8月11日，中國(guó)人民銀行宣布，決定完善人民幣兌美元匯率中間價(jià)報(bào)價(jià)。人民幣兌美元匯率中間價(jià)報(bào)價(jià)出現(xiàn)罕見下跌。隨后央行出手干預(yù)匯市，人民幣匯率企穩(wěn)，在這一輪人民幣匯率過山車行情中，感受最敏感的行業(yè)之一正是房地產(chǎn)行業(yè)。在近期房企半年報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上，人民幣匯率話題成為不少房企討論的重點(diǎn)，不少房企開始融資并從海外轉(zhuǎn)向國(guó)內(nèi)。

房地產(chǎn)發(fā)生微妙變化

從2005年7月21日啟動(dòng)人民幣匯率改革以來，人民幣在不到10年時(shí)間里持續(xù)升值，兌美元匯率接連跨越“8時(shí)代”“7時(shí)代”，去年年末，人民幣“破六”預(yù)期越來越強(qiáng)烈。

然而，人民幣單邊上漲的軌跡在今年被打破，今年2月25日，人民幣即期匯率忽然毫無預(yù)期發(fā)生暴跌，當(dāng)日下挫282點(diǎn)。2月28日，人民幣兌美元即期匯率開盤后再度發(fā)生大跌，一度暴跌超過500點(diǎn)，盤中最低觸及6.1808，跌幅達(dá)0.86%。國(guó)家外匯管理局公開表示，人民幣此次兌美元急速貶值“屬于正常波動(dòng)，不必過分解讀”。

人民幣匯率波動(dòng)最為引人關(guān)注的要數(shù)今年8月，8月11日，中國(guó)人民銀行宣布，決定完善人民幣兌美元匯率中間價(jià)報(bào)價(jià)。人民幣兌美元匯率中間價(jià)報(bào)6.2298，較前一交易日(8月10日)中間價(jià)6.1162貶值1136個(gè)基點(diǎn)。降幅達(dá)1.86%，距離2%的跌停幅度僅一步之遙，創(chuàng)歷史之最。

針對(duì)過去兩日人民幣兌美元中間價(jià)連續(xù)貶值近3.5%，中國(guó)人民銀行官方網(wǎng)站9月5日發(fā)布消息，中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)周小川在二十國(guó)集團(tuán)(G20)財(cái)長(zhǎng)和央行行長(zhǎng)會(huì)議上表示，目前人民幣兌美元匯率已經(jīng)趨于穩(wěn)定。與此同時(shí)，近期央行數(shù)度出手，在外匯市場(chǎng)直接干預(yù)的同時(shí)，還推出“遠(yuǎn)期售匯需交20%風(fēng)險(xiǎn)保證金”等限制做空套利的舉措，人民幣匯率方止跌回漲。

從貶值到企穩(wěn)，人民幣一舉一動(dòng)在過去一個(gè)月來成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)，盡管對(duì)于人民幣未來走勢(shì)如何目前仍存在不確定性，不過可以肯定的是，對(duì)這一切感受最敏感的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)生微妙變化。

融資轉(zhuǎn)向國(guó)內(nèi)

對(duì)于長(zhǎng)期借海外低成本融資的房企而言，人民幣貶值使房企低成本海外融資逆轉(zhuǎn)。

過去幾年中，在人民幣升值及美國(guó)量化寬松政策之下，房地產(chǎn)企業(yè)在海外市場(chǎng)融資到大量的低成本的美元，而房地產(chǎn)企業(yè)獲得的收入又是持續(xù)升值的人民幣。這樣，這些房地產(chǎn)企業(yè)就可能坐享人民幣升值的額外好處。

隨著在港上市房企逐漸增多，海外融資比例不斷提高。如果人民幣每年升值3%-5%，變相每年就可少還3%-5%的利息，同時(shí)，又可從海外獲得比國(guó)內(nèi)融資市場(chǎng)成本低得多的資金。

