自彩生活2014年6月30日上市之后,各物業(yè)管理公司爭先啟動(dòng)上市計(jì)劃。目前已有7家物業(yè)管理公司成功掛牌新三板 ,其中開元物業(yè)、丹田股份、東光股份、華仁物業(yè)等公司以高成長及特色發(fā)展,成為新三板的亮點(diǎn)物業(yè)管理公司。
此外,房企龍頭也開始扎堆涌入物業(yè)上市大軍,在中海地產(chǎn)旗下中海物業(yè)分拆上市成功后,萬科、綠城、碧桂園等一批業(yè)內(nèi)知名房企的物業(yè)管理公司正行進(jìn)在上市的路上。那么,為何這些大牌房企開始付出大量精力發(fā)展原本不起眼的物業(yè)?強(qiáng)推物業(yè)公司上市的背后隱藏著哪些“陽謀”?
陽謀一:上市謀市值
從目前行業(yè)競(jìng)爭格局來看,千億房企的競(jìng)爭暗潮洶涌,中海系、招商系、保利系、綠地等房企試圖通過重組形成“巨無霸”聯(lián)合體,爭奪未來行業(yè)老大的地位,競(jìng)爭異常激烈。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為,從未來行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)來看,樓市將逐步進(jìn)入存量房時(shí)代。對(duì)于房企來講,未來競(jìng)爭的重點(diǎn)一定是在存量房領(lǐng)域。而物業(yè)管理服務(wù)將成為存量房領(lǐng)域重點(diǎn)布局的市場(chǎng),也是品牌房企構(gòu)建大平臺(tái)不可或缺的重要砝碼。
以萬科為例,今年5月22日,萬科在深圳召開股東大會(huì),郁亮明確未來對(duì)包括物業(yè)在內(nèi)的萬億級(jí)多上市平臺(tái)控股集團(tuán)的目標(biāo)。不難看出,當(dāng)樓市進(jìn)入所謂的“白銀時(shí)代”后,萬科旨在發(fā)力物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域,通過子業(yè)務(wù)的估值來謀求集團(tuán)整體的市值規(guī)模。
在香港成功上市后,彩生活股價(jià)一路攀升,甚至市值超過花樣年,可見資本市場(chǎng)比較認(rèn)可物業(yè)公司的未來成長前景,甚至說物業(yè)管理行業(yè)已站在“風(fēng)口”,物業(yè)被當(dāng)做房企市值重建的平臺(tái)作用開始凸顯。
陽謀二:輕資產(chǎn)瘦身
近年來,房地產(chǎn)行業(yè)利潤率出現(xiàn)持續(xù)下滑成為“新常態(tài)”。盡管今年以來經(jīng)歷了一波樓市的小回暖,一二線城市的銷售火爆,但房企整體利潤率低于10%是不爭的事實(shí),不少房企在探索“輕資產(chǎn)”模式,以求降低成本。
“輕資產(chǎn)”模式指的是從賺取資產(chǎn)升值收益走向賺取增值服務(wù)收益,包括代工品牌溢價(jià)、物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營、其他衍生收益以及地產(chǎn)基金等多元地產(chǎn)金融服務(wù)過程中的提成收益。
張宏偉認(rèn)為,從物業(yè)管理的角度來看,由于樓市將逐步進(jìn)入存量房時(shí)代,購房者的需求將轉(zhuǎn)向品質(zhì)或增值服務(wù)的提升,這意味著在存量房市場(chǎng)領(lǐng)域物業(yè)公司大有所為,并且也有利于企業(yè)提升企業(yè)利潤率、規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
以彩生活為例,2011年其收入是1.47億元,2014年則達(dá)3.89億元;2011年的毛利僅0.69億元,2014年高達(dá)3.1億元。
陽謀三:擁抱互聯(lián)網(wǎng) +
業(yè)內(nèi)對(duì)于物業(yè)企業(yè)上市最看重其實(shí)是其盈利模式。對(duì)于房企來說,為了更好地把握好C端消費(fèi)者需求的接口,從而可以在此基礎(chǔ)上為客戶提供增值服務(wù),最終獲得增值服務(wù)收益,從而真正實(shí)現(xiàn)所謂的“互聯(lián)網(wǎng)+地產(chǎn)”,而非簡單的互聯(lián)網(wǎng)賣房。
從業(yè)主的需求來看,除了最基礎(chǔ)的安保需求外,醫(yī)療、養(yǎng)老、教育、就業(yè)等因素也是不容忽視的方面。張宏偉認(rèn)為,從物業(yè)公司增值服務(wù)收益來源來講,大體上可以分為三類:
第一類為社區(qū)增值服務(wù),包括生活超市、社區(qū)商圈、便民服務(wù)、O2O服務(wù)等。具體來說,物業(yè)公司構(gòu)建社區(qū)O2O平臺(tái),展開與社區(qū)周邊的商家合作,通過APP將商家引到線上,構(gòu)建社區(qū)一公里微商圈。隨后,物業(yè)公司可根據(jù)住戶年齡、性別、家庭成員構(gòu)成以及家庭基礎(chǔ)財(cái)務(wù)狀況等信息對(duì)用戶進(jìn)行精準(zhǔn)分類,并通過推送等形式將服務(wù)信息精準(zhǔn)呈現(xiàn)給住戶,物業(yè)公司在此基礎(chǔ)上獲得社區(qū)增值服務(wù)收入的分成。
第二類為社區(qū)增值外的附加服務(wù),比如小額貸款服務(wù)。包括提供買房首付貸、裝修貸等小額貸款服務(wù),為社區(qū)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈條上的商家提供小額貸款服務(wù)等等,物業(yè)公司可以在小額貸款服務(wù)過程中獲得息差收益。
此外,包括房屋買賣、房屋租賃、白領(lǐng)公寓、社區(qū)養(yǎng)老等運(yùn)營性物業(yè)的租金收益和資產(chǎn)本身的增值收益也可為物業(yè)企業(yè)帶來資產(chǎn)性收入。
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