央行上?？偛拷展嫉臄?shù)據(jù)顯示，受商業(yè)銀行集中放貸影響，8月全市本外幣個(gè)人住房貸款增加192.6億元，創(chuàng)近三年個(gè)人住房貸款月增量新高。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從多家房地產(chǎn)中介了解到，目前上海市中心的樓盤去化率非常高，一些大型房屋中介手中的房源都十分緊缺。今年以來，上海內(nèi)環(huán)以內(nèi)的房價(jià)上升約15%，個(gè)別樓盤升幅更高。

值得注意的是，雖然住宅市場迎來“金九銀十”行情，但商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)卻疲軟乏力。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪獲悉，部分三、四線城市銀行已停止發(fā)放商辦類房屋貸款，有些銀行甚至停止向開發(fā)商提供開發(fā)貸。盡管上海地區(qū)尚未出現(xiàn)停貸，但銀行方面普遍認(rèn)為目前上海商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)偏大，需嚴(yán)控借款人審核等信息。

8月滬上樓市淡季不淡

央行上?？偛繑?shù)據(jù)顯示，受商業(yè)銀行集中放貸影響，8月份全市本外幣個(gè)人住房貸款增加192.6億元，創(chuàng)近三年個(gè)人住房貸款月增量新高，環(huán)比和同比分別多增60.7億元和150.5億元，其中二手房貸款增加111.2億元，同比多增90.7億元。“8月上海樓市成交表現(xiàn)走出了淡季不淡的行情。”上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級經(jīng)理盧文曦接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，一般而言，以往這樣的成交量是金九銀十的量；尤其是二手房，表現(xiàn)比新房市場更為強(qiáng)勁些。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至上周末（9月13日），一線城市今年新房成交3317.6萬平方米，累計(jì)同比增加46.9%；一線城市二手房成交4032.1萬平方米，累計(jì)同比增加84.8%。其中，上海新房市場成交920.4萬平方米，累計(jì)同比增加61.8%；二手房方面，今年1~8月，上海共成交22.05萬套，累計(jì)同比增加95.7%。

盧文曦指出，當(dāng)前市場有90%以上的客戶需要辦理貸款業(yè)務(wù)，隨著整體樓市銷售火熱，貸款量也有所增加。預(yù)計(jì)隨著“金九銀十”行情的到來，信貸資金還會呈穩(wěn)步向上的走勢。

不過，上海鏈家研究部總監(jiān)陸騎麟告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，今年個(gè)人房貸增量再創(chuàng)新高的可能性并不大。

“房貸的發(fā)放需要一定的周期，由此估計(jì)8月的貸款主要應(yīng)該是5~6月份成交的房源，而這個(gè)期間的成交量也是相對最高的。”陸騎麟指出，后期成交量超過5~6月份的可能性并不大；另外，年底銀行貸款額度應(yīng)該會相應(yīng)收緊，因此再放量也較困難。

商辦類房屋等尚未停貸

盡管住宅市場迎來“金九銀十”行情，但商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)卻依然疲軟乏力。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，9月上半月（截至14日），商鋪市場共銷售3.6萬平方米，同比減少5.3%。由于銷售疲軟，庫存仍在向上攀升，去化周期為72.1個(gè)月。

有消息人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，部分三四線城市銀行已停止發(fā)放商辦類房屋貸款，有些銀行甚至已停止向開發(fā)商提供開發(fā)貸。

記者采訪多家銀行發(fā)現(xiàn)，目前上海地區(qū)商辦類房屋貸款以及開發(fā)貸尚未出現(xiàn)停貸，但銀行方面普遍認(rèn)為需要嚴(yán)控借款人審核、貸款比例以及房源區(qū)域。

盧文曦表示，地方政府希望通過引進(jìn)商業(yè)項(xiàng)目增加稅收，因此大量供應(yīng)商業(yè)土地，供過于求造成庫存壓力巨大。“本來商業(yè)地產(chǎn)就困難，如果資金跟不上就更麻煩了。”克而瑞上海機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)薛建雄對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，目前商業(yè)地產(chǎn)只能通過自營或出租等方式來維持，能收到錢就行。

數(shù)據(jù)顯示，截至2014年末，上海人均商業(yè)面積2.5平方米，超過紐約、香港和巴黎。此外，截至今年6月末，上海房地產(chǎn)貸款余額1.4萬億。1~6月，商用地產(chǎn)凈增169億元，占所有房地產(chǎn)貸款9成。

盧文曦指出，商鋪風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn)，個(gè)人投資客入市須謹(jǐn)慎。從上海地區(qū)來看，當(dāng)前商鋪交易量近8成集中在外環(huán)以外。盡管人口外遷是趨勢，但是也需要看到，外圍區(qū)域產(chǎn)品以剛需為主，區(qū)域消費(fèi)力并不強(qiáng)。“現(xiàn)在很多商業(yè)中心動輒10萬元/平方米起，而且走中高端路線，和周邊的消費(fèi)力未必匹配。”盧文曦稱，很多外環(huán)外區(qū)域雖然交房了，但有大量空置房源，人氣不足，即便營業(yè)也面臨騎虎難下的困局。而且很多大型商業(yè)中心也有散售的商鋪，但位置和業(yè)主自持部分差很多。商鋪一街之隔就會產(chǎn)生客流上的巨大差異，所以能否有穩(wěn)定的租金是需要考察的第一步。