中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，去年前10月，10家標(biāo)桿房企共計(jì)融資1111.5億元，其中海外融資740.14億元，占融資總額的66.6%，而到了今年，房企海外融資暴跌，前3月完成海外融資總額僅453億美元，同比2014年一季度的172億美元暴跌73.7%。

事實(shí)上，人民幣近期波動(dòng)也引發(fā)房企強(qiáng)烈關(guān)注，在近期房企半年報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上，人民幣匯率話題成為不少房企討論的重點(diǎn)。一位在港上市的內(nèi)地房企財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人向京華時(shí)報(bào)記者表示，人民幣匯率波動(dòng)，對(duì)于企業(yè)海外融資成本帶來新的挑戰(zhàn)，公司正在密切關(guān)注匯率走勢(shì)，目前已經(jīng)準(zhǔn)備預(yù)案。

今年以來的降準(zhǔn)、降息等一系列政策，令國(guó)內(nèi)融資環(huán)境日趨寬松，同時(shí)境外融資成本提高。今年上市房企的境內(nèi)融資規(guī)模出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：年內(nèi)已經(jīng)有超過60家上市房企(包括港股)在內(nèi)地通過公司債融資，預(yù)期融資高達(dá)2500億元，2014年全年只有15家融資成功，金額只有235億元。

對(duì)于房?jī)r(jià)影響有限

一位業(yè)內(nèi)專家表示，人民幣匯率下跌直接縮小了“利差”空間，使得這些資金投資的相關(guān)資產(chǎn)價(jià)格下跌。房地產(chǎn)市場(chǎng)正是“熱錢”最熱衷的地方。

人民幣貶值將刺破中國(guó)房地產(chǎn)泡沫——持有此類觀點(diǎn)的人，通常會(huì)拿出這樣一個(gè)證據(jù)：自2005年以來，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格連續(xù)上漲的9年，正是人民幣持續(xù)升值的9年。

對(duì)于這一的說法，明源地產(chǎn)研究院艾振強(qiáng)并不認(rèn)同。他表示，樓市價(jià)格的變化受多重因素的影響，人民幣貶值只是其中之一，何況在過去十年時(shí)間里，房地產(chǎn)一直處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，供需關(guān)系的不平衡對(duì)價(jià)格的影響更大。其次才是人民幣升值的影響——由于看好人民幣資產(chǎn)帶來的匯率升值和資產(chǎn)升值的雙重紅利，大量外資進(jìn)入中國(guó)。房產(chǎn)是外資進(jìn)入比較便利的投資品種，所以成為外資扎堆的領(lǐng)域。

艾振強(qiáng)認(rèn)為，盡管以“去投資化”為目的的房地產(chǎn)調(diào)控已持續(xù)多年，甚至“限外令”也一度推出，但海外資本仍然通過各種渠道進(jìn)入國(guó)內(nèi)樓市。據(jù)統(tǒng)計(jì)，海外資本主要以基金的形式進(jìn)入國(guó)內(nèi)樓市，一、二線城市的商業(yè)地產(chǎn)是其青睞的對(duì)象。多家機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，2008年國(guó)際金融危機(jī)后，外資在寫字樓市場(chǎng)的主流地位曾一度讓位于內(nèi)資，但從2010年底開始，外資又有回流之勢(shì)。

突如其來的人民幣貶值很可能會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)國(guó)人為求財(cái)富保值而購(gòu)買海外房地產(chǎn)的熱情。世邦魏理仕報(bào)告顯示，中國(guó)投資者海外投資的廣度和影響力正在不斷擴(kuò)大。2015年上半年，中國(guó)投入到海外商業(yè)地產(chǎn)的投資額同比增長(zhǎng)約46%，達(dá)66億美元，在所有投向海外的亞洲資本中占比超過1/3。中國(guó)投資者對(duì)于美國(guó)及澳大利亞商業(yè)地產(chǎn)的投資在快速增長(zhǎng)。2015年上半年，中國(guó)資本流入美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的總投資額高達(dá)36.76億美元，已超過2014年全年(19.62億美元)的1.5倍。