē)的情況下。

市民若聽(tīng)信廣告，買(mǎi)房后發(fā)現(xiàn)上當(dāng)受騙了，能找開(kāi)發(fā)商要求退房或索賠嗎？

本期說(shuō)事釋法精選了近期我市法院宣判的兩個(gè)典型案例，希望能對(duì)大家有所啟示。

案例一：精裝房與樣板間差距大 女業(yè)主狀告開(kāi)發(fā)商

年，家住倉(cāng)山的謝女士無(wú)意中看到福州某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司散發(fā)的樓盤(pán)廣告。該廣告聲稱(chēng)：拎包即住，溫泉入戶(hù)，酒店管理，高速高鐵，養(yǎng)老度假；每平方米5188元起（含每平方米2000元的精裝修及電器等）。她十分動(dòng)心，實(shí)地參觀了永泰這個(gè)樓盤(pán)的樣板房。

年3月20日，謝女士與該開(kāi)發(fā)商簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，以每平方米6608.64元的單價(jià)和41萬(wàn)多元的總價(jià)購(gòu)買(mǎi)了該樓盤(pán)的一套建筑面積為63.43平方米的住宅。

合同簽訂后，謝女士依約交付了購(gòu)房款。2013年12月30日，開(kāi)發(fā)商通知她收房。謝女士到場(chǎng)看后很不滿(mǎn)意，認(rèn)為開(kāi)發(fā)商所建的房屋及相關(guān)設(shè)施與銷(xiāo)售廣告、宣傳資料及雙方所簽的合同不符，根本達(dá)不到其承諾的交房標(biāo)準(zhǔn)，因此拒絕收房。

此后，她多次要求開(kāi)發(fā)商按照她認(rèn)為的交房條件及“樣板房”進(jìn)行整改，但對(duì)方并不同意。在此情況下，謝女士于去年底將開(kāi)發(fā)商告上法庭，要求其完成承諾的交房條件，支付逾期交房的違約金。

庭審中，開(kāi)發(fā)商辯稱(chēng)：該公司認(rèn)為自己所交付的房屋是符合合同約定的交付條件的，不需要支付逾期交房違約金。至于謝女士主張的訴爭(zhēng)房與廣告宣傳不符的問(wèn)題，也是沒(méi)有根據(jù)的。開(kāi)發(fā)商在其房產(chǎn)廣告的尾部通常標(biāo)有免責(zé)條款“具體以雙方簽署的合同為準(zhǔn)”或“具體以實(shí)物為準(zhǔn)”等內(nèi)容。該廣告內(nèi)容只能視為要約邀請(qǐng)，系發(fā)布給不特定的第三人的。雙方在正式簽署《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，對(duì)廣告的內(nèi)容作了明確的修正約定：“出賣(mài)人對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行宣傳的所有相關(guān)資料僅供參考，不作為該商品房的交付標(biāo)準(zhǔn)及《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的組成部分。”該廣告內(nèi)容并非合同內(nèi)容，不能作為雙方權(quán)利義務(wù)的依據(jù)。

永泰縣法院經(jīng)審理認(rèn)為，謝女士與開(kāi)發(fā)商在合同中已就交付條件與期限、出賣(mài)人逾期交房的違約責(zé)任、交接等進(jìn)行了約定，房屋交付時(shí)間為2013年12月30日前，交付條件是該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格。謝女士所購(gòu)買(mǎi)的房屋于2013年1月經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，同年6月經(jīng)消防驗(yàn)收合格，因而該房屋已經(jīng)具備了約定的交付條件。在交接過(guò)程中，謝女士以該房屋在精裝修方面存在諸多質(zhì)量問(wèn)題為由拒絕接受該房，致使雙方未能完成交接。

法律上規(guī)定的“嚴(yán)重影響正常居住使用”，是指購(gòu)房者所購(gòu)買(mǎi)的房屋出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，且該質(zhì)量問(wèn)題通過(guò)修復(fù)等也無(wú)法保證購(gòu)房者人身、財(cái)產(chǎn)安全及正常居住使用的情形。購(gòu)房者只有在所購(gòu)房屋質(zhì)量存在嚴(yán)重瑕疵，足以影響合同目的實(shí)現(xiàn)時(shí)，才可以拒收。本案中，雙方在簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)已就室內(nèi)分隔、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、節(jié)能措施及指標(biāo)進(jìn)行了違約責(zé)任約定，對(duì)達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，出賣(mài)人負(fù)責(zé)在合理的期限內(nèi)，按合同約定的標(biāo)準(zhǔn)完成整改，但相關(guān)整改不影響合同的履行和房屋的正常交接。

