周末，央行宣布“雙降”，房地產(chǎn)業(yè)似乎出現(xiàn)暖冬希望。

對(duì)此，偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示，宏觀經(jīng)濟(jì)疲軟，三季度GDP回落至6.9%，股市表現(xiàn)不佳，無(wú)疑是本次“雙降”的主要原因。但降準(zhǔn)加降息，隨著流動(dòng)性的增加，以及融資成本的降低，無(wú)疑將間接利好當(dāng)下樓市，尤其是對(duì)7月中下旬以來(lái)逐步降溫的房地產(chǎn)市場(chǎng)在一定程度上將起到刺激作用，樓市交易量持續(xù)降溫的勢(shì)頭有望逐步企穩(wěn)。

易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭也認(rèn)為，“雙降”之后，最大利好對(duì)象是樓市，當(dāng)前樓市處于回暖通道中，貨幣寬松與利率下降，將加碼刺激需求。

作為投資客來(lái)說(shuō)，相比住宅投資，商業(yè)地產(chǎn)投資的復(fù)雜程度更高，難度也更大，在“雙降”后，商地產(chǎn)投資該何去何從？

一線城市仍有投資機(jī)會(huì)

從目前來(lái)看，一、二線城市的辦公樓相對(duì)飽和，三、四線城市需求甚小。

對(duì)此，新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，雖然在這個(gè)背景下，錢便宜了，但商鋪和寫字樓市場(chǎng)還是存在些問(wèn)題。以辦公樓為例，從個(gè)人角度來(lái)說(shuō)，三、四線辦公樓的需求量非常少，很多企業(yè)不愿意到三、四線城市去，或者選擇租用幾個(gè)商鋪來(lái)辦公，這樣可以減少成本，縮減開(kāi)支，這種檔次比較高的辦公樓要商業(yè)貿(mào)易發(fā)達(dá)，要有金融的衍生服務(wù)，這在一、二線城市的需求可能比較大，但如果是在一個(gè)縣城或者地級(jí)市，需求就小，因此，辦公樓的地點(diǎn)、位置選取就顯得尤為重要。

此外，辦公樓的周邊配套一定與周邊服務(wù)密切相關(guān)，一定要與周邊的設(shè)施服務(wù)，物以類聚、人以群分，有辦公樓的地方，商業(yè)、貿(mào)易、金融、政務(wù)就必須要配套。

在香港有很多金融大廈，有些注冊(cè)會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所、評(píng)估機(jī)構(gòu)都在一起。區(qū)域集中在一起的布局最大限度地減少了辦公人群的時(shí)間成本，從而提升辦公效率。二、三、四線城市所有的金融機(jī)構(gòu)很分散，產(chǎn)權(quán)交易、事務(wù)所都不在一起，沒(méi)有集群優(yōu)勢(shì)，因此辦公樓市場(chǎng)就很難形成。

當(dāng)然，如果某一個(gè)城市打造了一個(gè)CBD，在一個(gè)三、四線城市，那可能會(huì)有機(jī)會(huì)，就買寫字樓來(lái)說(shuō)，可能單位投資者會(huì)多一點(diǎn)。

須找人口凈流入城市

對(duì)于商鋪來(lái)說(shuō)，傳統(tǒng)商鋪未來(lái)價(jià)值會(huì)越來(lái)越低，住宅小區(qū)商鋪，從購(gòu)物中心、百貨商場(chǎng)再到批發(fā)市場(chǎng)，整個(gè)商業(yè)體量人均面積非常高。

因此，在這種情況下，未來(lái)商鋪風(fēng)險(xiǎn)比較大，但新型購(gòu)物中心可能成為新型的城市商業(yè)中心，這些商鋪可能會(huì)有機(jī)會(huì)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前市場(chǎng)上除了一、二線城市的核心區(qū)域有穩(wěn)定的回報(bào)率之外，其他非核心區(qū)域的整體回報(bào)率都不高，有些地方還不到2%，甚至低于住宅。

在此種情況下，投資人所承受的壓力可想而知。因此，對(duì)于商鋪的投資就取決于未來(lái)升值空間，在此種情況下，一、二線相對(duì)于三、四線城市有一定的升值空間，這主要是由于一、二線城市的人口為凈流入。

升值源于城市配套的形成、人口的導(dǎo)入。只有整個(gè)區(qū)域的成熟，才能帶來(lái)價(jià)值提升。換句話說(shuō)，商鋪是要靠培養(yǎng)的。

目前看來(lái)，傳統(tǒng)商業(yè)中心還有一定競(jìng)爭(zhēng)力，但一些城市的商業(yè)中心已開(kāi)始衰退，這主要是源于這些區(qū)域的業(yè)態(tài)開(kāi)始逐漸被淘汰，受到了新型模式的沖擊，比如百貨，無(wú)錫恒隆廣場(chǎng)就是一個(gè)典型的例子，其整個(gè)主力店客流的減少，導(dǎo)致整體商業(yè)開(kāi)始衰退，進(jìn)而正片區(qū)域都開(kāi)始走下坡路。銷售額少了，租金自然就降低了。

歐陽(yáng)捷笑言，如果過(guò)去是“一鋪養(yǎng)三代”，那現(xiàn)在買了商鋪不賠就行了，未來(lái)商業(yè)商鋪再建設(shè)下去就是“三代賠一鋪”。

因此，這樣的商鋪即便在上海，投資價(jià)值也不大。

從目前情況來(lái)看，有兩種模式將成為未來(lái)商業(yè)心的增長(zhǎng)點(diǎn)。一種是新的購(gòu)物中心模式的形成，還會(huì)衍生出兩到三個(gè)購(gòu)物中心，而這種以購(gòu)物中心為主的商圈將取代傳統(tǒng)的以百貨公司為主的商圈，成為新的價(jià)值點(diǎn)；另一種模式是政府打造的新區(qū)模式，隨著人口的慢慢導(dǎo)入，商圈配套的逐漸成熟，商鋪就有提升的價(jià)值。