車間放在園區(qū)、研發(fā)辦公室安在市區(qū),深圳一些企業(yè)主正在作出不一樣的企業(yè)物理空間的探索。比如,深圳航瑞公司負(fù)責(zé)人王晨光就沒有將研發(fā)辦公室放在配套設(shè)施更光鮮、租金也高昂的市區(qū),而是落在了車間附近的園區(qū)。
王晨光去年將2000平方米的車間放到寶安區(qū)一個產(chǎn)業(yè)園區(qū),經(jīng)常接待客戶的研發(fā)辦公室也放在附近。“園區(qū)開的租金價格不到非園區(qū)的一半,而且配套服務(wù)也在改善。此外,工廠就在旁邊,技術(shù)人員去車間很方便。”他告訴《第一財經(jīng)日報》記者。
王晨光們正在受益于深圳產(chǎn)業(yè)園區(qū)的轉(zhuǎn)型升級。產(chǎn)業(yè)園區(qū)在深圳的地位顯而易見:數(shù)據(jù)顯示,當(dāng)?shù)乜萍夹蜕鲜泄局?5%來自園區(qū)。
這些園區(qū)以前是靠硬件和地方政策招商,現(xiàn)在這方面的差異越來越小,競爭力開始日益體現(xiàn)在軟實力上,即配套的服務(wù)體系。當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)園區(qū)開始完善配套服務(wù),尤其是原關(guān)外密密麻麻的廠房中間開始出現(xiàn)寫字樓,并試圖突破依賴租金的單一盈利模式。
最近,深圳也正在籌備產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展促進(jìn)會。發(fā)起人之一郭宏偉介紹,該組織除了充當(dāng)招商引資服務(wù)的平臺,還將成立專項基金,加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的造血功能。
配套設(shè)施相差甚遠(yuǎn)
王晨光的公司主營業(yè)務(wù)是物流設(shè)備和物流系統(tǒng)集成。在他看來,該工業(yè)園的交通還算方便。“我們公司30位員工中一半以上都是工程師,他們大多不住宿舍,而是在外居住。這一兩年來,直達(dá)的公交線路開通了,旁邊新增一條高速路,去廣州和佛山等地拜訪客戶都很方便。”
據(jù)深圳市科創(chuàng)委統(tǒng)計,目前該市大大小小的產(chǎn)業(yè)園區(qū)數(shù)量已經(jīng)超過了3600家,還有一些小型的產(chǎn)業(yè)園區(qū)未納入統(tǒng)計范疇。
郭宏偉也是深圳市創(chuàng)新企業(yè)育成研究院院長。他對本報記者解釋:“這里指的是微觀的產(chǎn)業(yè)園區(qū),一個園區(qū)少則二三十家企業(yè),多的有三四百家企業(yè)。這些產(chǎn)業(yè)園區(qū)有獨(dú)立的管理機(jī)構(gòu),負(fù)責(zé)提供水電和停車服務(wù)等。”
眾多園區(qū)的發(fā)展并不均衡。在原關(guān)外,不少工業(yè)園區(qū)遠(yuǎn)離地鐵口,廠房密密麻麻,生活不便利,沒有寫字樓。即便在同一個區(qū)域,不同園區(qū)的配套設(shè)施也相差甚遠(yuǎn)。
郭宏偉以國家級產(chǎn)業(yè)園南山區(qū)高新園為例:“高新園里大概有300家小的園區(qū)。南區(qū)每平方米的租金在120元左右,中區(qū)為100元,北區(qū)只有80元,比南區(qū)少了1/3。”南區(qū)臨近地鐵口,并且附近有虛擬產(chǎn)業(yè)園,員工下班后可以就近去參加在職學(xué)歷培訓(xùn),企業(yè)則可以與周邊的研究院合作,各掏一部分資金建立實驗室。
出租不如過去容易
1992年和2004年,深圳分別經(jīng)歷了兩次農(nóng)村城市化改造,農(nóng)村集體所有制土地全面轉(zhuǎn)為國有,廠房也大量涌現(xiàn)。
郭宏偉是當(dāng)?shù)卦缙诘?ldquo;拓荒者”之一,見證了諸多變化。他回憶二十多年前的情形時說,當(dāng)時沙井等地周邊都是廠房,引進(jìn)外資是件輕而易舉的事。“原來引進(jìn)的多是三來一補(bǔ)企業(yè),需要的廠房面積大,樓房都是整棟整棟地出租。”
但是好時光一去不復(fù)返。近年來,由于用工成本的大幅上漲,不少利潤微薄的企業(yè)紛紛搬離深圳。此外,技術(shù)型企業(yè)比例的加大也導(dǎo)致廠房不那么好租了。郭宏偉說:“技術(shù)型企業(yè)需要的廠房面積不大。舉例來說,一家高新技術(shù)企業(yè)如果一年產(chǎn)值做到六七千萬元,可能只需要1500平方米的廠房。”