謝女士在未經(jīng)具備資質(zhì)的相關(guān)部門(mén)確認(rèn)的情況下主張房屋在裝修方面存在諸多質(zhì)量問(wèn)題缺乏證明力，也沒(méi)有證據(jù)證明該房屋存在的質(zhì)量問(wèn)題是否達(dá)到了嚴(yán)重影響房屋正常居住使用的程度，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。因此，可認(rèn)定訴爭(zhēng)房屋在開(kāi)發(fā)商通知交房時(shí)已符合合同約定的交付使用條件，謝女士不同意收房缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。

該院同時(shí)認(rèn)為，謝女士提供開(kāi)發(fā)商所作的宣傳、廣告材料證明對(duì)方所交付的房屋未達(dá)宣傳、廣告載明的條件，但依據(jù)雙方合同中的約定，這些宣傳材料不能作為合同依據(jù)，因而她的該項(xiàng)主張不予采信。

據(jù)此，該院最終駁回了謝女士的訴請(qǐng)。

案例二：園林景觀未到位 業(yè)主拒收房

福州某房地產(chǎn)公司在樓書(shū)、沙盤(pán)、海報(bào)上大力宣傳其開(kāi)發(fā)的位于倉(cāng)山區(qū)三叉街的一處在建商品房項(xiàng)目。王小姐看后十分動(dòng)心，特別是對(duì)宣傳廣告上所寫(xiě)的小區(qū)精美的外墻裝飾、孔雀景觀噴泉、泰式風(fēng)情園林、實(shí)景泰式?jīng)鐾?、百米林蔭大道、樓頂花架等特別感興趣。

年10月，王小姐和開(kāi)發(fā)商簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及其附件，向開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)一套總價(jià)為171萬(wàn)多元的在建商品房。

雙方在合同中約定：開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在2011年12月31日前，將符合合同約定條件的商品房交付王小姐使用，否則王小姐有權(quán)拒絕接收及要求開(kāi)發(fā)商支付違約金。

合同附件中約定：“雙方均同意該商品房的狀況以本合同約定為準(zhǔn)。凡出賣(mài)人就本項(xiàng)目的房屋及相關(guān)配套設(shè)施所作樓書(shū)、戶(hù)型折頁(yè)、模型、樣板房、廣告等，以及向買(mǎi)受人送達(dá)的刊物、信函等宣傳文件、資料等，僅供買(mǎi)受人了解本項(xiàng)目之用，不作為交付標(biāo)準(zhǔn)和本合同的組成部分。所有資料以政府最后批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)。”

簽約后，王小姐付清了購(gòu)房款。在交房期限屆滿(mǎn)前，開(kāi)發(fā)商就通知她收房。王小姐到場(chǎng)看后很失望，認(rèn)為開(kāi)發(fā)商擅自改變外墻材料，售樓時(shí)承諾的園林景觀、車(chē)位等設(shè)施均未到位、消防未經(jīng)驗(yàn)收合格，明顯是在欺騙自己，因此拒絕收房。

王小姐認(rèn)為：樓書(shū)、沙盤(pán)等廣告宣傳內(nèi)容均構(gòu)成要約，應(yīng)視為合同約定的一部分。開(kāi)發(fā)商既然沒(méi)做到，就要承擔(dān)違約責(zé)任。為此，她將開(kāi)發(fā)商告上法庭，要求其支付違約金。

開(kāi)發(fā)商辯解稱(chēng)：該樓盤(pán)項(xiàng)目?jī)H存在消防瑕疵，不影響使用，符合合同約定的交付條件。外墻由面磚改涂料不影響訴爭(zhēng)商品房的質(zhì)量和使用功能。另外，《合同補(bǔ)充協(xié)議》已明確與房屋相關(guān)的宣傳資料僅作為了解項(xiàng)目之用，不是合同的組成部分?？傊?，該公司不存在違約行為。

