本月初，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上傳出了調(diào)降項(xiàng)目資本金比例的消息，被認(rèn)為是增加有效的投資、降低投資的門檻的重要措施。昨日（9月14日），中國(guó)政府網(wǎng)公布了《關(guān)于調(diào)整和完善固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金制度的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）。

記者注意到，在降低城市和交通基礎(chǔ)設(shè)施以及玉米深加工項(xiàng)目資本金比例之外，《通知》對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目作了明確規(guī)定，雖然保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目并不在獲益范圍內(nèi)，但“其他項(xiàng)目由30%調(diào)整為25%”。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)專家表示，中高端住房項(xiàng)目、辦公樓、商業(yè)用房項(xiàng)目等均包含在《通知》所說(shuō)的“其他項(xiàng)目”之列，尤其是中高端住房項(xiàng)目將是這一政策的最大受益者，該政策向改善性住房項(xiàng)目釋放了積極信號(hào)。

6年后再降資本金比例

“房地產(chǎn)投資的下滑對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的整體拖累作用非常的明顯。”中國(guó)人民大學(xué)教授劉元春對(duì)記者表示，“下半年房地產(chǎn)復(fù)蘇的速度，左右著中國(guó)經(jīng)濟(jì)本輪觸底反彈的時(shí)點(diǎn)和反彈的模式。”

然而，近期房地產(chǎn)方面的數(shù)據(jù)并不樂(lè)觀：今年前8個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資61063億元，同比名義增長(zhǎng)3.5%，增速比1至7月份回落0.8個(gè)百分點(diǎn)，回落幅度比1至7月份擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)——這是2009年以來(lái)的最低水平。

業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，在宏觀經(jīng)濟(jì)疲軟的態(tài)勢(shì)下，無(wú)論是固定的資產(chǎn)投資還是房地產(chǎn)投資，增速都在放緩，這引起了行業(yè)一定的焦慮。

早在2009年，眾多的利好房地產(chǎn)市場(chǎng)的措施中，有一條和本次《通知》中的措施可以類比，即“普通商品住房項(xiàng)目投資的最低資本金比例從2004年的35%調(diào)低至20%，其他項(xiàng)目也降低至30%”。

按照2008年3萬(wàn)億元的房地產(chǎn)投資的數(shù)據(jù)測(cè)算，這一措施至少釋放了3000億元資金。而今年截至目前的投資額已經(jīng)超過(guò)6萬(wàn)億元，即使調(diào)降幅度僅為5%，對(duì)應(yīng)的資金規(guī)模也不可小覷。

業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，對(duì)于《通知》中的“其他項(xiàng)目”來(lái)說(shuō)，通過(guò)降低注資資本金的門檻，能夠促使相關(guān)房企在企業(yè)設(shè)立和財(cái)務(wù)成本節(jié)約方面產(chǎn)生利好效應(yīng)。

改善型項(xiàng)目受政策呵護(hù)

那么本次受益的“其他項(xiàng)目”主要包括哪些？業(yè)內(nèi)專家介紹，應(yīng)該包括非保障房和普通住房項(xiàng)目，實(shí)際上主要是中高端項(xiàng)目。這些項(xiàng)目戶型一般在120平方米以上，銷售均價(jià)超過(guò)城市房產(chǎn)均價(jià)兩倍的水平，同時(shí)項(xiàng)目的地段優(yōu)勢(shì)、裝修等都是非普通住房類型。此外，“其他項(xiàng)目”中也包括辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房等商業(yè)地產(chǎn)。

業(yè)內(nèi)專家分析稱，本次調(diào)降資本金比例，保障房和普通住房項(xiàng)目不在其中，這一方面是因?yàn)榇祟愴?xiàng)目之前已經(jīng)有政策優(yōu)惠，另一方面也是在向改善性項(xiàng)目釋放積極信號(hào)。

中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜告訴記者，隨著我國(guó)人口出生率的逐漸下降，預(yù)計(jì)到2020年以后，我國(guó)商品房的剛性需求將逐步降低，住宅市場(chǎng)將逐步向改善性需求轉(zhuǎn)變，到2025年改善性需求將超過(guò)剛性需求。

在今年的政府工作報(bào)告中，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)明確提出支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展——這是2009年后首次明確“支持改善性住房需求”。

隨后多部委聯(lián)合出臺(tái)的樓市新政也被認(rèn)為聚焦改善性住房需求。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，這些政策釋放后，鼓勵(lì)了此類房地產(chǎn)企業(yè)去庫(kù)存，回籠資金。專家表示，調(diào)低房地產(chǎn)資本金的要求，某種程度上會(huì)使得房企可用資金開(kāi)始增加，在一定程度上等于“解放”了房企內(nèi)部的一部分資金。加上前期去庫(kù)存回籠資金，本次資本金管制放松，可以鼓勵(lì)這部分房地產(chǎn)企業(yè)積極地拿地和投資，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)積極補(bǔ)庫(kù)存、維持供求平衡等都有積極的意義。

此次調(diào)整，除了前述對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響，總體上圍繞優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，對(duì)2009年確定的固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例及相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了完善，合理降低投資門檻，有利于提高投資能力，增加有效投資，加快補(bǔ)上公共產(chǎn)品、公共服務(wù)及其他發(fā)展“短板”，通過(guò)改革促進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整和民生改善。

此次調(diào)整主要堅(jiān)持了三項(xiàng)原則。一是總體調(diào)低。除產(chǎn)能嚴(yán)重過(guò)剩行業(yè)外，其他項(xiàng)目的最低資本金比例總體調(diào)低5%。二是有扶有控。適度調(diào)低有利于增加有效投資行業(yè)領(lǐng)域的項(xiàng)目資本金比例，比如，關(guān)系國(guó)計(jì)民生的港口、沿海及內(nèi)河航運(yùn)、機(jī)場(chǎng)項(xiàng)目，鐵路、公路、城市軌道，以及玉米深加工等項(xiàng)目。

同時(shí)，城市地下綜合管廊和急需的停車場(chǎng)項(xiàng)目，以及經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)、情況特殊的國(guó)家重大項(xiàng)目的資本金比例可比規(guī)定比例再適當(dāng)減低。三是獨(dú)立審貸。金融機(jī)構(gòu)要按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)原則獨(dú)立審貸，切實(shí)防范金融風(fēng)險(xiǎn)。