“盡管總需求下降，但是這個行業(yè)的企業(yè)很多，一個行業(yè)發(fā)展到最后有幾十家、幾百家，甚至有兩千家企業(yè)都了不起了，但是現(xiàn)在有幾萬家。”說這話的是恒大地產(chǎn)掌門人許家印，他在恒大2015年中期業(yè)績會上稱，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展機遇在于房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提高，房企將在優(yōu)勝劣汰中分化。
行業(yè)集中度提高過程中，“大魚吃小魚”的并購過程必不可少。恒大高層表示，重組是房地產(chǎn)的一個主旋律，2007年中國前十大房地產(chǎn)商在市場占有率方面不到10%，去年年底到了17%。
今年以來，不只是恒大，整個房地產(chǎn)行業(yè)的并購重組案都變得越來越密集。據(jù)Wind資訊統(tǒng)計，截至9月28日，2015年房地產(chǎn)行業(yè)并購案達到176宗，涉及金額1600億元，幾乎接近2014年全年行業(yè)的并購交易價值;2014年行業(yè)并購236宗，涉及并購標的物價值1768.09億元，同比增長率104.93%。
“大魚吃小魚”
隨著房地產(chǎn)行業(yè)整合加速，一些中小開發(fā)商開始逐漸退出房地產(chǎn)業(yè)務，選擇將股份出售給標桿房企。10月13日晚間，綠景中國地產(chǎn)發(fā)布公告稱，已與萬科的全資附屬公司W(wǎng)klandInvestmentsVLimited訂立認購協(xié)議，后者將按每股2.20港元的價格認購其3億股新股份，認購總價6.6億港元。交易完成后，萬科在綠景中國地產(chǎn)的持股比例將達17.81%。而綠景中國地產(chǎn)的實際控制人黃康境在該公司的持股比例將由73.03%下降為60.02%。
此舉意味著，近幾年在“同行”并購中鮮有動作的萬科，正在以手上的現(xiàn)金，換取未來合作或者業(yè)務擴張的機會。萬科總裁郁亮今年8月在萬科中期業(yè)績說明會上就曾表示，未來萬科還會加大(與其他開發(fā)商)合作的力度。
而之所以選擇“合作”，與土地資源有關。眾所周知，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以摘取土地、開發(fā)項目、銷售或運營物業(yè)獲取收益，保持規(guī)模增長，而2013年以來，重點城市土地供應特別是純住宅用地供給有限，加上參透了區(qū)域分化的品牌房企爭相回歸一線城市，讓這些城市地價居高不下。
萬科董秘譚華杰給出的一組數(shù)據(jù)顯示，今年上半年14個主要城市土地平均出讓地價同比上漲了42%，一線城市的地價占同期房價的比例高達60%，接近香港。對此，郁亮坦言，在地價高漲的情況下，如果不把風險分攤一下，壓力會很大。所以合作是必然趨勢，是抱團共同應對市場波動的方法。
而查閱半年報不難發(fā)現(xiàn)，綠景中國地產(chǎn)今年上半年除了發(fā)展現(xiàn)有的蘇州業(yè)務外，還收購了大量深圳及珠海地區(qū)主要位置的精品住宅、社區(qū)型購物中心及城市綜合用途物業(yè)，同樣收購了深圳某項目公司75%的股權。
“曲線”獲取土地或項目
10月14日，遠洋地產(chǎn)控股有限公司發(fā)布公告宣布，已正式簽署協(xié)議，認購中國資產(chǎn)規(guī)模最大的資產(chǎn)管理公司——中國華融資產(chǎn)管理股份有限公司股份，將成為中國華融在香港聯(lián)交所H股IPO的最大基石投資者。
據(jù)記者了解，成立于2012年的中國華融已于今年8月27日通過香港聯(lián)交所聆訊，計劃于10月底在香港聯(lián)交所主板掛牌上市。關于此次認購股份的原因，遠洋地產(chǎn)相關負責人對本報記者表示，未來金融及不良資產(chǎn)管理業(yè)務將具增長潛力及前景，本次基石投資可帶來極為理想的投資回報，符合遠洋地產(chǎn)的投資策略。
遠洋地產(chǎn)長期重點關注一、二線城市的土地市場，近年來逐步加大了房地產(chǎn)項目收購合作比例，今年新獲取項目中，超過70%的項目獲取方式為收購類。有業(yè)內(nèi)資深分析人士認為，遠洋地產(chǎn)之所以選擇與中國華融聯(lián)手，與土地和項目儲備有關。
針對房企密集并購的原因，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析，這與宏觀經(jīng)濟下行壓力增大有關，行業(yè)間正面臨優(yōu)勝劣汰。據(jù)他觀察，不僅如此，房企并購金額同比增幅出現(xiàn)快速上升，這意味著部分企業(yè)經(jīng)營壓力開始增大，在去庫存的壓力下，必須不斷出讓企業(yè)股權和項目股權。
值得一提的是，并購密集也從側面反映了房企運營模式正趨向成熟。嚴躍進認為，通過并購模式，能夠促進企業(yè)后續(xù)戰(zhàn)略層面更加理性，而非一味追求企業(yè)規(guī)模的擴大。房地產(chǎn)后續(xù)寡頭競爭格局在加大，傳統(tǒng)房企若不轉型，那么所走的路會越來越窄，如果無法適應行業(yè)發(fā)展，那么接受收購要約會成為越來越多房企的選擇。
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