在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，開發(fā)商往往是基于對市場的預(yù)判，制定應(yīng)對未來競爭的產(chǎn)品策略。而互聯(lián)網(wǎng)及大數(shù)據(jù)技術(shù)極大地降低數(shù)據(jù)收集的難度，使商業(yè)預(yù)測變得更加便捷和準(zhǔn)確。如今，市場信息更加公開透明，目標(biāo)客戶特征更加具體和多元化，項目同質(zhì)化現(xiàn)象越趨嚴重，市場競爭越來越激烈，同時，開發(fā)創(chuàng)新的難度也加大。仲量聯(lián)行華南區(qū)戰(zhàn)略顧問部總監(jiān)招錫祥近日在《“互聯(lián)網(wǎng)+”在商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)用的新趨勢》論壇上表示，為應(yīng)對互聯(lián)網(wǎng)帶來的挑戰(zhàn)，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)轉(zhuǎn)變開發(fā)思維，增強項目競爭力。

商業(yè)地產(chǎn)面臨第三次工業(yè)革命

縱觀人類歷史，所有新技術(shù)的誕生都帶來巨大的行業(yè)挑戰(zhàn)。第一次工業(yè)革命是機器取代人力，第二次工業(yè)革命是全面應(yīng)用電力，第三次工業(yè)革命是互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)對傳統(tǒng)行業(yè)的顛覆。為應(yīng)對互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)帶來的競爭，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)者必須轉(zhuǎn)換開發(fā)思維，要認識互聯(lián)網(wǎng)及其給商業(yè)地產(chǎn)業(yè)帶來的挑戰(zhàn)與機遇。

“互聯(lián)網(wǎng)+”的本質(zhì)是產(chǎn)業(yè)融合、合作與共贏，以往我們關(guān)注技術(shù)的革新如何加強行業(yè)的競爭力，而現(xiàn)在行業(yè)要發(fā)展就必須關(guān)注合作與共贏。“我們正從IT時代進入DT時代，即從信息技術(shù)時代進入數(shù)據(jù)技術(shù)時代，IT時代是以自身競爭力為中心，而DT時代是以提高客戶的競爭力為核心”，招錫祥表示，未來核心競爭力就是如何幫助客戶，以達致共贏。關(guān)鍵就在于如何利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、利用數(shù)據(jù)技術(shù)去提供一個更有創(chuàng)造性的平臺。

大數(shù)據(jù)在商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)用

過去5年移動互聯(lián)網(wǎng)發(fā)生了巨大的變化，智能手機的普及、移動定位服務(wù)技術(shù)的推廣、手機軟件的發(fā)展、大數(shù)據(jù)及云計算技術(shù)的應(yīng)用，促使互聯(lián)網(wǎng)的平臺逐漸搭建起來。這僅僅是一個開始，IT公司正在探索要怎么利用這些數(shù)據(jù)。如果有人可以更快地運用數(shù)據(jù)作出決策，他將成為行業(yè)的領(lǐng)先者。

仲量聯(lián)行研究顯示，大數(shù)據(jù)在國外其實已經(jīng)廣泛應(yīng)用。美國折扣零售商塔吉特（Target）通過收集和分析客戶端消費記錄，可以預(yù)測出女性顧客的預(yù)產(chǎn)期，并在孕期的每個階段給客戶寄送相應(yīng)的優(yōu)惠券，從而創(chuàng)造出更高的銷售營業(yè)額。這就是商場的運營商在“互聯(lián)網(wǎng)+”的應(yīng)用方向，最終促使經(jīng)營商和服務(wù)供應(yīng)商可以有更好的營業(yè)額。商場租戶有更好的業(yè)績，也就帶動了商場租金的提升。

另外一種國外的大數(shù)據(jù)技術(shù)運用就是在商場鋪設(shè)智能感應(yīng)地板，這種地板可以記錄客戶進入商場的移動軌跡、不同時段的客流分布。消費者何時進來、在何處消費，商鋪的客單價、轉(zhuǎn)化率，都可以變成數(shù)據(jù)。在商場運營中，如果可以收集到這樣的信息，運營商將可以更好地了解租戶的經(jīng)營狀況，這樣的數(shù)據(jù)支持為優(yōu)化商場運營和更好地服務(wù)最終的消費者做了很好的鋪墊。

在國內(nèi)，百度慧眼可以通過GPS（全球定位系統(tǒng)）獲取移動終端用戶的位置信息，從而獲取實時的區(qū)域人口數(shù)量及分布情況、動態(tài)客群分布，包括常駐和流動居民數(shù)量及密度分布、購物移動軌跡、通勤人員交通動線。百度慧眼通過與移動應(yīng)用軟件平臺的信息交互，收集到的個人信息及移動軌跡將構(gòu)成更加全面的個人畫像，這些數(shù)據(jù)將幫助開發(fā)商更快獲得客群特征及區(qū)域分布的信息。

目前，大數(shù)據(jù)的運用主要集中在運營管理、招商推廣中。未來，大數(shù)據(jù)將實現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈中運用，逐漸應(yīng)用在前期策劃中。大數(shù)據(jù)在前期策劃的運用將會有更加廣闊的發(fā)展空間，它將幫助開發(fā)商更好地去拿地、做投資決策。

互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)將成開發(fā)商的必要工具

大數(shù)據(jù)極大地提高了我們的工作效率。例如，以往需要用80%的時間收集數(shù)據(jù)，再用20%的時間去解讀；但現(xiàn)在的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)極大地節(jié)省了收集數(shù)據(jù)的時間，僅用20%的時間就足以收集數(shù)據(jù)，就有80%的充足時間去解讀數(shù)據(jù)。然而大數(shù)據(jù)只是一種提高信息預(yù)測的效率工具，它無法代替人類去制定策略。

首先，大數(shù)據(jù)無法讀懂人性中的復(fù)雜因素，也無法取代人類的獨創(chuàng)性和創(chuàng)造力。大數(shù)據(jù)能觀測到現(xiàn)有的行為、習(xí)慣，但并不能觀測到人類內(nèi)在的情感、文化等需求。其次，企業(yè)決策及策略難以被數(shù)據(jù)所識別和預(yù)測。這就需要專業(yè)人士去理解、解讀數(shù)據(jù)帶給我們的信息，需要以專業(yè)人士的行業(yè)積累和專業(yè)觸覺做出判斷，用前瞻的視野預(yù)見未來的需求，這就是行業(yè)專家未來的價值。商業(yè)地產(chǎn)要差異化，必須更加專業(yè)化、人性化和創(chuàng)新化。

在未來的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)將作為開發(fā)商的一個必要的工具。開發(fā)商通過大數(shù)據(jù)提高信息的獲取和預(yù)測效率，回歸和深入挖掘客戶的需求、企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略需求，基于行業(yè)的專業(yè)視野和判斷，為客戶和企業(yè)開創(chuàng)革新的生活和辦公環(huán)境。