現(xiàn)在空置的廠房并不罕見。在原關(guān)外廠房集中的部分區(qū)域,招租的小廣告隨處可見。龍華新區(qū)觀瀾一家生產(chǎn)手機(jī)周邊配件的企業(yè)主告訴本報記者,手頭有一棟兩層的廠房空置快半年了,一直找不到工廠進(jìn)駐。
寶安區(qū)一個園區(qū)管理人士對本報記者表示,他們的產(chǎn)業(yè)園廠房空置率約為10%,跟其他區(qū)域的園區(qū)相比這個數(shù)字算是低的了。
目前,寶安區(qū)駿豐工業(yè)園一棟十層的廠房已經(jīng)改造成寫字樓,一眼看上去和繁華市區(qū)的寫字樓并無太大區(qū)別。但是引進(jìn)企業(yè)已經(jīng)成為駿豐工業(yè)園負(fù)責(zé)人之一楊繼斌頭疼的問題。“我們的初衷是要引進(jìn)一些高端的產(chǎn)業(yè)和企業(yè),這些企業(yè)看重周邊環(huán)境等軟實力,因為它們的員工很在意生活配套和交通便利性。”
上述寫字樓大約能容納80家中小企業(yè)。每平方米的租金在20元~30元,不到周邊繁華區(qū)域的一半,但是一年多以來,只有十多家科技型企業(yè)進(jìn)駐,包括新材料和電子行業(yè)等。
遭遇招商煩惱的不止上述一家。星河產(chǎn)業(yè)投資運(yùn)營有限公司常務(wù)副總經(jīng)理郭智煒告訴本報記者,園區(qū)要招到合適的企業(yè)并不簡單。
星河集團(tuán)投資的產(chǎn)業(yè)園區(qū)星河WORLD位于龍崗區(qū),建筑面積計劃達(dá)到160萬平方米。其中寫字樓部分建筑面積為75萬平方米,目前已經(jīng)建好11萬平方米,主要引進(jìn)金融、高科技和文化創(chuàng)意等產(chǎn)業(yè)。
在他們的規(guī)劃中,該產(chǎn)業(yè)園區(qū)將更趨于一個綜合服務(wù)區(qū),囊括居住、生活、購物、休閑等功能。入駐星河WORLD創(chuàng)客世界的創(chuàng)客將可享受“首年免租、第二年減半、第3年減免30%租金”的優(yōu)惠。郭智煒說:“目前只推出了一棟樓,大約5萬平方米,其中租出去的面積占60%,約有50家企業(yè)進(jìn)駐。”
園區(qū)修煉內(nèi)功
產(chǎn)業(yè)園區(qū)開始被迫出手,提升自身的服務(wù)能力。楊繼斌從去年開始就一直忙著將園區(qū)從統(tǒng)一的廠房區(qū)域重新劃分,區(qū)分為研發(fā)區(qū)、生活配套區(qū)和生產(chǎn)倉儲區(qū)。進(jìn)駐的企業(yè)可以將車間放在生產(chǎn)區(qū)域,寫字間則放在研發(fā)區(qū)。
高新技術(shù)企業(yè)是他們瞄準(zhǔn)的對象,但是并非所有的高科技企業(yè)都能進(jìn)駐。楊繼斌希望引進(jìn)一個產(chǎn)業(yè)鏈條上的上下游企業(yè),彼此有業(yè)務(wù)往來。
深圳綜合開發(fā)研究院副院長曲建對本報記者表示,目前已經(jīng)出現(xiàn)了四代產(chǎn)業(yè)園,勞動密集型產(chǎn)業(yè)是第一代、第二代產(chǎn)業(yè)園區(qū)的內(nèi)容,大部分是為藍(lán)領(lǐng)做的簡單配套,而第三、第四代園區(qū)已經(jīng)進(jìn)入知識密集和技術(shù)密集時代,從“制造”到“智造”,配套服務(wù)體系應(yīng)該更加完善,內(nèi)涵也應(yīng)該更加廣泛。
未來收入不再以租金為主
雖然目前日常運(yùn)作仍是依靠租金收入,但郭智煒相信未來為園區(qū)企業(yè)提供服務(wù)賺取的收入占總收入的比重會越來越大,“比如打造O2O平臺,通過企業(yè)線上下單,線下為其提供服務(wù)和商品等盈利。”
郭智煒補(bǔ)充道,同時也將在園區(qū)中尋找發(fā)展成熟的企業(yè),幫助它們上市,或是通過租金或真金白銀去置換初創(chuàng)型企業(yè)的股權(quán)。
深圳已經(jīng)成立專項基金,補(bǔ)助入駐企業(yè)。王晨光正在向當(dāng)?shù)貐^(qū)政府申請補(bǔ)貼。“一般是成長性好的企業(yè)才有資格申請。寫字樓一平方米最高可以補(bǔ)貼20元,面積不超過500平方米,持續(xù)兩三年,以便初創(chuàng)企業(yè)順利度過孵化期。”
王晨光租了700平方米的寫字間,租金28元/平方米·月。如果申請成功的話,500平方米之內(nèi)的面積每平方米只需要支付8元,這個數(shù)字讓他很滿意。“在附近非工業(yè)區(qū),差一點(diǎn)的寫字樓每平方米都在五六十元,好一點(diǎn)的要七八十元了。”
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