一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)雙方簽訂的《合同補(bǔ)充協(xié)議》中的約定，開(kāi)發(fā)商通過(guò)樓書(shū)、沙盤(pán)、網(wǎng)絡(luò)宣傳資料及售樓小姐介紹等方式向王小姐所作的涉及景觀噴泉、園林、涼亭、林蔭大道、樓頂花架、車(chē)位等宣傳僅是要約邀請(qǐng)，并非買(mǎi)賣(mài)合同內(nèi)容。王小姐要求確認(rèn)開(kāi)發(fā)商在這方面存在欺詐的訴請(qǐng)，法院不予支持。

該院同時(shí)認(rèn)為，鑒于訴爭(zhēng)房屋所在的建設(shè)項(xiàng)目在消防設(shè)施方面確有瑕疵，且此為雙方發(fā)生糾紛的根本原因，王小姐因此耗費(fèi)大量精力，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。據(jù)此，一審法院判令開(kāi)發(fā)商支付王小姐違約金1萬(wàn)元，并駁回她的其他訴訟請(qǐng)求。

一審宣判后，王小姐不服，提起上訴。福州市中院終審維持了原判結(jié)果。

律師說(shuō)法

虛假宣傳不能完全免責(zé)

福建熹龍律師事務(wù)所副主任律師丁文輝認(rèn)為：開(kāi)發(fā)商通過(guò)樓書(shū)、海報(bào)、沙盤(pán)及售樓小姐的介紹等進(jìn)行的虛假宣傳，就算沒(méi)寫(xiě)到正式的購(gòu)房合同中，今后如果沒(méi)做到，其行為也不能完全免責(zé)。

首先，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”即便其廣告內(nèi)容不具備前述法律規(guī)定的特征，開(kāi)發(fā)商的行為也可能構(gòu)成欺詐，根據(jù)《合同法》規(guī)定，購(gòu)房者有權(quán)以訴訟或仲裁的方式要求撤銷(xiāo)或者變更購(gòu)房合同。

其次，開(kāi)發(fā)商在售樓時(shí)進(jìn)行的虛假宣傳，若違反《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》、《廣告法》及《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》，還可能受到行政處罰，構(gòu)成犯罪的，還將被追究刑事責(zé)任。

為避免落入虛假售樓廣告的陷阱，丁律師提醒廣大購(gòu)房者在購(gòu)房過(guò)程中注意以下幾點(diǎn)。

一、不要輕信廣告內(nèi)容。若確實(shí)被廣告內(nèi)容所吸引，建議購(gòu)房者要求開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同的補(bǔ)充協(xié)議中將廣告內(nèi)容主要條款抄錄進(jìn)去。

二、避免“沖動(dòng)型”消費(fèi)。在購(gòu)房前要貨比三家，找信用度較好的開(kāi)發(fā)商，在開(kāi)發(fā)商同意將廣告內(nèi)容作為合同組成部分后再支付購(gòu)房定金。

三、對(duì)于開(kāi)發(fā)商承諾的關(guān)于規(guī)劃及配套設(shè)施，通過(guò)其他渠道多方收集與查證，可以到規(guī)劃部門(mén)、房管部門(mén)以及建設(shè)部門(mén)做資料查詢(xún)和核實(shí)，做到明明白白消費(fèi)。

四、購(gòu)房者在選房過(guò)程中應(yīng)當(dāng)注意收集開(kāi)發(fā)商的宣傳冊(cè)、廣告視頻、樣板房照片以及小區(qū)的規(guī)劃圖等，這些資料都可以作為將來(lái)發(fā)生糾紛時(shí)維權(quán)的證據(jù)。

五、注意合同中的免責(zé)條款，一般協(xié)議里有“交付條件以最終規(guī)劃或最終確定的示意圖為準(zhǔn)”類(lèi)似的字眼，購(gòu)房者在簽訂合同的時(shí)候需謹(jǐn)慎。一旦簽訂，即使開(kāi)發(fā)商存在不實(shí)宣傳、虛假宣傳或者欺詐宣傳的情況，在維權(quán)時(shí)也會(huì)存在一定的障礙。